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　　上半年青島住宅市場經歷了一季度的低迷和二季度的回暖 ，五六月份成交量環(huán)比大幅上升 。從上半年住宅市場區(qū)域成交情況來看，第二季度成交量向市內四區(qū)之外的城區(qū)偏移，城陽區(qū)上升勢頭尤為明顯。戴德梁行方面認為，剛需產品今后依然是市場主導，且以價換量將是未來1～2年的趨勢。

　　市內四區(qū)住宅市場成交比例下降14個百分點

　　上半年，住宅市場前4個月面臨了買方的觀望，最新政府統(tǒng)計數(shù)據顯示，前4個月，青島房地產投資增速較去年同期下降了9.21個百分點。而70大中城市價格指數(shù)持續(xù)下降、加上政府堅持房地產調控政策不動搖的決心，使得賣方也放緩了推盤速度。

　　戴德梁行市場報告顯示，上半年住宅市場一分為二來看，2012年前4個月全市商品住宅銷售面積為165.1萬平方米，較去年同期下降21.1%。到了5月至6月，全市一手住宅成交量環(huán)比大幅上漲 199.9% ，至139.02萬平方米。但成交量正向市內四區(qū)以外的市場偏移，第一季度市內四區(qū)住宅成交比例占全市總成交的44%，接近一半，而到了第二季度，這一比例下滑至30%。城陽區(qū)在上半年表現(xiàn)突出，推盤量加速、產品豐富和價格優(yōu)惠的多重因素下，城陽區(qū)成交量占全市總成交的比例由第一季度的8% 上升到第二季度的17%。

　　上半年，受到限購的七區(qū)，新房成交量占市區(qū)總量的61%，對比限購前2010年全年情況，這一比例無增無減。這說明限購令限制了七區(qū)成交的同時，也使全市整體房地產受到調控的影響，成交量上郊區(qū)也聯(lián)動性下滑。

　　以價換量將是未來1～2年市場主旋律

　　住宅成交以剛需為主要支撐點，據戴德梁行統(tǒng)計，60～120平方米的中小戶型成交量約占總成交量的72.32% ，從單價方面看8000元/平方米以下住宅占總成交量的八成。一手住宅市場仍以剛需及改善性住房需求為主，受政策影響小，開發(fā)商低價開盤、以價換量也取得一定成效。DTZ戴德梁行天津及青島分公司總經理高炬先生表示，隨著購房利率優(yōu)惠的迅速展開、貸款利率的下降，加上銀監(jiān)會對二套房貸給予首套房貸同樣風險權重，以及開發(fā)商不斷推出的優(yōu)惠措施和保障性住房的不斷入市，剛性需求將會得到逐步釋放，住宅成交量有望出現(xiàn)回升。