?　　在收房時，不少業(yè)主存有困惑——如此大的項目 ，應(yīng)該如何驗(yàn)收？本期，我們請百姓裝飾監(jiān)理中心的專業(yè)驗(yàn)房師，為即將收房的業(yè)主們梳理一套基本的驗(yàn)房流程和實(shí)踐中總結(jié)的注意事項 ，幫助業(yè)主們順利地拿到新房的鑰匙。

　　出場人物：郭浩天 ，百姓裝飾監(jiān)理中心驗(yàn)房師，建筑工程技術(shù)專業(yè)出身 ，曾在多個地產(chǎn)項目擔(dān)任監(jiān)理員。

　　前期功課

　　帶好驗(yàn)房“兵器”，細(xì)看“兩書兩表一圖”

　　收房之前，業(yè)主們不妨先向周圍朋友，或借助互聯(lián)網(wǎng)，大體了解一下收房流程，做好前期準(zhǔn)備工作。

　　1 事先了解“兩書兩表一圖”內(nèi)容，現(xiàn)場查看并對應(yīng)　

　　業(yè)主們在收到開發(fā)商發(fā)出的收房通知并到現(xiàn)場驗(yàn)房時，應(yīng)有意識地審核開發(fā)商是否具備交房資格，而這“兩書兩表一圖”就是用來審核開發(fā)商是否已通過房屋質(zhì)檢、消防等部門的竣工驗(yàn)收。

　　“兩書兩表一圖”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅面積實(shí)測表》及《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》。前兩書，是開發(fā)商提供的 ，相當(dāng)于商品說明書；后兩表，是開發(fā)商通過相關(guān)管理部門的工程驗(yàn)收后，才有的，購房者要查看其中內(nèi)容是否已有相應(yīng)單位蓋公章審批通過。最后的管線分布竣工圖也十分重要，日后裝修時，比照管線圖，可以避免損壞房屋原有的水電管線和設(shè)備。

　　　2 自帶“兵器”，帶份當(dāng)日報紙

　　驗(yàn)房過程往往繁瑣復(fù)雜，需要的驗(yàn)房工具也各式各樣。百姓裝飾監(jiān)理中心的驗(yàn)房師們告訴記者，每次幫助業(yè)主驗(yàn)房，至少要出動3名驗(yàn)房師，并在后備廂裝滿各種專業(yè)驗(yàn)房器材，才能出具一份完整無遺漏的驗(yàn)房報告。這些器材大到激光水平儀、大型量尺，小到實(shí)心小鐵錘、激光尺、卷尺、角尺、相位儀等。如果業(yè)主們有精力并愿意籌備工具，可以自行帶上“兵器”驗(yàn)房。

　　卷尺——用于測量房間的面積、尺寸和房子的凈高。測量的房屋尺寸可以用作日后買家具的參考，但這個沒有加上墻體、公攤的面積，與建筑面積沒有可比性。如果業(yè)主對建筑面積有質(zhì)疑，需要請專業(yè)的測算機(jī)構(gòu)測量。

　　實(shí)心小鐵錘——用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否有空鼓。

　　乒乓球——用于檢查地面的平整度、坡度。這是比較粗略簡單的驗(yàn)房方法，因?yàn)閷ζ胀I(yè)主來說，弄到水平儀并不容易，需要到專業(yè)的大型家居店內(nèi)購買。

　　手電筒——檢查房間墻壁的頂留孔、空調(diào)孔等位置。

　　電筆——測試各個插座是否好用。 數(shù)碼相機(jī)——檢查出的問題可以留下影像記錄，以作留證，最好帶份當(dāng)日報紙標(biāo)注日期。

　　塑料袋或堵塞地漏用品——用于衛(wèi)生間、廚房間做閉水試驗(yàn)。

　　外部驗(yàn)收

　　別只看是否美觀，功能才是關(guān)鍵

　　1 外部環(huán)境

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：外部環(huán)境主要指小區(qū)環(huán)境，包括配套的公共設(shè)施、綠化率、道路規(guī)劃等。驗(yàn)房時，應(yīng)核查小區(qū)配套的公共服務(wù)設(shè)施是否與合同以及開發(fā)商宣傳相符，小區(qū)樓間距和樓座分布是否合理且符合規(guī)劃要求，新區(qū)的綠化覆蓋率是否與合同約定相符。

