? 東李，原本默默無(wú)聞，和熱鬧的樓市“絕緣”。然而，2014青島世園會(huì)的召開(kāi)，給東李帶來(lái)了有目共睹的變化。其中，最重要的一方面就是催生了島城樓市的東李板塊。如今的東李已經(jīng)成為整個(gè)李滄區(qū)居住品質(zhì)和住宅價(jià)格的代表，并且在后世園時(shí)代，東李板塊的熱度仍在不斷上升，大鱷紛紛在此發(fā)力。隨著“金九銀十”來(lái)臨，地產(chǎn)大鱷們?cè)跂|李的動(dòng)作也開(kāi)始加快，一場(chǎng)樓市銷(xiāo)售大戰(zhàn)已經(jīng)箭在弦上。
新盤(pán)近鄰
產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)在所難免 “世園會(huì)之后，感覺(jué)東李冷清了許多。”不少市民曾經(jīng)有這樣的感覺(jué)。的確，隨著2014青島世園會(huì)的落幕，東李一度恢復(fù)到了往日的寧?kù)o。不過(guò)，這種寧?kù)o并沒(méi)有持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，今年國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)青島世界園藝博覽園的揭牌使得東李再度引人注目。與此同時(shí)，東李板塊也在今年頻頻發(fā)力，不但涌現(xiàn)出眾多新盤(pán)，而且主打剛需更是重新吸引了不少購(gòu)房者的關(guān)注。
“最近參加了幾次購(gòu)房車(chē)活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)都有東李這一站。”準(zhǔn)備今年購(gòu)房的小陳說(shuō)，“感覺(jué)東李買(mǎi)房很方便，因?yàn)闃潜P(pán)都是扎堆在一起。”的確，原先一張樓市白紙的東李已經(jīng)成為房產(chǎn)大鱷的必爭(zhēng)之地，如今除了萬(wàn)科、和達(dá)在此繼續(xù)深耕，海爾和卓越也是在去年底拿地進(jìn)入東李，此外首次進(jìn)駐島城的北京城建和新城地產(chǎn)也是選擇在東李 “首發(fā)”。有地產(chǎn)公司人士表示，選擇東李片區(qū)作為其青島戰(zhàn)略首發(fā)，主要是看好其區(qū)域無(wú)限的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?br>
大鱷們?cè)跂|李的開(kāi)發(fā)都是 “加速度”，目前，拿地的大鱷們已經(jīng)紛紛公布案名：萬(wàn)科生態(tài)城二期、和達(dá)璟城、海爾博悅蘭庭、新城香溢紫郡、北京城建龍樾灣和卓越皇后道。其實(shí)很多購(gòu)房者不難發(fā)現(xiàn)，這些在東李板塊的新盤(pán)幾乎都是 “近鄰”。“感覺(jué)都在5分鐘車(chē)程之內(nèi)，在地圖上看就是擠在一起。”小陳說(shuō)。記者發(fā)現(xiàn)，東李六大盤(pán)說(shuō)是“扎堆”一點(diǎn)不為過(guò)，和達(dá)、海爾和卓越、新城等項(xiàng)目，基本分布在萬(wàn)科生態(tài)城一期的周邊，只有北京城建的項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，也不過(guò)1公里的距離。
更耐人尋味的是，海爾博悅蘭庭、新城香溢紫都、卓越皇后道、萬(wàn)科生態(tài)城二期以及老盤(pán)中海玫瑰庭院的售樓處（或臨時(shí)售樓處）均設(shè)在了萬(wàn)科生態(tài)城一期的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“售樓一條街”在島城并不多見(jiàn)，這也從一方面說(shuō)明了東李板塊競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，一場(chǎng)“短兵相接”的廝殺在所難免。
區(qū)位雷同
各家暗戰(zhàn)存差異 “除了和達(dá)將有部分別墅洋房以外，海爾博悅蘭庭、萬(wàn)科生態(tài)城二期、卓越和北京城建項(xiàng)目都將以高層住宅為主，同時(shí)配有部分商業(yè)。所以，未來(lái)這些樓盤(pán)產(chǎn)品相似程度特別高，都屬于同一區(qū)域的競(jìng)品項(xiàng)目。”樓市分析人士認(rèn)為，這幾個(gè)項(xiàng)目的位置差別不大，可以說(shuō)在地段、配套、交通等方面都相差無(wú)幾，沒(méi)有哪家能有明顯優(yōu)勢(shì)。
