? 原標(biāo)題：山東強(qiáng)三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)齊漲！濟(jì)南年底5000套房源入市
在濟(jì)南、青島等二線(xiàn)城市限購(gòu)政策不斷加碼的背景之下，濟(jì)、青周邊的一些“強(qiáng)三線(xiàn)”城市房?jī)r(jià)開(kāi)始齊聲喊漲。與此同時(shí)，由于在濟(jì)南、青島拿地越來(lái)越困難，為了“留在牌桌上”，開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)了三、四線(xiàn)城市的地塊。
不少三線(xiàn)城市“開(kāi)盤(pán)即售罄”
樓市的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”來(lái)了。在省城濟(jì)南，不少置業(yè)顧問(wèn)都表示房源并不充足。而在濟(jì)南周邊的一些三線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。
德州城區(qū)魯班御景國(guó)際三期自今年五月份開(kāi)盤(pán)至今，均價(jià)從6200元/平米左右，一路漲到現(xiàn)在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房?jī)r(jià)看漲的一個(gè)典型案例。
濱州的房產(chǎn)市場(chǎng)也有些供不應(yīng)求。山東華住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的范經(jīng)理說(shuō)，進(jìn)入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒(méi)有擴(kuò)大宣傳，但相對(duì)來(lái)說(shuō)9月份的房產(chǎn)銷(xiāo)售還不錯(cuò)，因?yàn)闉I州的房產(chǎn)市場(chǎng)從五月份開(kāi)始一直都是“開(kāi)一棟清一棟”。
“不過(guò)，大部分三四線(xiàn)城市依舊處于去庫(kù)存的壓力中，尤其是縣域城市，以及經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、沒(méi)有突出產(chǎn)業(yè)特征的、人口外溢的城市，它們?nèi)?kù)存的壓力特別大。”
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)朱曙東告訴記者，強(qiáng)三線(xiàn)城市特別是高鐵沿線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市周邊的三線(xiàn)城市，預(yù)計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定，當(dāng)然局部地區(qū)和項(xiàng)目的價(jià)格可能小幅上揚(yáng),尤其是春節(jié)之前。
下沉搶市場(chǎng)，一年看了五六十塊地
在這些“強(qiáng)三線(xiàn)”城市中，不光房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步上漲，開(kāi)發(fā)商對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋匦枨笠苍谥鸩皆黾印?br>
記者了解到,不少大的房企開(kāi)始把目光投向三、四線(xiàn)城市。記者了解到，一家外地的房地產(chǎn)商這幾年打算進(jìn)軍山東市場(chǎng)，從去年下半年開(kāi)始到現(xiàn)在，近一年的時(shí)間，在山東除濟(jì)南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據(jù)粗略估算，這家公司在山東總共考察了五六十塊地，相當(dāng)于一周看一塊。
來(lái)自易居中國(guó)克而瑞信息數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年,三、四線(xiàn)城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環(huán)比上漲的能級(jí)，漲幅達(dá)到29%。二線(xiàn)城市仍然是土地市場(chǎng)成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%。
記者從濟(jì)南市國(guó)土資源局征地信息公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)獲悉，截至9月15日記者查詢(xún)時(shí)，今年濟(jì)南市共征地198塊，而對(duì)比2016年全年共征地449塊，2015年全年共征地584塊，征地呈明顯下降的趨勢(shì)。即便后3個(gè)月，濟(jì)南市征地?cái)?shù)量翻番，也很難達(dá)到去年的水平。
而從2015年起，濟(jì)南周邊平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河、章丘的征地?cái)?shù)量一直很高，2015年和2016年，這些地區(qū)征地?cái)?shù)量之和占濟(jì)南市總征地?cái)?shù)量比例都為53%。不過(guò)，2017年截至目前的數(shù)據(jù)顯示，這幾個(gè)地區(qū)的征地?cái)?shù)量之和僅占全市總征地?cái)?shù)量的39%。在前兩年的快速征地后,濟(jì)南周邊縣級(jí)市的征地速度有減緩的趨勢(shì)。
三四線(xiàn)城市漲價(jià)慢，投資回報(bào)率不低
楊女士在老家德州有一套房子，從去年開(kāi)始她就一直打算出手。楊女士抱怨地說(shuō)：
“三四線(xiàn)城市的房子漲得太慢了，買(mǎi)了這么多年才漲了幾萬(wàn)塊錢(qián)。早知道還不如在濟(jì)南多買(mǎi)一套房子,現(xiàn)在肯定不是這個(gè)價(jià)。”
三四線(xiàn)房子漲價(jià)慢，需求又沒(méi)有一、二線(xiàn)城市旺盛，房企大規(guī)模布局是否明智之舉呢?
李明(化名)是天津一家全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商部門(mén)負(fù)責(zé)人，他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)需擔(dān)心這個(gè)，因?yàn)槿⑺木€(xiàn)城市的投資回報(bào)率更高。
“比如在市區(qū)投100億的樓盤(pán)，可能賺10億，而在三、四線(xiàn)城市，花10億投資可能賺2億元。從絕對(duì)值上看，好像還是一、二線(xiàn)城市多，但實(shí)際上,三、四線(xiàn)城市的投資回報(bào)率更高。”
他介紹，在三、四線(xiàn)城市,投資10億元的回報(bào)率是20%，而在一、二線(xiàn)城市，投資100億的回報(bào)率僅為10%。開(kāi)發(fā)商下沉到三、四線(xiàn)城市就不足為奇了。
下沉到三、四線(xiàn)城市，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還有個(gè)利用銀行杠桿的作用。
“比如說(shuō),在一、二線(xiàn)城市里，對(duì)一些大企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠貸50億的客戶(hù)可能也不算什么,但是對(duì)三、四線(xiàn)城市的銀行來(lái)說(shuō)，可能貸10億的客戶(hù)就算大客戶(hù)了，銀行會(huì)給開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠政策。”
所以說(shuō)開(kāi)發(fā)三、四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)，成本低、風(fēng)險(xiǎn)小，而且收益還比較可觀(guān)，開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為呢?
[編輯: 鹿璐]
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