?　　市場(chǎng)現(xiàn)狀 　CBD開(kāi)發(fā)大幕全面開(kāi)啟

　　市中心、主干道、重點(diǎn)地段、統(tǒng)一規(guī)劃、大面積開(kāi)發(fā)……CBD同時(shí)擁有著所有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所青睞的絕佳因素。作為第一個(gè)入駐中央商務(wù)區(qū)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)了一個(gè)好頭，所建設(shè)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)。而從中央商務(wù)區(qū)足足500萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)面積來(lái)看，這僅僅只是一個(gè)好的開(kāi)始，接下來(lái)這片區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)愈演愈烈。目前中央商務(wù)區(qū)已云集中海、卓越、京西、中廣、海運(yùn)等眾多商業(yè)地產(chǎn)大鱷和品質(zhì)住宅大盤(pán)，分為核心商務(wù)區(qū)和綜合居住區(qū)，這兩隊(duì)大軍齊頭并進(jìn)，開(kāi)發(fā)大幕全面開(kāi)啟。

　　目前CBD正在建設(shè)的項(xiàng)目數(shù)量約有11個(gè)，總開(kāi)發(fā)體量達(dá)150萬(wàn)平方米。其中開(kāi)發(fā)體量在10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目多達(dá)7個(gè)，包括一個(gè)開(kāi)發(fā)體量達(dá)50萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，以及兩個(gè)體量超過(guò)20萬(wàn)平方米的住宅。這也突出了CBD的寶貴之處，因?yàn)樵诔墒斓貕K稀缺的老市區(qū)，如此大手筆開(kāi)發(fā)的區(qū)域已不多。項(xiàng)目重點(diǎn)分布在CBD中央的連云港路段。與中央商務(wù)區(qū)的高端、現(xiàn)代化氛圍相符合的是，除了極少數(shù)住宅樓體以多層為賣(mài)點(diǎn)，其他項(xiàng)目規(guī)劃的建筑基本為高層甚至超高層建筑，可以想象，兩三年之后的CBD 將憑借一座又一座風(fēng)格迥異的地標(biāo)性高樓，成為現(xiàn)代城市形象的代表區(qū)域。

　　CBD的整體規(guī)劃分為核心商務(wù)區(qū)和綜合居住區(qū)兩部分，目前市場(chǎng)上150萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)體量在住宅和商業(yè)上分布得比較均勻——4個(gè)住宅項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)體量約為65萬(wàn)平方米，其余7個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)體量約85萬(wàn)平方米。商業(yè)地產(chǎn)部分的公寓居住類(lèi)產(chǎn)品占據(jù)了約40平方米的體量，剩余45萬(wàn)平方米的商業(yè)開(kāi)發(fā)量在商務(wù)樓和商業(yè)用途之間平分。總而言之，中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)多樣齊全且體量均衡。

　　項(xiàng)目詳解

　　大商業(yè)項(xiàng)目描繪未來(lái)生活

　　今年已經(jīng)6歲的CBD并不能稱(chēng)之為成熟，即使它所提供給居民的衣食住行的功能已經(jīng)很全面。正在建設(shè)的項(xiàng)目多數(shù)還沒(méi)有投入使用，不過(guò)我們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^(guò)項(xiàng)目的總體規(guī)劃來(lái)暢想一下，未來(lái)兩三年內(nèi)，在大型高端的商業(yè)項(xiàng)目引領(lǐng)之下，CBD將有怎樣的變化。

　　卓越世紀(jì)中心：

　　未來(lái)的CBD地標(biāo)

　　在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的東面、與萬(wàn)達(dá)一路之隔的位置，一座接近30層的超高建筑已經(jīng)初步成形，在目前仍然比較空曠的 CBD 版圖上不可謂不顯眼。這就是大鱷卓越在中央商務(wù)區(qū)正在建設(shè)的首個(gè)50萬(wàn)平方米體量的超大商務(wù)綜合體——卓越世紀(jì)中心。目前位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東面的一期商務(wù)樓即將封頂 ，北面的二期工程也準(zhǔn)備開(kāi)挖，預(yù)計(jì)2013年正式投入使用。卓越世紀(jì)中心最高建筑規(guī)劃在250米，將是未來(lái)CBD的新地標(biāo)。

