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2012年夏至已過，7月將至，祥泰青島團隊將趕在金秋之前，提早進入收割季——其在青島的兩個項目，祥泰·正陽東郡和名匯國際將于此月穿插進行認籌和開盤。7月將是他們進入青島兩年來最緊張最勞累的時刻，平均每個周末都要打一場硬戰：7月1日，祥泰·正陽東郡二期開始認籌；7月8日，名匯國際開始認籌；7月15日，祥泰·正陽東郡開盤銷售；7月22日，名匯國際開盤銷售。開戰前夕，記者于6月25日赴嶗山區名匯國際銷售處，同時也是祥泰青島團隊辦公區，專訪了祥泰實業青島區域營銷總監李晨輝先生。這一特殊的時間節點適合前瞻更適合回望，采訪中，記者了解到了祥泰·正陽東郡和名匯國際熱銷預期背后，是加速轉向、隨行就市的果斷決策和大筆投入、力求精品的堅持。
二次創業，連續三年全速增長 2009年李晨輝進入祥泰實業時，公司正在經歷又一次痛苦的拔節?？柯窐虬鍓K起家的祥泰，將當時進軍地產板塊之舉稱為“二次創業”。當時祥泰在山東只有兩個項目 ，連續三年100% 的銷售增長幅度 ，使祥泰每年項目數量以對數形式增加，到2011年公司開發的項目數量已經達到14個。2010年6月，祥泰于青島城陽區核心地段正陽路板塊摘得一處住宅地塊 ，這標志著祥泰正式進軍青島地產，后來推出的市中心別墅形態使業內眼前一亮，打破常規地豐富了城陽中心板塊的業態?！捌鋵嵅粌H商業項目需要過硬的綜合素質，住宅也很需要。例如正陽東郡項目 ，綜合來比，交通、區位、配套、內部景觀、相鄰的公園等先天后天資源都很不錯，只是當我們還未來得及一一告訴大家時，市場遇到調控，驟然變淡?！比ツ?，祥泰·正陽東郡別墅開盤，壓縮利潤爭取市場，當天開盤129套房源銷售一空。
在正陽東郡項目于 2011年進入銷售期時，祥泰在青島的第二個項目名匯國際也完成了售樓處開放。主攻寫字樓市場的名匯國際頻頻拋出新概念新主張，生態辦公、云商務、空中花園、總部經濟集群……這些獨特的價值點令名匯國際在眾多高端寫字樓項目中顯得別具一格。
一商一住兩個項目 ，是祥泰打入青島市場的重要戰略。從上述定位能夠看出，祥泰通過這兩個進入式項目表達出的是一條精品路線。而在當前市場環境下，精品路線意味著更大的投入、更長的運作和更久的資金回收期，是對開發商融資能力的巨大考驗?！叭绻菢I務單一的地產公司，背后缺少有力支撐，面對當前嚴厲調控仍走精品路線，是撐不了多久的。祥泰實業除了地產之外另有路橋 、商服和金融三個板塊，背后的資金鏈能夠互相打通，所以祥泰的資金很充裕?！?br>
隨行就市下的急速轉向 即將在7月份公開銷售的名匯國際項目 ，一期推出A 、B兩棟樓座。A棟為大面積辦公，單層層高達4米 ，采取整層銷售方式；B棟為小面積辦公，主推55平方米的可自由組合空間，客戶可以買兩套或多套，依需求將其自由打通。而實際上，按照 2010年最初的項目設想，主推辦公的僅為A棟，B 棟有意推小戶型SOHO ，想用此吸收社會上活躍的投資性需求。但市場變化太迅猛 ，隨著一聲調控令下，原本在2010年活躍的投資性需求在進入2011年之后銷聲匿跡。周邊幾個在售公寓項目的成交實況以及名匯國際自己的蓄客情況證明，市場的突然轉向使居住性投資驟減。
當即，名匯國際項目迅速應對并轉變產品定位思路，將B座小戶型SOHO 來了個定位大轉彎，原本想推公寓的B座，不再強化居住的概念，開始轉向靈活辦公空間的定位。因為A座只能整層購買 ，不能滿足那些想要靈活組合辦公空間的客戶，因此B座定位的一番調整立刻引來大批客戶。
“三生萬物，基業永恒” 生態商務是名匯國際的幾大價值亮點中，最能體現項目人文特質的一個。不同于專注樓體打造的寫字樓建筑，名匯國際通過生態元素和國學元素的統一結合，使冰冷的鋼筋水泥帶有了感情。“生態寫字樓是現在全球最新潮的一個概念。但現在很多寫字樓達不到，也不愿意花費大量精力，甚至犧牲容積率，投入到景觀打造中。我們想把更多的生態元素融入進來，地面做出開闊的景觀場所，樓座中間鑲嵌空中生態花園。在生態上，名匯國際團隊投入了大量精力?！?br>
生態景觀中大量融合了“三”這一元素，包括地面砌出的色彩圖案多為三角形，景觀區立體造型也融入很多三角元素，這其實是在解讀名匯國際的生態景觀主題：三生萬物，基業永恒。靈感出自《道德經》中：道生一，一生二，二生三，三生萬物。名匯國際采用“三”這一元素，寓意永恒的能量?！爸袊钠髽I普遍起步晚，如何將這些年輕的企業做長遠，是每個企業家都應思考的大課題?！崩畛枯x說。
