國務院出臺的樓市“新國五條”近日持續發酵，而有關青島將要實施房產稅的傳聞也受到眾多網友的關注。2月25日，山東太平洋房屋青島市場部經理郝銀廣就新國五條對青島樓市的影響進行分析。

　　

山東太平洋房屋青島市場部經理郝銀廣

　　您如何解讀新國五條？

　　2012年二手房市場較之前一年有了普遍的回升，特別是北京、上海等一線大都市的房價，在限購之后出現持續回溫，量價齊升。限購限貸政策可謂是近幾年宏觀調控政策中最奏效的。國家不允許已經取得的調控成果出現反彈，即將出來的抬頭跡象遏制住，這是新國五條出臺的背景。新國五條出臺的只是綱要，細則并未出臺，綱要對市場面并無太大影響，只是在心理層面給予一定的壓力。以觀后效，若有穩定跡象，可能在保增長的大背景下，不會出臺更嚴厲的細則。

　　新政會對青島的二手房房地產市場產生影響嗎？產生怎么樣的影響？日后二手房價格會否因此會降低？請結合目前的市場現狀，談談接下來的3個月市場的發展趨勢觀點看法。

　　新政策對青島的二手房市場或多或少會產生一定的影響，跟往常一樣，一項新政策的出臺，總會有個適應期，在初期，市場會對政策進行解讀。表現為觀望。新政目前尚無細則出臺，屬于階段性或者說試探性。就目前的力度來看，不足以使二手房價格下降，若出臺更為嚴厲的細則，就另當別論了。新政出臺在兩會之前，給人留下一些懸念，兩會期間，會不會有關于政策的細則出臺，會不會更加嚴厲，這都是關系到接下來房價走勢的關鍵性問題。僅就目前出臺的新國五條來看，能夠產生的影響也就是短期觀望。等待兩會結束看有無細則。對于二手房市場，政策的影響就是抑制投機投資性購房，限購、限貸持續。而目前，青島二手房成交的主要支撐是剛性需求和首次改善性需求，這兩塊都屬于剛性，也是政策不限制的部分。因此新國五條對二手房市場有影響，但是力度有限。

　　最近青島二手房價格是否有變動？上漲了還是下跌了？

　　青島的二手房價格實際說是比較剛性的，市場低迷的時候降幅微小，市場回暖時候，上升幅度也在合理范圍內。自2012年5月起，市場出現持續回暖的態勢，成交量和成交均價均有不同程度的上升。出現量價齊升的態勢，只是說，上升的幅度不大。單月青島七區成交量從幾百套到一千幾百套到穩定在兩千多套的水平上。這是一個合理的剛需購房數字。二手房價格方面的上漲，能看到，但是漲幅不大。

　　哪些區域的二手房價格上漲明顯？有哪些區域的二手房價格出現了下跌？

　　青島二手房價格從去年開始整體上來說是一個緩緩上升的態勢，實際上單從價格數字上來看是不是上漲，是不大科學的，房產本身也是商品，其稀缺性，不可復制性，不可批量生產性等特點注定了它的保值增值功能，再加上通貨膨脹因素，每年房產綜合上漲5-10個百分點也屬正常。由于前段時間，青島二手房成交的主要群體是首次置業的剛性需求和部分首次改善換房的改善性需求群體。就注定了其需求的集中區域房源比較搶手。上漲明顯的也就是這樣的區域，比如市北區、近郊區域等。下跌的也有，但不能說是區域，只有零星散戶，這是二手房的特點，定價權在房主那里，屬于散戶，沒有集中意識。沒發現有集中的下跌區塊。 　　

　　目前情況下，在青島什么區域購買二手房最合適？購買二手房最應參考哪些因素？

　　購買二手房主要看需求，根據需求選擇目標區域。目前青島二手房成交的主力客戶群體是首次剛性需求和部分二次置業的改善性需求。投資群體基本都被限購和限貸政策拒之門外了。那么這部分需求群體購買二手房首先要考慮的是價位問題，價位在可承受范圍內。其次是生活、工作、子女教育方便。最后考慮目標區域的未來性，也就是房產的保值和增值功能。這幾條綜合考慮，反映在市場上，成交密集區域就出來，項目前成交比較集中的市北區，和一些近郊區域。這些區域具備一個特點，房價適中，交通購物教育醫療休閑娛樂都比較方便，并且房價不算太高。這就成了剛性需求群體比較喜歡的板塊。

　　能否談談對于后市置業的觀點，給市民一些建議和啟發。

　　至于后市置業的建議方面，我想說的是，剛需購房切勿盲目跟風，有需要有能力就買，并且買來自住的話什么時候都是好時機，需要做的就是根據自己的實際能力和需求選擇合適的房產。等待和跟風都不會有好的收益。等待下去，對于剛需客戶來說，家庭不能穩定，心不能沉淀下來，事業也就不能穩。幸福感就降低。剛需購房，考慮承受能力，考慮便利性，至于時機不需要太多顧忌。

　　網友提問:開發區隧道口附近的樓盤有升值的空間嗎？

　　隧道的開通確實是帶動了開發區房地產火了一把，只是后來發現隧道收費偏高，來回開發區和青島市區的成本就有點高了。這不利于兩地的經濟關聯性增長，春節前，隧道降低通行費，又小小的刺激了一把，預期將來通行費還要降低，那么隧道口附近的房產具備一定的增值功能。“孔子不走了”廣告滿天飛，涵碧樓就坐落在隧道出口遠處。他們看好的，我們跟著走，跟著大戶走，一般不會錯。結論：值得投資，只要條件合適。

　　網友提問:我家房子太小了，一直想換一套大一點房子，也就是所謂的改善住房條件，可是樓市走向一直不明朗，請問專家，我是繼續觀望呢，還是應該抓緊出手？

　　這種情況屬于改善性購房，房子太小了，需要改善，從某種意義上說，也屬于剛性需求。剛性需求考慮居住功能的舒適性，考慮增值功能的因素是稍微次要的，這種情況，不宜一味觀望，遇到合適的房產可以出手。

　　網友提問：我家一共有兩套房子，一套在市北，自己住，一套在城陽，一直用來出租。兩套房子都90多平。聽說馬上要征收房產稅了，想問一下，現在我是應該繼續觀望，還是著手出讓？

　　首先房產稅征收試點，現在還沒確定在青島實施。其次你家兩套房產都是90平左右，即使實施房產稅，基本也征不到你的。因為總住房面積不大。自住一套，另外一套屬于投資類型，投資都有其本性，就是收益達到預期就收手。把資金盤活。資金流轉起來可以創造比固定在那個地方的價值高出很多的效益。所以投資用的房產如果收益到心理預期了，可以考慮出手。

　　[編輯: 曹海霞]