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　　浮山灣商  

　　圈高端項目聚集 商圈再次升級

　　擁有海港、陸地交通中樞等多項資源的青島，一直是個活力無限的大商圈。細分在各個區域的小商圈，伴隨近幾年商業地產的風起云涌，熱度得到提升之余，商圈業態不斷豐富，商服品質持續升級。舊有商圈在整體規劃下，迎來新的生命。

　　商圈特色：商圈位于青島市最為繁華的香港路周邊，與青島市政府毗鄰的地段優勢強化了商圈不可比擬的高端性。也因此，業內外對浮山灣畔商圈的價值認知已經達到普遍一致的高度，能在這里拿地運作的房企和項目已無需再對自有的地段價值過多強調，區位認可度足以說明一切。

　　供應量：浮山灣畔商圈并非青島的老商圈，但在當前時間橫切面上，卻是最成熟的商圈，并已形成青島沿海一線的地標性建筑群落。這里既是商業代表區域，也是商務中心。今年中鐵青島中心、華潤悅府、凱悅中心、海航萬邦中心、遠雄國際廣場、魯商中心等多個項目的商業部分進入市場，未來還將有綠城等綜合性項目進駐，集中性的商業供應體量超過70萬平方米，寫字樓供應體量新增15萬平方米。

　　售價、租金現狀：浮山灣畔的商業項目以大型城市綜合體為主，開發運營商自持的大型商業部分，將高規劃地引進國際頂級品牌和服務，與商圈高端定位保持契合度。商務寫字樓租售結合，平均租金在每月每平方米115.74元。

　　代表項目

　　■華潤中心

　　項目體量：城市綜合體，其中青島萬象城建筑面積45萬平方米，經營規模16萬平方米。

　　業態構成：大型shop-ping mall萬象城、國際5A級高端寫字樓、超五星級酒店、高端城市公寓以及高端住宅華潤中心悅府。

　　■魯商中心

　　項目體量：住宅及商業總建筑面積101萬平方米

　　業態構成：商鋪、寫字樓、住宅等

　　CBD商圈

　　以商務為主題 “爆破式”成長

　　商圈特色：位于市北區的青島中央商務區，是青島市政府致力規劃打造的商務中心區，在青島諸多商圈中，以商務為主題的規劃恐怕僅此一個。

　　經過六七年時間的發展，在萬達、卓越、中海、中鐵等地產大鱷的參與下 ，CBD 已經涌現出一大批商務樓座，尤以今年開始涌 出 水面。

　　供應量：CBD商圈遠稱不上成熟，甚至說還在成長初期，不過第一個入住商圈的延吉路萬達廣場項目為CBD 的后期建設開了個好頭，升級式的配套拉升了CBD 的定位。自去年開始，一直不溫不火的CBD一夜之間塔吊林立，在建的商業商務項目如火如荼，超過10個商業商務項目在互相趕超。粗略估計當前CBD商圈，僅商業及商務項目開發體量就超過了150萬平方米。

　　售價、租金：商圈內寫字樓項目還未投入使用，參考目前在售項目，卓越世紀中心寫字樓均價約2萬元/平方米，商鋪起價約4.5萬元/平方米。諾德廣場公寓起價16800元/平方米，寫字樓售價18500元/平方米~23000元/平方米。（含精裝修2000元/平方米）

　　代表項目

　　■諾德廣場

　　項目體量：總建筑面積14.7萬平方米

　　業態構成：一棟商務辦公樓及一棟精裝公寓

　　■卓越世紀中心

　　項目體量：總建筑面積48萬平方米

　　業態構成：商務寫字樓、綜合商業組團 李村商圈

　　新增項目多，傳統商圈升級了

　　商圈特色：李村商圈是一個傳統商圈，有著非常悠久的歷史，濃厚的商業氛圍和密集的商業形態是商圈成長的基礎。不過傳統商圈的一大特征是定位中低端，因此進駐李村商圈的商業地產項目在共享商圈密集人流量的同時，也需要依靠自身項目提升這里的商業檔次和服務水平。

　　供應量：近年來李村商圈迎來了很多開發商專注于傳統商圈的商業升級和改造，寶龍、蘇寧電器、偉東、銀座、萬達等知名開發商及項目紛紛加入，漸漸形成地下商街、購物中心、特色商鋪等新的商圈形態，使李滄整體的消費品質漸漸得到提升，近幾年新增的商業供應面積約80萬平方米。