再完美的項目也要接受市場的檢驗。采訪過程中，不斷有客戶的電話打進來咨詢，這已是近段時間的常態。即將開盤發售，李晨輝有足夠的信心期待一個好結果。
采訪實錄
寫字樓市場迎剛需 記者：名匯國際目前蓄客情況還順利嗎？
李晨輝：A棟和B棟部分區塊都已積累很多意向客戶，寫字樓的火爆程度遠遠超過我們的預期。2010年我們還擔心辦公的量太大不利于出手，想將一棟樓做成小戶型SOHO ，事實證明，寫字樓市場遠遠好過公寓投資。
記者：名匯國際目前登記的客戶，主要是自用型還是投資型？
李晨輝：主要是自用。這種情況與我們最初對寫字樓市場的判斷有些出入。之前我們認為投資比重會比較大，自用會比較少，而實際接觸客戶后發現，自用的辦公需求非常多。這要與企業對自身發展判斷相結合，項目 2014年正式投入使用，企業主正在為企業的未來找辦公地點。
記者：這是否說明商務需求比較剛性？
李晨輝：對。滿足自己辦公的需要，這屬于商業上的剛性需求。
記者：名匯國際項目還規劃有商業街嗎？
李晨輝：對。商鋪現在不招商，我們想留到項目投入使用之后，也就是2014年。一來商鋪體量比較小，二來比較搶手，位于十字路口，金角銀邊，正對車站。所以我們一直沒有發售，招商部門一直沒有啟動，也不需要啟動，現在關注商業的人很多，商業街現在也有很多意向客戶。
開發商資金實力是關鍵
記者：聽說祥泰去年拿了5幅商業性地塊？
李晨輝：是，青島有3塊。
記者：這是一個趨勢嗎？
李晨輝：商業地產一定是整個行業的趨勢。商業地產的繁榮程度是衡量城市發展的標志。一線城市如上海有很多CBD，青島只有兩三個集中商圈，三線城市更少。商圈越多，城市發展程度越高。城市永遠是在向上走，三線城市要跟著青島跑，青島要跟著北上廣跑?，F在來看，青島市南區已經發展得很接近一線城市，市北區和嶗山區也在慢慢跟進。隨著城市發展進程加快，商業地產必定會加快發展，只靠住宅拉動城市化是絕對不行的。
記者：對投資者和商業地產后期使用者來說，開發商的實力是否也決定他們后期的風險大小？
李晨輝：商業項目分很多種，寫字樓主要考驗開發商資金。商業分租售模式，目前以租居多，考驗的是開發商的運營能力，能不能把項目盤活。死的商業我們也見過很多，項目賣出去了但成了死盤，投資人的利益非常難收回。一個項目前期沒有運營好，后期再回填大量資金想要盤活，會非常難。
最大收益者是業主 記者：寫字樓一般租多還是售多？
李晨輝：這不盡然。一線城市還是以租為主，基本沒有出售的。因為寫字樓價值太高。
記者：青島租的比較多還是售的比較多？
李晨輝：售的比較多，市北區的大部分都出售。這也是跟一線城市的差距，在人的觀念中，在現實的情況中。其實黃金地塊寸土寸金，之后再想在這里建一個寫字樓就不大可能了。
記者：前期投入高，一錘子買賣有些可惜吧？
李晨輝：對。其實最大受益者還是我們的業主，他們會在未來的幾年內深刻地體會到這一點。我們發現我們開發的項目賺的錢還不如業主升值賺得多。所以一線的開發商們非常清楚這一點，他們只租不售。
記者：為什么現在出售？
李晨輝：我們這個項目今年完全可以不賣，等到明年或者是后年賣，價值可以最大化。今年銷售是公司發展對現金流和財務數字的要求，錢拿到手后再拿更多地塊，進行滾動式發展。
記者：名匯國際的A座整層銷售 ，是出于什么考慮？
李晨輝：整層銷售對后期物業升值的拉動非常強。其他地方沒有調查，但我知道嶗山區很多寫字樓都是小面積出售，等到若干年投入使用后，再想整體性租賃就很難統一。
記者：名匯國際項目完成銷售后，開發商還會參與后期管理嗎？
李晨輝：開發商會提供后期的物業服務。我們銷售出去之后，聘請五大行之一的戴德梁行來做顧問指導，進行后期物業服務。
記者：在當前市場下，名匯國際項目仍然做高端，這對開發商資金確實是個考驗。
李晨輝：對。這是因為項目初期，我們的預期很高，并不是隨隨便便做個寫字樓?，F在我們比照著5A 級別標準 ，包括層高、電梯 、物業等各項配置，都照著5A標準做。所以在前期還是比較舍得投入一些東西。
記者：名匯國際有些理想主義的味道。
李晨輝：你點得很到位，在我們的企業文化中，就有“理想主義”這四個字。將一幫人的夢想，打造成現實。
本版撰文/本報記者王曉美子
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