盡管如此，各家項(xiàng)目還是在向購(gòu)房者展示著自己的與眾不同。“項(xiàng)目靠近廣水路小學(xué)，該小學(xué)將于今年年底建成，明年9月份投入使用。雖然現(xiàn)在學(xué)校規(guī)劃并未確定，但是就地理位置而言，海爾博悅蘭庭是周邊樓盤(pán)最靠近該學(xué)校的，劃到該校應(yīng)該不成問(wèn)題。”海爾博悅蘭庭的銷(xiāo)售人員介紹。和達(dá)璟城的工作人員則是反復(fù)強(qiáng)調(diào)，大型商超麥凱樂(lè)將入駐，在完善周邊配套的同時(shí)，這無(wú)疑能帶動(dòng)世園板塊商業(yè)配套的繁榮。作為世園板塊“老盤(pán)”，萬(wàn)科則是強(qiáng)調(diào)自己的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，像臨近世園會(huì)、金水公園和李村河濕地公園，可謂生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)非常大，可作為改善房和養(yǎng)老房。此外萬(wàn)科生態(tài)城相關(guān)人士表示，購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科品牌的認(rèn)知度和認(rèn)可度較高，且之前的萬(wàn)科生態(tài)城一期產(chǎn)品做得不錯(cuò)，也為二期做了很好的鋪墊。
雖然推盤(pán)節(jié)點(diǎn)和地段區(qū)位十分接近，但是東李板塊的樓盤(pán)在入市時(shí)仍然是“各有章法”。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，“錯(cuò)峰”無(wú)疑是一種好方法。像海爾博悅蘭庭開(kāi)盤(pán)最早，6月即已開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)加推新樓座；已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的和達(dá)璟城，是以上新盤(pán)中體量最大的，目前銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好；新城香溢紫郡和卓越皇后道則瞄準(zhǔn)“金九銀十”，新城地產(chǎn)首入青島，對(duì)首個(gè)項(xiàng)目的重視程度可以想象，卓越皇后道似乎是本批東李新盤(pán)中最“悄無(wú)聲息”的，其實(shí)卓越皇后道的營(yíng)銷(xiāo)策略更側(cè)重線下，目前已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)活動(dòng)召集 “全民經(jīng)紀(jì)人”的團(tuán)隊(duì)。
價(jià)格比拼
如今定價(jià)“平易近人” 一度，東李板塊以改善需求為主，12000—13000元/平方米的均價(jià)也嚇退了不少購(gòu)房者。而如今，隨著東李板塊“剛需化”，價(jià)格也變得平易近人。“感覺(jué)東李新盤(pán)的房子差不多，價(jià)格是我最關(guān)注的方面。”有購(gòu)房者表示。實(shí)際上，樓市中地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系就像面粉和面包，土地價(jià)格往往決定著房?jī)r(jià)。記者查閱了去年大鱷在東李拿地的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)北京城建拿地價(jià)格最高，卓越新城拿地價(jià)格最低，海爾其次，和達(dá)璟城和萬(wàn)科的拿地價(jià)格都在3400元/平方米左右，卓越新城和海爾在土地成本上具有些許優(yōu)勢(shì)。
