有人說，馬車時代，城市的半徑一般不超過5公里，再大一點(diǎn)，城市就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)了。到汽車時代，城市的半徑可以拉伸到30公里，近郊區(qū)域就具備了城市化的條件。到地鐵時代，這個半徑延長到50公里也不影響城市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這為郊區(qū)的跨越式發(fā)展提供了可能。

　　

　　將青島市政府作為圓心，半徑50公里的距離畫個圓，可以發(fā)現(xiàn)，東北面50公里處正好到達(dá)即墨青島國際博覽中心附近，西南到達(dá)膠南大珠山風(fēng)景區(qū)，西北可到達(dá)膠州少海濕地公園。劃出這個“50公里生活圈”之后，許多青島的規(guī)劃及地區(qū)的未來權(quán)重就能看得更清楚一些。

　　今天小編重點(diǎn)要說的，是最近青島市民都十分關(guān)注的即墨。從7月即墨新房成交看，當(dāng)月即墨共成交1322套，8月即漲到1527套，漲幅15.5%。即墨的成交占據(jù)第二梯隊(duì)“領(lǐng)頭羊”的位置。

　　藍(lán)色硅谷板塊：配套已經(jīng)開始完善

　　在即墨樓市版圖上，藍(lán)色硅谷板塊是目前最熱的區(qū)域。日前小編一行從市南軟件園出發(fā)，首先向即墨青島國際博覽中心進(jìn)軍。導(dǎo)航顯示，直線距離48公里，走濱海公路51.1公里。

　　藍(lán)色硅谷板塊是即墨的“未來之芯”。大學(xué)城、地鐵11號線、溫泉鎮(zhèn)是它的亮點(diǎn)。2012年2月17日，青島市政府發(fā)布了《青島藍(lán)色硅谷發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃了“一區(qū)一帶一園”的總體布局。“一區(qū)”即藍(lán)色硅谷核心區(qū)，包括即墨市鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)和溫泉鎮(zhèn)，規(guī)劃總面積443平方公里。據(jù)悉，目前藍(lán)谷區(qū)域內(nèi)已集聚各類在建項(xiàng)目超過50個，計(jì)劃總投資達(dá)300多億元。2016年9月，隨著山東大學(xué)青島校區(qū)正式投入運(yùn)營，打響藍(lán)谷教育布局“第一槍”，目前，青島藍(lán)谷已經(jīng)引進(jìn)包括山大青島校區(qū)、中國海洋大學(xué)、北京航空航天大學(xué)、四川大學(xué)、中央美院等20所等高等院校區(qū)或研究院。未來，還會有更多的名校集結(jié)在鰲山灣，藍(lán)谷正在蛻變高校聚集的科研高地。

　　從青島近幾年的城市發(fā)展看，輕軌概念已經(jīng)成為最吸引市場的賣點(diǎn)之一。青島地鐵11號線從青島嶗山區(qū)一路北上而來，給該板塊即將帶來交通上的便利，樓市熱度逐漸提升。藍(lán)色硅谷片區(qū)目前有鰲山衛(wèi)站、山東大學(xué)站、藍(lán)色硅谷站、水泊站、博覽中心站、溫泉東站、皋虞站等地鐵站。

　　片區(qū)中熱度新盤有融創(chuàng)青島灣琴灣、融創(chuàng)青島灣海墅、三盛國際海岸、天泰藍(lán)山、香瀾郡瑜院、紅豆杉養(yǎng)生谷等項(xiàng)目。融創(chuàng)青島灣琴灣項(xiàng)目最近剛開完盤，一期8號樓、9號樓、10號樓，為102、115、130、155平精裝大戶型，共504套房源，均價13000元/平，已全部售罄。9月即將加推11、12、13號樓座，戶型建面約102、115、130平。融創(chuàng)青島灣海墅，230-850㎡純獨(dú)棟，主力產(chǎn)品為230-340㎡獨(dú)棟別墅，主力產(chǎn)品總價600-800萬元，臨海別墅總價900-1300萬元。三盛國際海岸三期產(chǎn)品，首推31-33層高層。89-119㎡精裝高層9月底開盤，100萬即可安家，200套房源。獨(dú)棟別墅面積為450平-460平，單價2萬元以上，總價1000萬起。紅豆杉養(yǎng)生谷洋房銷售，樓號9、10、13、14號樓，建面約88.8-91㎡兩居、121-122㎡三室，價格14000元/平以上，必須一次性付款，贈送地下車位。

　　藍(lán)色硅谷片區(qū)整體來看，配套已經(jīng)開始完善，11號線的多個站點(diǎn)許多已經(jīng)完工。面臨新的政策利好，除了首次開盤的新盤之外，大部分項(xiàng)目都在醞釀提價。據(jù)紅豆杉的置業(yè)顧問講，他們項(xiàng)目洋房單價完全可以賣到17000元。融創(chuàng)青島灣琴灣下一批房源也會超過一期的13000元/㎡。

　　創(chuàng)智新區(qū)：大鱷云集 地王驚艷

　　藍(lán)色硅谷往西即是創(chuàng)智新區(qū)。作為連接即墨中心城區(qū)與東部藍(lán)色硅谷片區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)智新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯。板塊規(guī)劃前景好，人氣也旺盛。目前已經(jīng)聚集了不少房企大鱷，包括海信、魯能、萬科、中航綠城等品牌開發(fā)商。大鱷紛爭，加上片區(qū)內(nèi)本地企業(yè)開發(fā)的裕東新府、麗山國際、龍山上苑、天一仁和郡等多個項(xiàng)目，創(chuàng)智新區(qū)板塊一躍成為整個青島的熱點(diǎn)片區(qū)之一。