　　注意事項：外部環(huán)境中常見問題包括樓間距、擋光問題、綠化設(shè)施與宣傳嚴(yán)重不符，公共配建設(shè)施與規(guī)劃不相符等。

　　2 外立面、外墻瓷磚和涂料

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：對房屋外立面、外墻結(jié)構(gòu)和材料，開發(fā)商在合同中的建筑結(jié)構(gòu)中有簡要說明，驗(yàn)房時，可以看看墻體外立面材料是否與開發(fā)商描述一致。另外，外立面在交房時是否已經(jīng)修建完善，有無明顯瑕疵，也是驗(yàn)收的關(guān)鍵。

　　注意事項：外立面除了體現(xiàn)小區(qū)的美觀和品位，還有保溫防水的功能。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體有裂紋或滲水，應(yīng)告知驗(yàn)房人員，進(jìn)行修補(bǔ)和檢查。

　　3 單元門、樓道等

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：單元門和樓道的驗(yàn)收，首先應(yīng)從外觀著手，看看門框和玻璃是否完整，有無破損、磕碰、劃痕等。

　　再從功能方面著手，檢查單元門推拉及上鎖是否順暢、從內(nèi)或從外開關(guān)是否好用。樓道主要檢查防盜安全是否到位，如樓道中有無其他門窗，是否有防盜設(shè)施等。另外還要注意小區(qū)電梯的數(shù)量和品牌型號是否與合同約定的一致。

　　注意事項：有業(yè)主曾反映，自家單元門安裝在了信箱的外面。如果信箱在單元門內(nèi)，要正常使用信箱，外人就能隨意進(jìn)出單元門，影響安全性。    內(nèi)部

　　驗(yàn)收

　　小細(xì)節(jié)要看好，問題大多藏其中

　　對房屋內(nèi)部的驗(yàn)收也有一套流程。百姓裝飾監(jiān)理中心驗(yàn)房師郭浩天介紹，驗(yàn)房時一般按照居者動向來驗(yàn)收，比如先驗(yàn)入戶門，再驗(yàn)玄關(guān)、客廳、臥室，最后驗(yàn)廚房、衛(wèi)生間等。

　　1 大空間：測面積、尺寸 、層高

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：對各個房間面積和尺寸的測量，主要查看是否與戶型圖的規(guī)劃比例相同。對層高的測量，主要測凈層高，指不含樓板厚度的層高。凈層高一般會比合同約定的層高減少約3厘米。

　　注意事項：對面積和尺寸的測量只能測到凈值，但合同中約定的一般是算上墻體厚度的標(biāo)準(zhǔn)值。如果業(yè)主對面積和層高有異議，需要請專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)再度測量。

　　2 門窗：密封性是關(guān)鍵

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：驗(yàn)收入戶門，以及房間內(nèi)的窗戶，應(yīng)先從外觀著手，檢查表面是否有刮痕磕碰、門窗表面是否光滑有無銹斑、密封條是否完整有無斷裂等。再從功能處檢查，通過反復(fù)開關(guān)檢驗(yàn)門窗五金件是否平滑順手，有無松動跡象等。

　　注意事項：門窗的密封性很重要，可以通過光源來檢查房門的密封性如何。

　　3 墻地面：看平整度 、找裂縫

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：郭浩天告訴記者，毛坯房的驗(yàn)收，重點(diǎn)就在于各個房間墻面 、地面的平整度和施工質(zhì)量。檢查地面平整度，專業(yè)驗(yàn)房師會使用水平儀先在房內(nèi)四周打出一條激光水平線，再借助大量尺，找地面的多個點(diǎn)，測量地面到水平線之間的高度，如果誤差超過1毫米，證明地面平整度不夠好。墻面平整度主要靠墻面量尺檢查，將量尺靠在墻面，如果兩者之間有明顯縫隙，證明墻面平整度不夠。