縱觀東李板塊的六大盤(pán)，定位、定價(jià)都有超高的相似度，戶型主打80—120平方米以內(nèi)的二居、三居，因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，沒(méi)有哪家能有明顯優(yōu)勢(shì)，相信未來(lái)的一兩年內(nèi)，該區(qū)域?qū)?huì)成為開(kāi)發(fā)商大打價(jià)格戰(zhàn)的“戰(zhàn)場(chǎng)”。的確，為了能夠爭(zhēng)奪潛在客戶占領(lǐng)市場(chǎng)，“價(jià)格戰(zhàn)”已經(jīng)成為東李板塊的常態(tài)，新盤(pán)上市定價(jià)一次次刷新“東李新低”，甚至打出“剛需價(jià)7字頭”以博人眼球。
以最先開(kāi)盤(pán)的和達(dá)和海爾為例，和達(dá)璟城最早釋放出7999元/平方米的起價(jià)，超低的價(jià)格給人一種重回2010年的感覺(jué)。海爾博悅蘭庭則是喊出8070元/平方米起價(jià)，最終均價(jià)為9370元/平方米；萬(wàn)科生態(tài)城二期也不甘示弱，放出起價(jià)7999元/平方米，與和達(dá)璟城不相上下。新城香溢紫郡、卓越皇后道動(dòng)作稍微慢，雖然價(jià)格未出，但鑒于前幾家樓盤(pán)位置、配套等方面都其相差無(wú)幾，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的境況下，定價(jià)想來(lái)也不會(huì)太高。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，排隊(duì)上市的各家新盤(pán)都暗自打著心理戰(zhàn)，誰(shuí)都不敢輕易定高價(jià) “嚇跑”客戶。顯然，東李下半年的樓市還將以“價(jià)格戰(zhàn)”為主，均價(jià)不會(huì)過(guò)萬(wàn)元，這和一年前的東李12000—13000元/平方米的均價(jià)相比，理性了不少。
配套完善
增添板塊新動(dòng)力 “感覺(jué)現(xiàn)在周邊商業(yè)配套不是很完善，沒(méi)有大型商場(chǎng)，只有小型商超，購(gòu)物不太方便。”“作為新板塊，感覺(jué)教育醫(yī)療跟不上，所以一直在猶豫。”在很多購(gòu)房者印象中，東李板塊好環(huán)境好，但是最大的問(wèn)題就是缺配套。實(shí)際上，作為新興居住板塊，東李的規(guī)劃發(fā)展是緊鑼密鼓的。目前，便捷通達(dá)的世園大道、金水路、九水東路以及“后世園”人工綠化更完善、天然山水環(huán)繞的稀缺生態(tài)環(huán)境配套，再加上近期青島地鐵M2號(hào)線延伸至世園會(huì)板塊的消息，更是使得眾多“上班族”關(guān)注東李片區(qū)。
據(jù)了解，隨著東李眾新盤(pán)的面世，商業(yè)配套規(guī)劃和建設(shè)也初現(xiàn)雛形。商業(yè)配套方面，目前已經(jīng)入住的萬(wàn)科生態(tài)城一期、山河城、和達(dá)和城等小區(qū)均配套有沿街便民底商；萬(wàn)科生態(tài)城附近政府還規(guī)劃有17公里的濱河商業(yè)街，并臨近李家上流農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；卓越皇后道和和達(dá)璟城項(xiàng)目還規(guī)劃有商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心，據(jù)悉和達(dá)璟城計(jì)劃引入麥凱樂(lè)。
東李板塊的教育醫(yī)療配套也在不斷完善中。隨著東李板塊新建樓盤(pán)增多，新入住市民也越來(lái)越多，孩子“入學(xué)難”成了頭等問(wèn)題。不過(guò)令人欣慰的是，有青島廣水路小學(xué)、東川路小學(xué)、賓川路小學(xué)一大批配套學(xué)校將進(jìn)行新建、改擴(kuò)建，讓居住在此的居民打消了孩子入學(xué)問(wèn)題方面的顧慮，又讓一大批新盤(pán)榮升為學(xué)區(qū)房。此外，東李板塊的醫(yī)療配套也是不斷升級(jí)，除了目前401醫(yī)院北院之外，位居金水路和賓川路交匯處即萬(wàn)科生態(tài)城二期北側(cè)規(guī)劃有4.7萬(wàn)醫(yī)療用地，將建設(shè)一所綜合醫(yī)院，預(yù)計(jì)590個(gè)床位，建成后東李的醫(yī)療配套將更加豐富。 記者 王曉磊
[編輯: 鹿璐]