　　這個區(qū)的特點(diǎn)是大鱷云集，許多開發(fā)商早有布局。《棋經(jīng)十三篇》有云：“寧輸數(shù)子，勿失一先。”現(xiàn)在來看，中海地產(chǎn)與魯能的布局，時機(jī)把握得最準(zhǔn)。魯能蟄伏多年，在即墨終落一子。2017年7月13日，中海地產(chǎn)經(jīng)過996輪搶拍拿下即墨地塊，樓面地價就達(dá)到6721元/平。足見這個片區(qū)的熱度。

　　如今片區(qū)新房的均價大都在13000元/㎡以下。海信盟旺世家日前369套房源獲得預(yù)售，預(yù)計(jì)9月中旬14-16號樓小高層，建面95平、110平，小高層約9000-10000元/平，電梯洋房均價11000-13000元/平。中航綠城理想城現(xiàn)房尾盤在售，房源不多主要為大戶型，高層140-147平，均價10000元/平。洋房120-130平房源，均價11500-12000元/㎡。魯能公館價格未定，預(yù)計(jì)九十月份開盤，項(xiàng)目1-4號樓為14-15層小高層，10/15號樓6層洋房，剩下9棟6層疊拼別墅。小高層面積118平三居、138平四居；洋房154平四居；疊拼139-156平。萬科朗潤園在售洋房及小高層產(chǎn)品，洋房13#，面積130平，均價12000-14000元/平，小高層6#(1-3單元)、14#、20#，1梯2戶，戶型87、95、107、109，均價10000-12000元/平。

　　即墨中心城區(qū)板塊：配套豐富 成熟走量

　　即墨中部作為傳統(tǒng)居住型老城區(qū)，作為即墨市的城中心，這一區(qū)域本身就具備了交通便利、配套設(shè)施齊全，生活便捷等得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。以濱河生態(tài)景觀、寶龍城市廣場商業(yè)配套和優(yōu)越的教育資源受到置業(yè)者的青睞。近幾年，房企大鱷紛紛入駐，使這一區(qū)域的新樓盤銷售熱度上漲。目前，該片區(qū)在售樓盤也比較多。

　　2017年8月銷售統(tǒng)計(jì)顯示，即墨中心城區(qū)項(xiàng)目墨河嘉苑第一，月成交375套，項(xiàng)目既靠近即墨市政府，又靠近墨河公園。墨河嘉苑現(xiàn)房在售，目前只剩下少量頂層，戶型78，98，124平。中交中央公元三期目前在售165平戶型，均價9300-9400元/平，預(yù)計(jì)2018年6、7月份交房。中交中央公元4期預(yù)計(jì)9月開盤具體未定，面積90-160平。即墨古城項(xiàng)目，目前項(xiàng)目二期285-670㎡三合院、四合院在售，功用靈活商住皆宜，價格約20000元/平。即墨城心現(xiàn)房觀瀾國際14#20#號樓88㎡房源加推，目前房源充足，套二套三都有，整體均價8900元/㎡。

　　即墨中心板塊位置雖然靠近核心，但房價相對即墨其他板塊來說，卻更具性價比。這其中，即墨古城附加的文化價值，已經(jīng)超越了炒房投資的范疇。

　　城西商貿(mào)區(qū)板塊：產(chǎn)業(yè)興城

　　即墨重要的一極是即墨商貿(mào)的發(fā)展。即墨商貿(mào)城片區(qū)位于即墨城心西南，房產(chǎn)市場以城際鐵路和商貿(mào)城為兩大賣點(diǎn)，由于城西靠近火車站，這里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ强梢灶A(yù)見的。此外，即墨小商品新城、復(fù)星天貿(mào)城、即墨中紡服裝城、青島國際服裝產(chǎn)業(yè)城給城西板塊帶來旺盛的人氣，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程加速，新樓盤較多。

　　復(fù)星天貿(mào)城全球招商展示中心已開放。計(jì)劃今年首推A地塊，包括商鋪及商街產(chǎn)品，具體面積未定。項(xiàng)目共A/B/C/D四個地塊，只有D地塊為住宅。7月29日，即墨中紡服裝城開盤，建面約50-80平米單層商鋪，15000元/平米起價。青島國際服裝產(chǎn)業(yè)城目前在售D區(qū)廠房，面積700-2000平左右，均價3600元/平。

　　城西片區(qū)這兩年還有一個現(xiàn)象，不僅僅停留在產(chǎn)業(yè)興城的層面，更多的改善型品質(zhì)盤入駐此片區(qū)，如保利堂頌、綠城峴山花城等高品質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)。保利堂頌規(guī)劃13棟住宅，9F-18F不等。項(xiàng)目8月中旬售樓處開放，預(yù)計(jì)10月初開盤。綠城峴山花城將推24號樓，面積包括127、133、143平，均價10500元/平，具體加推時間待定。18號樓已經(jīng)售罄，目前沒有在售房源了。

　　總之，即墨片區(qū)從西到東，四個板塊的跨度比較大，價格差別較大。藍(lán)色硅谷片區(qū)價格普遍在13000-14000元之間，由于規(guī)劃的起點(diǎn)高，配套越來越完善，自然資源豐富，在整個即墨片區(qū)中價格一路上揚(yáng)。創(chuàng)智新區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)，現(xiàn)在終于等來價格行情，目前是最接近藍(lán)谷的片區(qū)。即墨城市中心區(qū)價格目前來看屬于“價格洼地”了。城西商貿(mào)區(qū)目前新盤正在開發(fā)，正在逐漸追趕藍(lán)色硅谷片區(qū)的步伐。

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