?　　2015年，中國房地產市場整體處于高庫存狀態，而房地產投資增速則持續下行。步入2016年，絕大部分業內人士仍然認為，今年將是去庫存的年份。

　　“眼前是消化庫存為主，不是以抑制房價為主。”任志強在“樂居創新峰會”上透露，在如何消化庫存方面，他預計中央會采取一些措施。

　　中國房地產業協會副會長苗樂如也在“2016金鳳凰全球華人地產峰會”上表示，“我們國家過去搞保障房、經濟適用房、限價房、北京現在的自住房，其實都是保障性的。抓住發展先機應該是2016年整個市場的基調。我們現在面臨去庫存的情況，需要開拓新的需求點。”

　　真實庫存到底如何?

　　在任志強看來，當前房地產市場的庫存情況比2008年還要嚴重。

　　“2008年，政策上進行刺激的時候，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以說比2008年還差，是因為現在有大量庫存。” 據任志強測算，當前庫存量已經接近7億平方米，該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這里面包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。

　　任志強分析稱，當前最大的問題在于，有相當一部分庫存是無法消化的。“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”

　　任志強的擔憂主要在于三四線城市。而從監測數據上看，經過近一年的樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經開始好轉。

　　數據顯示，截至2015年12月底，被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。2015年9月份，庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長后，8月份首次出現負增長。9-12月份延續這一趨勢。換而言之，目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

　　2015年12月，35個城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比11月份的12.3個月收窄了0.5個月的水平。目前存銷比為近28個月新低，大體相當于2013年8月份的水平。同時，這也是28個月以來存銷比數值首次低于12個月。

　　35個城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市(根據數據可得性選取)。但很明顯，三線城市的庫存情況最為嚴重。2015年12月， 35個城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個月。

　　北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志表示，“宏觀上，國家調控政策已經很清晰，去庫存是第一。”

　　房價存上漲壓力寬松政策會持續

　　從庫存角度分析，當前一二線城市房價已經出現上漲壓力。

　　數據顯示，從具體城市看，2015年12月份，存銷比環比上升的城市有15個，包括淮南、貴陽和北海等。此類城市存銷比增加，說明去庫存壓力有增無減。同時，在35個城市中，有20個城市的存銷比出現了環比下跌，說明此類城市去庫存的速度在加快。其中以北京、福州和荊門的存銷比環比跌幅最大，相比11月份分別減少了2.0個月、2.0個月和1.6個月。此類城市去庫存壓力正在積極釋放。

　　嚴躍進表示，2015年第四季度，35城去庫存周期總體處于低位水平，會進一步加劇此類城市房價上漲壓力。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續房價看漲預期會繼續強化。一線城市12月份市場總體活躍，已經連續12個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現較明顯上漲的原因所在。

　　比如，存銷比下降最快的北京近期就出現了房價上漲趨勢。陳志認為，北京市場分化還在加劇，2016年必然會出現市場細分，房價則必然上漲。但2016年整體成交的數量不會有特別向上的動力，反而會有下行壓力。所以成交量下降和房價上漲，這種背離關系將在2016年表現得很明顯。

　　亞豪機構市場總監郭毅也認為，北京房價還是會上漲。北京的政策從年初就有了明確的方向，無論是貨幣政策、限貸政策還是調控政策都會比較寬松，因此“寬松”會是2016年樓市的關鍵詞。

　　嚴躍進表示，2015年為去庫存元年，包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標的實現。2016年將繼續堅持去庫存導向，但在供給側結構性改革的精神指導下，去庫存也應該關注結構問題。比如一二線城市的庫存壓力其實并不大，甚至可以主動補庫存，而三四線城市則需要繼續去庫存。

　　任志強也認為，未來樓市的區域差距會擴大。一些供求關系緊張的地區，房價會迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區可能會放慢投資增長速度。另外，同一個城市內房價也會出現分化，主要體現在城市中心區和邊緣地區的差別。對房企而言，現金流是決定開發商會不會降價的主要原因。

　　對于未來可能會繼續出臺的寬松政策。任志強認為，目前最有條件出臺的政策是個人貸款利息抵個稅。而在去庫存期間，房地產稅不會出臺。

　　 [編輯: 王苗]