?　　房地產(chǎn)交易中心再次出現(xiàn)排隊現(xiàn)象，開發(fā)商坐地漲價、日光盤頻頻爆出……受信貸層面的政策影響，島城樓市再現(xiàn)量價齊增的行情，去化速度的加快讓新盤價格再次出現(xiàn)大幅攀升。4月26日，記者走訪多家在售樓盤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)在售新盤的單價出現(xiàn)千元以上的漲幅。

　　房子變好賣價格跑得快

　　“不到兩個月的時間，整個紅島區(qū)域已經(jīng)沒有多少房子可賣了?！?6日下午，樓市分析人士張百忍如此形容目前的市場狀況。

　　時間退回到2月份，這個區(qū)域盤踞著世茂、中歐國際城、世家御園、珊瑚灣等多個項目，在市場向好之前，多家新盤的開發(fā)商還都在小心翼翼地制定銷售均價，迫于銷售壓力，珊瑚灣、中歐國際城等項目將均價分別定為3888元/平方米和5000元/平方米。而到了一季度末，青島克而瑞發(fā)布的銷售統(tǒng)計顯示，紅島區(qū)域的銷售均價已經(jīng)站到了7000元/平方米的關口。其中，中歐國際城項目的簽約均價為6419元/平方米，世家御園項目的銷售均價也達6000元/平方米。價格的上調(diào)，這次并沒有導致銷售困境。

　　市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)的房地產(chǎn)市場，與紅島區(qū)域一樣，去化周期也大大加快。“上述區(qū)域本來的可售房源就少，所以價格的漲幅還要大一些?！睆埌偃陶f，以市北區(qū)的魯潤靜園為例，開盤后價格較蓄客期銷售人員的承諾價格，單價上調(diào)幅度在兩千元上下。

　　政策利好刺激需求釋放

　　本輪島城房地產(chǎn)市場的快速好轉，與一線城市的市場行情基本同步。來自克而瑞和青島鏈家網(wǎng)的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周新房、二手房網(wǎng)簽量分別為4444套和1777套，較之去年同期均有大幅上漲。青島市不動產(chǎn)登記中心因為人流量過大，甚至不得不啟動了限號措施，并將發(fā)號時間提前了一個小時。

　　究竟是哪些原因助推多地房價上漲？“價格是否上漲主要看供需的結構，但本輪上漲，政策層面的信貸寬松、契稅、營業(yè)稅調(diào)整以及即將施行的營改增新政，都對買方的心理產(chǎn)生了影響，刺激需求釋放?！鼻鄭u銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。

　　價格越上調(diào)，購房者追漲的心理越強。26日，在李滄區(qū)綠城理想之城項目看房的張曉波說，去年他朋友在郁金香岸買的房子，當時總價是138萬，但現(xiàn)在二期項目同樣戶型面積，價格已是163萬元，如此大的漲幅，難免讓他恐慌，也堅定了他快速出手的決心。

　　■相關新聞

　　海爾1.42億元

　　競得臺柳路地塊

　　青島土地市場迎來出讓高峰期，位于李滄區(qū)臺柳路633號的住宅兼商服用地于26日在網(wǎng)上掛牌出讓。最終，青島海爾地產(chǎn)集團以成交樓面地價4590元/平方米，總價逾1.42億元競得地塊。

　　臺柳路633號共吸引了33號、17號、9號、77號等四家房企參與爭搶，截止到限時競價前，最高報價達到樓面地價3920元/平方米，為9號買家的報價。但進入限時競價階段，77號買家率先出價，報價3930元/平方米，9號買家隨后跟進。此后在28分鐘之內(nèi)，77號和9號先后歷經(jīng)63輪報價，最終，77號買家青島海爾地產(chǎn)競得該地塊，成交樓面地價4590元/平方米，成交總金額14202.52萬元，溢價率為18.91%。

　　李滄區(qū)臺柳路633號原為青島第三電機廠廠址，掛牌出讓地塊即為青島第三電機廠改造地塊。青島第三電機廠建于上世紀70年代，2010年青島第三電機廠響應市政府老企業(yè)搬遷工作，被列入青島市第六批老企業(yè)搬遷計劃。

　　■分析

　　房產(chǎn)大鱷看好青島

　　未來樓市呈何趨勢

　　“青島市區(qū)的土地資源比濟南稀缺，外地大鱷基本在濟南都能拿到土地，而在青島卻已經(jīng)是嗷嗷待哺，土地急需補充?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃陶f，還有近十家百億企業(yè)謀劃在青島拿地。