　　售價、租金：參考周邊項目，李村商圈的商鋪租金范圍在每平方米每月90元～980元之間。商鋪售價依項目差距較大，最低約2萬元/平方米。

　　代表項目

　　■萬達廣場

　　項目體量：總建筑面積147萬平方米

　　業態構成：住宅、商業街商鋪、大型shoppingmall

　　■偉東樂客城

　　項目體量：商業部分建筑面積20萬平方米

　　業態構成：住宅、大型shoppingmall、水景主題購物中心、名品步行街、兒童游樂中心、星級酒店等

　　■銀座廣場

　　項目體量：總建面積15萬平方米

　　業態構成：城市綜合體、住宅

　　海爾路商圈

　　商圈藍籌股，步入超車道

　　商圈特色：業內曾將海爾路商圈喻為分擔市中心商圈壓力而成的副中心商圈，但經過近幾年的發展，海爾路商圈的商業成熟度足以自立旗幟，漸成集總部經濟、會展經濟、大型商業、科技園于一體的新興多產業商圈。

　　供應量：今年海爾路商圈迎來了較為集中的供應，商業項目如鵬利南華、證大大拇指廣場以及利群等項目集中入市，寫字樓項目如名匯國際、永新國際、大榮中心等項目也動作頻頻。這些項目為市場帶來了合計約50萬平方米的供應體量 ，同時也豐富了商圈的商業形態。目前證大大拇指廣場已經開業，名匯國際等寫字樓項目下月將開啟銷售，備受矚目的啤酒城改造規劃初步形成，海爾路商圈開始進入商業超車道。

　　售價、租金：嶗山商業項目主要以開發商自持為主，基本不對外銷售。綜合嶗山區目前在租商鋪項目來看，商鋪租金范圍在每月每平方米120元至350元。

　　代表項目

　　■名匯國際

　　項目體量：15.5萬平方米

　　業態構成：生態寫字樓

　　城陽商圈

　　開放性大商圈，正在迅速崛起

　　商圈特色：城陽區對外資企業一直有著很強的吸引力，近幾年以正陽路為中心的商圈正迅速崛起，從幾家大型超市加入到后來業態多樣的大商業項目進駐僅用了短短兩三年的時間，僅2009年就有寶龍、青特、樂天瑪特等多個商業項目面市，繼而時代中心、東方城購物中心等綜合性項目也順勢推出。城陽區高起點的規劃使中心商圈迅速崛起。

　　供應量：今年城陽中心商圈新增供應量集中在青特城、魯邦國際風情街和首創空港國際中心等新項目，前兩者主要為商鋪商業，后者為毗鄰機場的高端商務綜合體。

　　售價、租金：城陽區商鋪均價1.5萬元/平方米～1.8萬元/平方米，整體較為穩定。

　　代表項目

　　■青特城

　　項目體量：商業部分含9萬平方米商業中心，3萬平方米商業街。

　　業態構成：商業中心、酒店、餐飲、休閑、娛樂等中高端消費形態。

　　■首創空港國際中心

　　項目體量：23.9萬平方米

　　業態構成：22棟企業獨棟辦公樓、7棟孵化器辦公樓、3棟商業展示中心、2棟酒店、1棟獨立商業及底層商業裙房。

　　租金走勢

　　■相關鏈接

　　投資商鋪，避開三個風險區

　　商業地產的回報率固然比住宅可觀，但是相對應的風險也比較大。想要規避風險并使投資到商鋪的錢“物盡其用”，就要繞過風險區。

　　風險區一：迷信地段

　　購買商鋪時，要謹慎看待開發商打出的“繁華地段”的宣傳。無論對于投資者還是商鋪自用者，如果僅寄希望于繁華地段因素，而忽略了開發商后期的運營能力，日后招租和經營都會非常困難。相比來說，綜合性的商業項目比單純的商鋪項目抗風險能力強，在繁華地段，開發商提供的商業產品能否有效利用地段人氣，是決定風險大小的關鍵。

　　風險區二：迷信扎堆商業

　　靠多個商業形成氛圍聚攏人氣，可以盤活片區，但也不能盲目扎堆。無論是開發還是運營，商業地產的門檻都比住宅要高，在開發、運營、物業服務等方面需要的專業人才和住宅項目也有很大不同。想要扎堆商業區，還需謹慎選擇開發商以及考察開發商背后的運營與物業服務團隊。

　　風險區三：迷信高租金

　　對商鋪投資者而言，物業租金是投資回報的重要組成部分，但一味追求高租金也不一定會使投資回報最大化，如果不能確保招租項目自身的盈利能力和運營穩定性，一旦尋租項目經營不善，商鋪所有者就面臨收租難甚至要再招租，白白損失了幾個月的租金。規避這類風險，需要投資者在購買商鋪之前，對區域未來的使用功能做好判斷，結合商鋪周圍的商業形態格局，為商鋪良好定位，將來租給誰做什么，做到心中有數。 本專題撰文/ 記者 王曉美子

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