國務院出臺的樓市“新國五條”近日持續發酵，而有關青島將要實施房產稅的傳聞也受到眾多網友的關注。2月25日，青島房地產經理人俱樂部副秘書長劉博就新國五條對青島樓市的影響進行分析。

　　

青島房地產經理人俱樂部副秘書長劉博

　　您如何解讀新國五條？你認為最大的亮點在于哪里？

　　這次國務院推出的新國五條，重點針對五個方面有新的要求，具體解析如下：一，重提房價控制，這是繼2011年提出各地明確房價控制目標，2012年淡出，而今年重新提出。二是著重強化限購，已經限購的城市進一步嚴格要求，對于未限購的城市視情況推出，這是對于限購政策的進一步強化。三是嚴格差別化信貸政策，對于二套房的信貸，可能要進一步的收緊。四是擴大房產稅的覆蓋城市，這是一條頗有爭議的政策，已經開始試點城市解讀也不同，覆蓋的程度和征收的范圍都還需要進一步的解讀。五強化預售管理，這是對于銷售環節的進一步嚴控，防止違規的出現。另外，在此次“新國五條”的政策中也提到了對于保障房覆蓋范圍將進一步擴展到農民工的群體，這也是對于加快城鎮化進程的一個重要表現，可能因此部分城市外來人口將享受到保障房的待遇。

　　“新國五條”中，我認為，最令人關注的還是關于房產稅試點城市擴大化這一條。因為這是針對房屋持有環節上的一條重要措施，同時，也是國內專家爭議最多的一條政策。由于一些專家對于征收房產稅是否合法合理有著廣泛爭議，對于此次提出的試點擴大，大家都在關注會覆蓋哪些城市？會針對哪些產品進行征收？會哪種形式進行征收？

　　數據顯示2012年下半年以來多城市房價連續上漲，你如何看待？

　　2012年的下半年，樓市開始有所回暖，到第四季度，各地樓市上漲的勢頭進一步明顯，也引發了社會爭論。我認為其原因有如下幾點：一是市場對于政策調控逐漸適應，對樓市的觀望心態消磨殆盡，該出手時就出手了。二是剛需人群經過長時間的積壓之后，由于客觀需求仍然存在，構成了市場的主體。三是國內普通民眾的投資途徑依然狹窄，通貨膨脹日益加劇的背景下，購買不動產仍然是最好的投資方式。因此，銷售市場的回暖，必然導致價格的上漲。今年春節后出臺的“新國五條”在新年之初展示了政府調控的態度，其信號意義大于其實際作用。在一段時間內，會重新引發市場觀望，成交減緩，房價上漲的勢頭會有所減慢。但今年的整體市場情況是趨穩的，不會有大起大落，樓市正在朝健康有序的方向發展。隨著政府提出要求，各地會根據各地的實際情況，逐步推出細則，這也是我們共同所關注的。

　　你認為青島目前房地產市場是否出現了價格反彈的局面？哪些區市價格上漲明顯？新的政策是否會抑制這種局面的進展？

　　青島市場目前據我了解還沒有出現明顯的價格反彈，但一些項目的優惠活動有所減少。經歷了近兩年的調控，房地產開發企業變得愈加謹慎，不會因為市場的輕微波動，就調高房價，畢竟總的銷售任務始終是開發商關注的課題。但在一些不限購的區域，加上有大的利好因素影響，樓市風向明顯看漲，例如膠州市場，由于不限購，加上機場項目基本落定，所以，這一區域形成一個階段的熱點。上周青島市網簽環比暴漲11.56倍，其中膠州排名第一，基本由以上原因導致。  

　　中央在出“國五條”之后，未來是否會有更新更具體的房地產調控政策出臺？

　　此次“新國五條”基本都是對于之前調控政策的進一步強化和嚴格要求，沒有全新的內容出臺。當然，中央政府也一直強調是有儲備政策的。但是，調控的目的不是整垮房地產業，而是讓其健康發展。因此，我認為近階段政策將主要以細化“新國五條”為主，短期內，不會有更新的政策出臺。如果對于“新國五條”細則制定足夠嚴苛，也將起到進一步遏制房價上漲過快的勢頭。

　　新政會對“購房首付”特別是“二套房貸首付”及“房貸利率”有影響嗎？造成什么樣的影響？

　　在“新國五條”中明確提到了進一步嚴格差別化信貸政策，這將對于房屋的購買環節，從信貸的角度進一步的控制。現在已經有傳聞將進一步提高二套房的首付，甚至有傳言將取消二套房貸款，這將對改善性需求有明顯的影響。但是這種政策的一刀切，也有利有弊。比如，三口之家居住在二三十平方小房子里的情況在社會上并不少，但是這些人如果再購買房產，仍然算做二套房，對于其購買能力造成了很大的影響。我一直倡導對于改善性需求要進行區別對待，進一步細化政策，才是真正的考慮民生。

　　您認為青島是否將成為第二輪實行個人住房房產稅改革試點城市？青島是否適合施行房產稅？實施后對普通老百姓是否有利？

　　我認為青島暫時不會成為房產稅改革試點城市。青島是一個有著獨特地理屬性和社會屬性的城市，藍色經濟圈的劃定，也給青島未來幾年的經濟發展提出了更高的要求。一旦實行房產稅，將在一定程度上抑制其經濟發展的速度，這對于大青島的建設是不利的。房地產業內對于房產稅的征收普遍持反對態度，因為房產稅是針對持有環節增加成本，我們很擔心稅的增加會轉嫁到再次購買的消費者身上，反而推高了房價，不利于二手房市場。

　　請結合目前的市場狀況，談談接下來的3個月市場的發展趨勢。2013年青島的樓市大體走向將以何種態勢？

　　春節期間，青島市的樓市成交是常規的低谷，而春節后上班第一周成交量的強勁反彈，從市場層面反映了發展的走勢。而“新國五條”出現之后，可能會有一個階段的觀望，成交會有所減緩，但是幅度和時間都不會太長，因為目前市場或者說消費者對于政策調控已經適應了。因此，在未來三個月的時間內，預計市場略微走低之后，會有小幅抬頭。而針對2013年全年來看，整體趨穩是一個大的方向，不會有大幅度的起落，整體市場消化量，保持2012年的水平是沒有問題的。

　　新政最會對青島哪些區域的房價產生影響？

　　新政具體會對那些區域的房價產生影響，還要等細則出臺之后，才能進行相對準確的判斷，目前還不明朗。但是，可以預見的是，如果目前的不限購區域，一旦納入限購，將對于該區域的房價有明顯的影響。另外，對于一些高端產品、投資型產品，受政策影響的敏感度會比較大。