　　土地資源的稀缺程度，或可以用2015年的土地競拍情況為例。2015年的土地爭奪中，市區(qū)土地一改以前大部分底價成交的現(xiàn)實，拼搶激烈，幾乎所有的土地溢價率都大大提高?！澳壳暗匿N售主力樓盤，是靠2014年那一撥土地出讓來的土地，如果今年樓市繼續(xù)向好，很快就將消化殆盡，到時價格怕也是居高不下?！睆埌偃陶f，市區(qū)土地市場如果繼續(xù)出現(xiàn)大幅溢價成交的情況，刺激效應自然會傳達到樓市。

　　拋開青島的土地因素，樓市可能還會受到其他層面的影響。“追漲入市的購房者，如果政策層面收緊，銀根稍微緊縮，市場就會迅速縮水，高價的地和高價的房都將變成燙手山芋?！睆埌偃陶f。

　　以政策層面為例，多個二三線城市已經(jīng)再次傳達出對樓市“雙限”的消息。隨著一線城市樓市調(diào)控政策的緊縮，包括南京等多個城市開始對樓市實行限購限價。“當前的樓市熱度，完全得力于‘政策市’，如果政策再次大幅打壓，樓市可能再回歸低迷。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。

　　記者注意到，25日下午，南京市發(fā)改委公布關于《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀，南京的樓盤申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬到3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　此外，自從4月3日廊坊市對下轄三河、大廠、香河和固安實施房地產(chǎn)限購政策以來，經(jīng)過各個縣政府、開發(fā)商等多方博弈，最終確定以縣為限購單位進行落實。香河發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見(試行)》，指出非香河本地戶籍家庭無自有住房的，可以買一套本縣商品住房，首付比例不低于30%，但不允許非本地戶籍家庭購買第二套住房。

　　■發(fā)布

　　兩部門發(fā)布營改增后契稅、個稅等計稅依據(jù)

　　計征契稅成交價不含增值稅

　　營業(yè)稅改征增值稅后，契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關問題，經(jīng)財政部、國家稅務總局研究明確后２６日對外公布。

　　據(jù)悉，計征契稅的成交價格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

　　根據(jù)財政部、國家稅務總局的這一通知，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。據(jù)新華社

　　■解讀

　　營改增后，二手房稅負減輕了

　　原來怎么申報、填什么表、在哪辦，基本不變

　　5月1日起，二手房交易實行營業(yè)稅改征增值稅，普通個人首次成為增值稅納稅人。營改增會帶來二手房交易的哪些變化？稅負會上升還是下降？稅制轉換能否實現(xiàn)“無縫銜接”？

　　國家稅務總局副局長汪康表示，財稅部門在研究個人住房征稅問題時非常審慎，總體目標是確保個人二手房的交易在稅收負擔上保持基本穩(wěn)定。因此，根據(jù)財政部、稅務總局的相關規(guī)定，營改增后個人二手房維持5%的稅率不變。

　　雖說稅率保持不變，但稅負卻有所下降?！坝捎跔I業(yè)稅與增值稅計算方式不同，二手房交易營改增后稅負會略有降低。”汪康介紹說，以一套計稅價100萬元的房子為例，過去征收營業(yè)稅5% 時，計稅公式為100萬乘5%，需要交5萬元的營業(yè)稅；改為增值稅后雖然稅率還是5% ，但計稅公式變?yōu)?00萬元除以1.05后再乘以5% ，實際交增值稅47600元，少繳稅2400元。

　　此外，營改增后，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。即除北上廣深四個一線城市外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。因此，總體上說，營改增對于一般的個人買賣二手房影響不大。

　　個人二手房出租、買賣涉及群體眾多，為不增加辦稅負擔，國家稅務總局決定，營改增后個人二手房交易和二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票，“原來怎么申報還是怎么申報，原來填什么表、在哪個地方辦，一切維持基本不變”。汪康說。也就是說，原來在哪里繳營業(yè)稅，5月1日起就在哪里繳增值稅。而且對個人來講，辦稅還是沿用過去的“老辦法”，個人在交易二手房包括在辦理二手房產(chǎn)權證過程中，涉及的相關稅收問題及辦稅的流程、場所都保持不變。因此，無論是租房、買房，完全可以忽略到稅制轉換帶來的影響。

　　從稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。各種情況下，稅率不變，“營改增”對二手房交易影響中性。銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李軍稱，從稅率上看，“營改增”前后沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價內(nèi)轉變?yōu)閮r外的區(qū)別，但有利于降低二手房流通成本。

　　國家稅務總局副局長汪康日前表示，個人二手房的稅收問題涉及千家萬戶，社會非常關注。個人二手房的交易在稅收負擔上將保持基本穩(wěn)定，過去二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%，但稅收負擔實際是減輕了。記者 王愛科

　　據(jù)大眾網(wǎng)

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 楊昀迪]