　　除了平整度檢查，墻面 、地面裂縫也是常見問題，需要仔細(xì)排查。精裝房還要檢驗(yàn)地磚墻磚和地板的鋪設(shè)質(zhì)量，有無空鼓現(xiàn)象。

　　注意事項：對精裝房地磚墻磚的驗(yàn)收，驗(yàn)房師郭浩天提醒，要特別注意工人施工比較吃力的地方。“比如衛(wèi)生間墻面，腰部以下的部分要緊密排查，因?yàn)閺澭皖^施工的難度比較大，更有可能出現(xiàn)空鼓的施工質(zhì)量問題。”

　　4 水電路：挨個試用，閉水試驗(yàn)不可省

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：廚衛(wèi)空間檢查，很重要的部分就是水路。專業(yè)驗(yàn)房師會仔細(xì)檢查進(jìn)水口以及管道，看看是否符合工程規(guī)范。廚房衛(wèi)生間的初始防水要做好，檢查防水工程的閉水試驗(yàn)很重要。“如果閉水試驗(yàn)中，水位下降了1毫米，屬于允許誤差，但水位下降了2毫米～3毫米，就要仔細(xì)檢查防水，并再堅持閉水試驗(yàn)，看看樓下有無滲水現(xiàn)象。”郭浩天介紹。

　　對電路的檢驗(yàn)，毛坯房需要用電表測量預(yù)留電路是否正常，如果是精裝房，需要用相位儀插入已經(jīng)留好的三孔插座上，檢查線路連接是否正確，地線是否好用。

　　注意事項：除一層和頂層外，其他樓層的業(yè)主要關(guān)注你的樓上和樓下鄰居有沒有做這個試驗(yàn)，避免以后漏水給樓下的業(yè)主帶來不必要的麻煩，同時也避免樓上忘記做漏水試驗(yàn)而給自己帶來不便。

　　5 雙氣：燃?xì)庾吖?、暖氣水壓是要點(diǎn)

　　驗(yàn)收關(guān)鍵：雙氣是家庭中非常重要的功能。郭浩天介紹，驗(yàn)收時 ，應(yīng)注意檢查雙氣的功能是否達(dá)到使用要求。燃?xì)庵饕獧z查接管是否密實(shí)，上方有無排風(fēng)口助于散熱，同時注意燃?xì)夤芫嚯x不能太長，且走管的部分不能有電源、火源裝置。暖氣主要檢查一下水壓是否穩(wěn)定，打上水壓后停留36個小時，觀察水壓表有無落壓的現(xiàn)象。

　　維權(quán)措施

　　驗(yàn)房不達(dá)標(biāo)，如何來維權(quán)？

　　驗(yàn)房中如果發(fā)現(xiàn)房屋有瑕疵或質(zhì)量問題，業(yè)主們先不要在房屋交接書上簽字。首先應(yīng)注意存留好證據(jù)，通過書面記錄和拍照記錄的方式，將出現(xiàn)的問題記錄下來，并及時與驗(yàn)房人員進(jìn)行溝通，讓他也在驗(yàn)房單上做下記錄。有的開發(fā)商在驗(yàn)房現(xiàn)場提供簡單的維修，可以當(dāng)場修復(fù)一些瑕疵問題。有的開發(fā)商需要匯總之后統(tǒng)一修復(fù)，業(yè)主zuihao 要求物業(yè)人員對瑕疵部位用便條紙進(jìn)行標(biāo)示，以免遺漏。

　　如果問題已經(jīng)現(xiàn)場解決，業(yè)主可以在房屋交接書上簽字，領(lǐng)取鑰匙；如果發(fā)現(xiàn)的問題需要后期解決，需要與物業(yè)約定一個時間期限，再來收房。如果驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)有墻面裂開、墻體滲漏等嚴(yán)重的建筑質(zhì)量問題，業(yè)主可以拒絕收房，令開發(fā)商重新整改后再驗(yàn)收。如果質(zhì)量問題影響到日后居住，開發(fā)商存在嚴(yán)重信用問題和違約現(xiàn)象，業(yè)主還可要求退房。

　　本專題撰文/記者 王曉美子 圖/本報記者 孫傳浩