國(guó)務(wù)院出臺(tái)的樓市“新國(guó)五條”近日持續(xù)發(fā)酵，而有關(guān)青島將要實(shí)施房產(chǎn)稅的傳聞也受到眾多網(wǎng)友的關(guān)注。2月25日，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書長(zhǎng)劉博就新國(guó)五條對(duì)青島樓市的影響進(jìn)行分析。

　　

青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書長(zhǎng)劉博

　　您如何解讀新國(guó)五條？你認(rèn)為最大的亮點(diǎn)在于哪里？

　　這次國(guó)務(wù)院推出的新國(guó)五條，重點(diǎn)針對(duì)五個(gè)方面有新的要求，具體解析如下：一，重提房?jī)r(jià)控制，這是繼2011年提出各地明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，2012年淡出，而今年重新提出。二是著重強(qiáng)化限購(gòu)，已經(jīng)限購(gòu)的城市進(jìn)一步嚴(yán)格要求，對(duì)于未限購(gòu)的城市視情況推出，這是對(duì)于限購(gòu)政策的進(jìn)一步強(qiáng)化。三是嚴(yán)格差別化信貸政策，對(duì)于二套房的信貸，可能要進(jìn)一步的收緊。四是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的覆蓋城市，這是一條頗有爭(zhēng)議的政策，已經(jīng)開始試點(diǎn)城市解讀也不同，覆蓋的程度和征收的范圍都還需要進(jìn)一步的解讀。五強(qiáng)化預(yù)售管理，這是對(duì)于銷售環(huán)節(jié)的進(jìn)一步嚴(yán)控，防止違規(guī)的出現(xiàn)。另外，在此次“新國(guó)五條”的政策中也提到了對(duì)于保障房覆蓋范圍將進(jìn)一步擴(kuò)展到農(nóng)民工的群體，這也是對(duì)于加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一個(gè)重要表現(xiàn)，可能因此部分城市外來(lái)人口將享受到保障房的待遇。

　　“新國(guó)五條”中，我認(rèn)為，最令人關(guān)注的還是關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)大化這一條。因?yàn)檫@是針對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)上的一條重要措施，同時(shí)，也是國(guó)內(nèi)專家爭(zhēng)議最多的一條政策。由于一些專家對(duì)于征收房產(chǎn)稅是否合法合理有著廣泛爭(zhēng)議，對(duì)于此次提出的試點(diǎn)擴(kuò)大，大家都在關(guān)注會(huì)覆蓋哪些城市？會(huì)針對(duì)哪些產(chǎn)品進(jìn)行征收？會(huì)哪種形式進(jìn)行征收？

　　數(shù)據(jù)顯示2012年下半年以來(lái)多城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，你如何看待？

　　2012年的下半年，樓市開始有所回暖，到第四季度，各地樓市上漲的勢(shì)頭進(jìn)一步明顯，也引發(fā)了社會(huì)爭(zhēng)論。我認(rèn)為其原因有如下幾點(diǎn)：一是市場(chǎng)對(duì)于政策調(diào)控逐漸適應(yīng)，對(duì)樓市的觀望心態(tài)消磨殆盡，該出手時(shí)就出手了。二是剛需人群經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積壓之后，由于客觀需求仍然存在，構(gòu)成了市場(chǎng)的主體。三是國(guó)內(nèi)普通民眾的投資途徑依然狹窄，通貨膨脹日益加劇的背景下，購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)仍然是最好的投資方式。因此，銷售市場(chǎng)的回暖，必然導(dǎo)致價(jià)格的上漲。今年春節(jié)后出臺(tái)的“新國(guó)五條”在新年之初展示了政府調(diào)控的態(tài)度，其信號(hào)意義大于其實(shí)際作用。在一段時(shí)間內(nèi)，會(huì)重新引發(fā)市場(chǎng)觀望，成交減緩，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所減慢。但今年的整體市場(chǎng)情況是趨穩(wěn)的，不會(huì)有大起大落，樓市正在朝健康有序的方向發(fā)展。隨著政府提出要求，各地會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際情況，逐步推出細(xì)則，這也是我們共同所關(guān)注的。

　　你認(rèn)為青島目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)了價(jià)格反彈的局面？哪些區(qū)市價(jià)格上漲明顯？新的政策是否會(huì)抑制這種局面的進(jìn)展？

