冬天來了，樓市又開始臨近微妙的關(guān)口了。2007年的冬天，樓市開始傳出“拐點”的聲音，去年的這個時候，多個中央機(jī)構(gòu)罕見地同時推出刺激樓市一系列政策。此后，各地救市新政如雨后春筍般出現(xiàn)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由抑制轉(zhuǎn)向全面扶持。一年時間倏忽而過，面臨優(yōu)惠政策即將到期的節(jié)點，各方都開始猜測究竟下一步樓市將如何發(fā)展，更多的人在觀望政府的新政策取向如何。在這個時候，我們還是先探究一下市場各方的心態(tài)吧。

購房者 買與不買都很糾結(jié)

    一手房和二手房的“兩翼齊飛”讓今年的青島樓市火得一塌糊涂。房價的迅速上升，讓許多人改變了之前制訂的購房計劃。那些原本湊齊了首付準(zhǔn)備義無反顧地加入房奴行列的人，忽然發(fā)現(xiàn)首付不夠了；那些原本打算再觀望一下市場動向的人，忽然決定出手購房了……

    現(xiàn)在市場狀態(tài)下，出現(xiàn)了兩種類型的購房者，一種是無論如何要趕在年底之前買到房子的人，無論首付多么難湊，無論貸款壓力多么大，買到房子是這些人的唯一目標(biāo)。新房市場上，這一部分人尤為多。他們買房的重要指導(dǎo)思想就是：房地產(chǎn)市場是國家扶持的重要產(chǎn)業(yè)，而房價基本上不太有可能迅速下滑，就是調(diào)整，也是在一個相對高位上進(jìn)行微調(diào)，其總體的趨勢還是穩(wěn)步上揚(yáng)的，如果現(xiàn)在不買，以后掏出去的錢會更多。“再不買，還要漲。”記者在采訪中了解到，許多售樓人員聽到最多的就是上述那句話，由此看出購房者緊張而盲從的心態(tài)。另一種人則是打算坐下來靜觀其變的，在經(jīng)過了2008年的調(diào)整后，許多人對房地產(chǎn)市場有了新的認(rèn)識，那就是——熱久必涼，涼久必?zé)帷?009年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有來由地?zé)狒[了很久了，基于這一點，就有購房者決定等一等。而這部分人的代表意見是：“就算房價會繼續(xù)漲，就算我到時要多掏一筆錢，那也是我花錢買個心甘情愿，再說了房價不能永遠(yuǎn)漲下去吧，再漲誰還會買呢？”

    記者從各大中介和開發(fā)商處了解到，目前打算靜觀其變的人正在逐漸增多，本刊與搜房網(wǎng)和半島網(wǎng)進(jìn)行的聯(lián)合調(diào)查也顯示，有近四成的有購房意向的購房者年內(nèi)不會出手。

二手房東 想買可以再讓點

    二手房的房東們今年很是風(fēng)光，坐地起價、腰包大鼓、態(tài)度強(qiáng)硬……他們似乎都忘記了2008年主動降價的那段日子。

    太平洋房屋不動產(chǎn)總經(jīng)理林憲周告訴記者，在進(jìn)入11月份以后，二手房市場出現(xiàn)了一定的疲態(tài)，帶看量和電話咨詢量都出現(xiàn)了三成左右的下滑，成交量也開始萎縮。雖然這跟二手房的“季節(jié)特性”有一點關(guān)系，但是林憲周認(rèn)為出現(xiàn)這種情況更多的還是因為賣方的“跳價”傷害了買方的感情。

    在采訪中記者了解到，隨著優(yōu)惠政策的大限臨近，有一部分房東開始主動放低身段，給意向購房者釋放出一定的議價空間。不過，這種高位調(diào)整并不能讓房屋總價降低多少，所以議價這一手段從目前的市場情況看，還沒有起到太大的作用。由于二手房市場的價格在整體上缺乏與新房類似的機(jī)動性，因而高房價帶來的低成交狀態(tài)會繼續(xù)保持下去，這恰恰與2008年市場大面積萎縮的端倪一模一樣。

    存在較大議價可能的房東們大多持有房齡在2年以上，5年以內(nèi)的房子，這部分房子也是受惠最大的一塊。一旦優(yōu)惠政策準(zhǔn)時叫停，那么這部分房源將會嚴(yán)重滯銷，所以房東們也是打算在市場還算向好的時候，迅速出手。

    青島市場屬于典型的自住型市場，所以炒房客的身影出現(xiàn)的頻率并不高。這也是青島與北京、上海、深圳等一線市場區(qū)別最大的地方。所以，林憲周告訴記者，無論政策繼續(xù)還是叫停，青島市場都不會出現(xiàn)炒房客拋售房源的現(xiàn)象。

開發(fā)商 后續(xù)市場不會“歌舞升平”

    開發(fā)商應(yīng)該是2009年最開心的人了，在國家政策的大力扶持下，幾乎所有的房產(chǎn)公司都賺得盆滿缽滿。曾經(jīng)有人說，在 2003年開發(fā)商如果賺不到錢，那真的就是天大的笑話。同樣的話適用于已經(jīng)進(jìn)入冬天的2009年。

    開發(fā)商們現(xiàn)在最關(guān)心的不是沒有人來買他們的房子，而是國家大政策到底會出現(xiàn)怎樣的變化。所以，有的開發(fā)商在打“速度戰(zhàn)”，有房子就開盤銷售，有土地就迅速吃下；也有開發(fā)商對接下來的政策心存顧慮，已經(jīng)開始收縮陣線，儲糧過冬，同時觀察市場動向，一旦機(jī)會合適就會重新鋪貨，一旦市場不妙也不至于餓得前胸貼后背。

    都霖美景營銷總監(jiān)李斌告訴記者，接下來的市場不會一直“歌舞升平”，目前，許多開發(fā)商都在積極練就“內(nèi)功”，有的開發(fā)商趕往外地尋求新的市場釋放點，有的開發(fā)商在為明年推出的新項目“加裝”亮點——附加教育資源、增添商業(yè)配套等。開發(fā)商在經(jīng)歷了2008年的慘痛教訓(xùn)后已經(jīng)學(xué)會了凡事“兩手準(zhǔn)備”。

    青島廣華置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理于湫認(rèn)為，收緊腳步，謹(jǐn)小慎微是一些務(wù)實開發(fā)商的心態(tài)。經(jīng)過了2009年的這一場漲價潮，許多購買力被嚴(yán)重透支，市場上的剛性需求已經(jīng)開始有所減少。而且今年下半年的項目開工量已經(jīng)增大，2010年的市場供應(yīng)量必然會增大，市場或許會再度出現(xiàn)供大于求的尷尬境地，如果現(xiàn)在不對策略進(jìn)行調(diào)整，一旦再遇到有房賣不掉的情況，那整個企業(yè)就相當(dāng)被動。