　　新地心廣場(chǎng)：

　　下沉式休閑商業(yè)城

　　今年秋季房展上新地心廣場(chǎng)首次亮相，讓關(guān)注CBD的人知道了這個(gè)正欲開(kāi)拓片區(qū)地下空間的商業(yè)城。項(xiàng)目當(dāng)前還沒(méi)有開(kāi)工，加之規(guī)劃的下沉式商業(yè)廣場(chǎng)有可能將與周邊多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)打通，走在CBD時(shí)想到腳下今后或許就是一座休閑商業(yè)城，內(nèi)心當(dāng)即充滿(mǎn)了向往的神秘感。記者從開(kāi)發(fā)商公布的規(guī)劃了解到，新地心廣場(chǎng)將帶來(lái)大型超市、精品百貨、品牌零售、時(shí)尚餐飲等業(yè)態(tài)，同時(shí)具有休閑功能，讓生活在CBD輻射片區(qū)的人不得不期待。項(xiàng)目計(jì)劃10月份開(kāi)工，2013年6月份首期開(kāi)業(yè)。

　　中海大廈：

　　商務(wù)寫(xiě)字樓唱主角

　　放眼整個(gè)CBD ，目前以高檔商務(wù)為主要功能的寫(xiě)字樓除了萬(wàn)達(dá)39克拉幾乎別無(wú)他選，但在建項(xiàng)目中約25萬(wàn)平方米的體量將服務(wù)于商務(wù)，這意味著待到兩三年之后項(xiàng)目建成，CBD將能夠容納近2萬(wàn)人次的辦公人數(shù)。大鱷中海推出的高檔寫(xiě)字樓中海大廈，有小則300平方米多至1900平方米的自由空間組合，足夠不同發(fā)展階段的企業(yè)進(jìn)駐。

　　■業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　無(wú)CBD，不青島

　　CBD是青島市政府統(tǒng)一規(guī)劃的唯一一個(gè)以中心商業(yè)和中央商務(wù)兩大職能為主體的核心功能區(qū)。與以往沿香港路、海爾路等主干道路分布的商圈不同，CBD不僅僅依附于一條主路，而是劃出了一片達(dá)500萬(wàn)平方米的區(qū)域面。

　　青島市北區(qū)曾一度占據(jù)青島工業(yè)的重要位置。青島從南到北有大大小小多個(gè)商圈，但是還沒(méi)有這樣一個(gè)以商務(wù)為主題的規(guī)劃。“CBD作為新的城市副中心，它的作用還在于減小中心城區(qū)的壓力，豐富副中心周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、文化生活，使人們減小出行距離。目前CBD因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商場(chǎng)的出現(xiàn)，剛具備了一點(diǎn)CBD的感覺(jué)，仍需要進(jìn)一步的發(fā)展。”和達(dá)置業(yè)副總經(jīng)理劉博認(rèn)為。

　　規(guī)劃落地，建設(shè)工作正在進(jìn)行當(dāng)中，目前CBD的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的程度。但冷靜下來(lái)思考后會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前的CBD仍然處于開(kāi)發(fā)建設(shè)的初始階段。“CBD的劃分原本是以山東路和福州路為東西界，但當(dāng)前的開(kāi)發(fā)范圍僅在南京路往西一帶，規(guī)模很小。”青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書(shū)長(zhǎng)龍江認(rèn)為，CBD的開(kāi)發(fā)范圍足以反映片區(qū)正處于初級(jí)的階段。“同時(shí)CBD的業(yè)態(tài)上還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)內(nèi)著名CBD的豐富，目前僅有公寓、住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)，而酒店的承載力寥寥，也沒(méi)有任何承辦大型商務(wù)活動(dòng)的會(huì)展中心，同樣缺少展現(xiàn)CBD品質(zhì)的主題公園。”龍江認(rèn)為，CBD需要足量的寫(xiě)字樓和酒店支撐其商務(wù)功能。本專(zhuān)題撰文/記者 王曉美子