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　　市場(chǎng)傳真　

　　住宅限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)成為房企的避風(fēng)港？城市化進(jìn)程推進(jìn)著對(duì)商業(yè)的需求，這是否意味著商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的藍(lán)海？想必這是行業(yè)正在思考的問(wèn)題。先動(dòng)的房企已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)，于是我們看到，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目浮出水面，與一直唱主角的住宅項(xiàng)目一同參與到城市化進(jìn)程中來(lái)。

　　隨著調(diào)控政策對(duì)住宅地產(chǎn)的影響不斷深化，越來(lái)越多的大型住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加速向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目布局。

　　房企紛紛言“商”　

　　大鱷轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，加重商業(yè)項(xiàng)目份額，成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。自去年開(kāi)始，住宅領(lǐng)域大鱷就在不斷宣稱，擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入比重并將其上升為發(fā)展戰(zhàn)略。如去年6月，一向?qū)Ｗ⒂谧≌娜f(wàn)科在深圳成立了商業(yè)管理公司，并稱未來(lái)萬(wàn)科將從社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展為城市商業(yè)，并將持有的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)比例提升至20%。今年卓越置業(yè)在青島的商務(wù)商業(yè)項(xiàng)目全新亮相，同時(shí)在上海也有全新的商業(yè)項(xiàng)目入市。從近幾年卓越地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，卓越已開(kāi)始放緩住宅項(xiàng)目建設(shè)，將重心放至商業(yè)地產(chǎn)，并著力向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。去年，龍湖在搶收華東回籠資金之時(shí)，于上海CBD核心板塊摘得一塊商業(yè)項(xiàng)目地塊。保利、萬(wàn)達(dá)等大鱷也在商業(yè)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。

　　尤其萬(wàn)達(dá)，在去年借助宜商業(yè)宜住宅的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，使銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了全國(guó)銷售前十名。房產(chǎn)向商業(yè)轉(zhuǎn)向，已是當(dāng)下大勢(shì)。有研究報(bào)告稱，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額已接近萬(wàn)億元，京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來(lái)的新高。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值熱度逐步凸顯。

　　青島目前商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量已經(jīng)上升到新的增長(zhǎng)高度，新增供應(yīng)體量正在接近甚至超過(guò)已有商業(yè)使用量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由住宅漸漸向商業(yè)轉(zhuǎn)型，已經(jīng)是青島房地產(chǎn)目前所處的階段以及今后的發(fā)展趨勢(shì)。

　　供應(yīng)量大增  售價(jià)穩(wěn)定　

　　據(jù)戴德梁行青島公司數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，目前，青島商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于市南區(qū)東部、市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)、李村商圈以及嶗山海爾路周邊。

　　市南區(qū)東部商業(yè)集中帶沿著香港路分布，目前已有商業(yè)總存量約50萬(wàn)平方米，未來(lái)3年時(shí)間新增商業(yè)將超過(guò)75萬(wàn)平方米，加上已有存量，至2015年市南區(qū)東部的商業(yè)總體量將達(dá)到125萬(wàn)平方米。

　　嶗山區(qū)是未來(lái)的第二大商業(yè)供應(yīng)區(qū)，今年證大大拇指廣場(chǎng)的7.5萬(wàn)平方米商業(yè)已經(jīng)投入使用，未來(lái)還將有鵬利南華商業(yè)中心、利群購(gòu)物廣場(chǎng)、中央大道二期、啤酒城改造項(xiàng)目等相繼入市，至2015年將為嶗山帶來(lái)超58萬(wàn)平方米的供應(yīng)。

　　李村商圈經(jīng)過(guò)前兩年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前已有約35萬(wàn)平方米的商業(yè)存量。今年商圈將迎來(lái)目前最大的商業(yè)項(xiàng)目李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，一下子將新增20萬(wàn)平方米的自持商業(yè)。同時(shí)在今年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目還有偉東樂(lè)客城、銀座廣場(chǎng)等，僅今年的商業(yè)新增供應(yīng)體量就超過(guò)30萬(wàn)平方米。

　　開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的熱度上升，但由于商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量增大的制約，商鋪的售價(jià)較為穩(wěn)定。記者采訪已經(jīng)開(kāi)售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲知，大多數(shù)項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)與去年持平，無(wú)升無(wú)降趨于穩(wěn)定，部分小戶型商鋪價(jià)格略有調(diào)整，因其總額低風(fēng)險(xiǎn)小 ，市場(chǎng)接受度較高。

　　商鋪寫(xiě)字樓需求穩(wěn)定　

　　房地產(chǎn)嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然意在住宅，但所形成的觀望氛圍同樣蔓延到了商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士紛言受市場(chǎng)預(yù)期的影響，商業(yè)的投資性需求亦有所下降。最大的影響是主攻投資的公寓產(chǎn)品，幾大區(qū)域的商業(yè)公寓幾乎無(wú)一逃脫滯銷緩銷的命運(yùn)，去年不少開(kāi)發(fā)商坦言開(kāi)盤(pán)效果遠(yuǎn)不如預(yù)期，到今年銷售速度更加緩慢。

　　商鋪需求和辦公性需求比較穩(wěn)定，這從目前代表性商業(yè)的銷售和蓄客情況能夠看出。去年李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推出的300余個(gè)商鋪出貨速度較快，到目前僅剩40余個(gè)。今年7月份將開(kāi)盤(pán)銷售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目名匯國(guó)際，在一番勤快的宣傳后蓄客可觀。 政策影響

　　房產(chǎn)稅變相增加了投資成本　

　　去年，青島對(duì)商業(yè)地產(chǎn)交易和租賃出臺(tái)了新稅收政策，規(guī)定自2011年7月22日起 ，個(gè)人之間的非住宅房產(chǎn)過(guò)戶需要交納持有期間的房產(chǎn)稅。這意味著，一套總價(jià)在 60萬(wàn)元的商業(yè)公寓 ，如果轉(zhuǎn)手賣掉，過(guò)戶時(shí)需要在原有契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收成本上，再增加一筆房產(chǎn)稅，如果房主在交易前持有一年，房產(chǎn)稅約為 5040元 ，如果已經(jīng)持有兩年，房產(chǎn)稅高于萬(wàn)元 。

　　由于房產(chǎn)稅目前主要發(fā)生在商業(yè)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)手環(huán)節(jié)，對(duì)二手商業(yè)尤其是商鋪的交易影響明顯。22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)閩江路店店長(zhǎng)朱女士告訴記者，房產(chǎn)稅相當(dāng)于增加了買方的商鋪投資成本，壓縮了商鋪的投資回報(bào)率。“當(dāng)前投資商鋪的需求其實(shí)比較多，上門(mén)咨詢的客戶量可以說(shuō)明。但了解到高額的稅費(fèi)之后，部分投資者放棄了。”