6月11日下午2點(diǎn)30分，青島中介行業(yè)聯(lián)盟全面停止與搜房網(wǎng)合作新聞發(fā)布會在青島新聞中心舉行，包括惠百家不動產(chǎn)、青島鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)，太平洋房屋，科威國際不動產(chǎn)，以及以中馳為代表的中小企業(yè)聯(lián)盟等青島大小50家房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合成立了“青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)聯(lián)盟”，決定暫停與搜房網(wǎng)的合作，并發(fā)布新聞公告。

　　

發(fā)布會現(xiàn)場

　　

青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)聯(lián)盟成員代表在暫停與搜房網(wǎng)合作的新聞公告上加蓋公章

　　公告全文如下：

　　青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)聯(lián)盟暫停與搜房網(wǎng)合作的新聞公告

　　日前，包括惠百家不動產(chǎn)，青島鏈家地產(chǎn)，21世紀(jì)不動產(chǎn)，太平洋房屋，科威國際不動產(chǎn)，以及以中馳為代表的中小企業(yè)聯(lián)盟等青島大小50家房地產(chǎn)中介公司聯(lián)合成立了“青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)聯(lián)盟”，聯(lián)盟就搜房網(wǎng)端口價(jià)格問題、忽視客戶體驗(yàn)問題在與搜房進(jìn)行了一輪談判沒有達(dá)成共識的情況下，決定暫停與搜房網(wǎng)的合作，將聯(lián)盟內(nèi)房源從搜房幫端口全部下架，日前搜房網(wǎng)房源量已由原來的21萬套銳減為5萬余套，有購房需求客戶可直接到各門店查詢房源。

　　無獨(dú)有偶，不只是青島，目前在大連、重慶、杭州等地都爆發(fā)了類似的行動。這次青島聯(lián)盟的行動只是全國中介公司行動中的一員，其原因之一是搜房網(wǎng)不斷提高端口版本，引導(dǎo)價(jià)格戰(zhàn)。幾年來，搜房幫端口費(fèi)從60元/月上漲到了近600元/月，上漲了近十倍。搜房幫采用端口套餐模式，包含了房源庫存量、發(fā)布量、刷新量和標(biāo)簽使用等功能，這種版本的核心就是端口套餐所包含的數(shù)量指標(biāo)和排序特權(quán)的增加。由于新套餐排序和功能上占據(jù)明顯優(yōu)勢，使得原有低價(jià)套餐效果下降，迫使中介企業(yè)不得已選擇價(jià)格更高的套餐產(chǎn)品。世界著名高科技公司蘋果推新不漲價(jià)，而電商推出一個(gè)簡單的新套餐卻持續(xù)漲價(jià)。兩者相同的地方在于：都會告訴你，新推出的產(chǎn)品品質(zhì)更好。推出新套餐在產(chǎn)品領(lǐng)域?qū)嶋H上并不能視為產(chǎn)品創(chuàng)新，只是對原有產(chǎn)品的簡單升級，然而對此，搜房電商給消費(fèi)者的答復(fù)是：套餐升級后，可更新房源量和刷新頻率大大提高，如果不采用，低版本的一方會被高版本的一方“擠”到不好的頁面位置。因?yàn)椋习傩湛吹耐际桥琶涡蚩壳暗姆吭矗瑸榘炎约曳吭幢Ａ粼诰W(wǎng)站第一頁或靠前頁，經(jīng)紀(jì)人只能無奈接受高版本，參與到價(jià)格大戰(zhàn)中。前幾年，每月60元的套餐可更新40條房源，刷新60次，一小時(shí)就可以搞定網(wǎng)絡(luò)發(fā)布。而如今高達(dá)600元的套餐可更新120條房源，刷新300次，經(jīng)紀(jì)人每天得花三個(gè)小時(shí)才能刷完網(wǎng)絡(luò)，隨著高版本的不斷涌現(xiàn)，個(gè)人的房源瞬間便消失在數(shù)萬條房源的更新中了，因此經(jīng)紀(jì)人常發(fā)出這樣的感慨：“好不容易置頂，一會兒便又被擠下來了”。通過以上的例子，我們不難發(fā)現(xiàn)：搜房網(wǎng)正是利用自己在產(chǎn)品和規(guī)則制定上的主導(dǎo)權(quán)，不斷促使中介企業(yè)競相投入，在中介企業(yè)不斷攀升的成本中獲得高額利益。這一點(diǎn)從搜房公開的財(cái)報(bào)里就可見一斑：2010年搜房幫發(fā)布系統(tǒng)營收僅為4040萬美元，2011年為6710萬美元，2012年為7290萬美元，2013年竟然高達(dá)1.615億美元。4年長了3倍，去年更是環(huán)比翻番。然而購房客戶畢竟有限，在投入不斷增加的同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)客戶點(diǎn)擊量和來電量卻沒有隨著投入的增加而增加。以前主流端口套餐每周能帶來4-5個(gè)客戶，而現(xiàn)在只有2-3個(gè)客戶。經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人成本負(fù)擔(dān)日益加重，利潤率普遍較低。更主要是電商通過不斷開發(fā)端口套餐加劇了中介燒錢競爭，導(dǎo)致中介公司經(jīng)紀(jì)人不斷花費(fèi)更高成本購買更高級別端口，這種惡性循環(huán)的盈利模式需要改變。