　　青島市場(chǎng)目前據(jù)我了解還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格反彈，但一些項(xiàng)目的優(yōu)惠活動(dòng)有所減少。經(jīng)歷了近兩年的調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變得愈加謹(jǐn)慎，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的輕微波動(dòng)，就調(diào)高房?jī)r(jià)，畢竟總的銷售任務(wù)始終是開發(fā)商關(guān)注的課題。但在一些不限購(gòu)的區(qū)域，加上有大的利好因素影響，樓市風(fēng)向明顯看漲，例如膠州市場(chǎng)，由于不限購(gòu)，加上機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目基本落定，所以，這一區(qū)域形成一個(gè)階段的熱點(diǎn)。上周青島市網(wǎng)簽環(huán)比暴漲11.56倍，其中膠州排名第一，基本由以上原因?qū)е隆?nbsp; 

　　中央在出“國(guó)五條”之后，未來(lái)是否會(huì)有更新更具體的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)？

　　此次“新國(guó)五條”基本都是對(duì)于之前調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)化和嚴(yán)格要求，沒(méi)有全新的內(nèi)容出臺(tái)。當(dāng)然，中央政府也一直強(qiáng)調(diào)是有儲(chǔ)備政策的。但是，調(diào)控的目的不是整垮房地產(chǎn)業(yè)，而是讓其健康發(fā)展。因此，我認(rèn)為近階段政策將主要以細(xì)化“新國(guó)五條”為主，短期內(nèi)，不會(huì)有更新的政策出臺(tái)。如果對(duì)于“新國(guó)五條”細(xì)則制定足夠嚴(yán)苛，也將起到進(jìn)一步遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。

　　新政會(huì)對(duì)“購(gòu)房首付”特別是“二套房貸首付”及“房貸利率”有影響嗎？造成什么樣的影響？

　　在“新國(guó)五條”中明確提到了進(jìn)一步嚴(yán)格差別化信貸政策，這將對(duì)于房屋的購(gòu)買環(huán)節(jié)，從信貸的角度進(jìn)一步的控制。現(xiàn)在已經(jīng)有傳聞將進(jìn)一步提高二套房的首付，甚至有傳言將取消二套房貸款，這將對(duì)改善性需求有明顯的影響。但是這種政策的一刀切，也有利有弊。比如，三口之家居住在二三十平方小房子里的情況在社會(huì)上并不少，但是這些人如果再購(gòu)買房產(chǎn)，仍然算做二套房，對(duì)于其購(gòu)買能力造成了很大的影響。我一直倡導(dǎo)對(duì)于改善性需求要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，進(jìn)一步細(xì)化政策，才是真正的考慮民生。

　　您認(rèn)為青島是否將成為第二輪實(shí)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市？青島是否適合施行房產(chǎn)稅？實(shí)施后對(duì)普通老百姓是否有利？

　　我認(rèn)為青島暫時(shí)不會(huì)成為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市。青島是一個(gè)有著獨(dú)特地理屬性和社會(huì)屬性的城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)圈的劃定，也給青島未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了更高的要求。一旦實(shí)行房產(chǎn)稅，將在一定程度上抑制其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，這對(duì)于大青島的建設(shè)是不利的。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)于房產(chǎn)稅的征收普遍持反對(duì)態(tài)度，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是針對(duì)持有環(huán)節(jié)增加成本，我們很擔(dān)心稅的增加會(huì)轉(zhuǎn)嫁到再次購(gòu)買的消費(fèi)者身上，反而推高了房?jī)r(jià)，不利于二手房市場(chǎng)。

　　請(qǐng)結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況，談?wù)劷酉聛?lái)的3個(gè)月市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。2013年青島的樓市大體走向?qū)⒁院畏N態(tài)勢(shì)？

　　春節(jié)期間，青島市的樓市成交是常規(guī)的低谷，而春節(jié)后上班第一周成交量的強(qiáng)勁反彈，從市場(chǎng)層面反映了發(fā)展的走勢(shì)。而“新國(guó)五條”出現(xiàn)之后，可能會(huì)有一個(gè)階段的觀望，成交會(huì)有所減緩，但是幅度和時(shí)間都不會(huì)太長(zhǎng)，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)于政策調(diào)控已經(jīng)適應(yīng)了。因此，在未來(lái)三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)略微走低之后，會(huì)有小幅抬頭。而針對(duì)2013年全年來(lái)看，整體趨穩(wěn)是一個(gè)大的方向，不會(huì)有大幅度的起落，整體市場(chǎng)消化量，保持2012年的水平是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　新政最會(huì)對(duì)青島哪些區(qū)域的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響？

　　新政具體會(huì)對(duì)那些區(qū)域的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，還要等細(xì)則出臺(tái)之后，才能進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的判斷，目前還不明朗。但是，可以預(yù)見(jiàn)的是，如果目前的不限購(gòu)區(qū)域，一旦納入限購(gòu)，將對(duì)于該區(qū)域的房?jī)r(jià)有明顯的影響。另外，對(duì)于一些高端產(chǎn)品、投資型產(chǎn)品，受政策影響的敏感度會(huì)比較大。