　　原因之二是由于搜房網(wǎng)一味追求網(wǎng)站規(guī)模，不重視客戶體驗(yàn)度，導(dǎo)致搜房網(wǎng)的客戶體驗(yàn)正在不斷惡化。青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)聯(lián)盟認(rèn)為：電商自身在設(shè)計(jì)產(chǎn)品上必須以終端消費(fèi)者良好體驗(yàn)為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行研發(fā)設(shè)計(jì)。由于搜房網(wǎng)端口使用人數(shù)不做控制，直接導(dǎo)致房源信息量劇增，結(jié)果不斷稀釋下降。經(jīng)紀(jì)人無法把最有性價(jià)比的房源展示給客戶，大量信息沉寂在越來越長的房源列表頁，而經(jīng)紀(jì)人為了獲得那些稍縱即逝的機(jī)會，不得不花費(fèi)大量時(shí)間和精力在房源搶位上。由于規(guī)模不斷擴(kuò)大，造成了房源的大量重復(fù)，以青島搜房為例，二手房掛牌量逾20萬套，市場實(shí)際在售房源量不足一半，重復(fù)的信息使購房者找房效率低下以及增加了甄選的難度。

　　這次房產(chǎn)中介聯(lián)盟聯(lián)合暫停搜房網(wǎng)端口發(fā)布房源，迅速從一個(gè)城市向全國蔓延的態(tài)勢讓我們思考：房產(chǎn)電商應(yīng)把自身的盈利放在客戶能夠支付的實(shí)際價(jià)值上，如何做到自身、消費(fèi)者和中介三贏是需要不斷探索的主題。房產(chǎn)電商作用同淘寶網(wǎng)不一樣，其僅限于多個(gè)推廣渠道，無法扭轉(zhuǎn)市場和消費(fèi)者預(yù)期，消費(fèi)者不會因?yàn)槎鄠€(gè)推廣渠道改變自己的購買行為。搜房過去的創(chuàng)新能力過于集中在盈利上，而沒有放在客戶便捷搜索體驗(yàn)上。市場規(guī)律告訴我們：一段時(shí)間內(nèi)，有意愿買房的人數(shù)是固定的。搜房只是將5萬人的需要變成了30萬、50萬的點(diǎn)擊量而已，實(shí)際客戶需求量并未發(fā)生任何改變，因此中介公司對這5萬人從多少個(gè)端口來的并不關(guān)注，只要最終能接觸到客戶即可；相反，房產(chǎn)電商如何把這5萬購房者信息掌握得更深入，提高成交率，這一點(diǎn)做得差強(qiáng)人意，但卻是中介最需要的。

　　針對中介公司反映的訴求，搜房也推出一些支持性計(jì)劃，如：合作伙伴計(jì)劃，低息貸款，搜索導(dǎo)入加倍投入，一定幅度的折扣等舉措，但這些無法從根本上解決分歧，雙方觀點(diǎn)的差異除了費(fèi)用問題外，更在于電商盈利模式的改變上，這一問題能否真正有效解決，是雙方能否達(dá)成共識的關(guān)鍵因素，我們期待雙方進(jìn)一步的磋商和洽談，最終實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)行業(yè)與電商的雙贏局面。

　　青島房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)聯(lián)盟

　　二零一四年六月十一號