?　　提及島城樓市的區(qū)域價(jià)格，“萬(wàn)元線”是一個(gè)常用的詞語(yǔ)。所謂“萬(wàn)元線”，是指單價(jià)超過(guò)10000元/平方米的樓盤組成的區(qū)域邊界。在樓市中“萬(wàn)元線”有著特殊的意義，開發(fā)商會(huì)將其作為定價(jià)的指標(biāo)之一，購(gòu)房者則會(huì)將其作為買房的參考之一。然而，“萬(wàn)元線”并非一成不變，而是會(huì)跟隨樓市起伏：樓市火熱時(shí)，“萬(wàn)元線”會(huì)不斷擴(kuò)張，樓市低迷時(shí)，“萬(wàn)元線”則會(huì)不斷回縮。如今，相比擴(kuò)張時(shí)的高峰期，島城樓市“萬(wàn)元線”已大幅回縮。

　　市場(chǎng)回顧 “萬(wàn)元線”曾一路向北

　　

　　“我是覺(jué)得每平方米萬(wàn)元左右的房子性價(jià)比最好，因?yàn)閮r(jià)格貴了買不起，價(jià)格低了區(qū)位又太差。”市民楊先生一直關(guān)注島城“萬(wàn)元線”的變動(dòng)，他說(shuō)：“我是2013年買房，那時(shí)候‘萬(wàn)元線’已經(jīng)擴(kuò)張到李滄，因此我就主要看李村的房子。現(xiàn)在‘萬(wàn)元線’回縮，一些同事開始關(guān)注新市北的房子。”對(duì)于很多和楊先生一樣的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“萬(wàn)元線”的變動(dòng)往往牽動(dòng)著他們的心。

　　實(shí)際上，青島樓市 “萬(wàn)元線”受關(guān)注還是近幾年的事情。打開一張青島市區(qū)地圖，如果以時(shí)間為軸，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)島城“萬(wàn)元線”開始是從一個(gè)點(diǎn)萌發(fā)，然后緩慢擴(kuò)張到整個(gè)前海，再一路向北，逐年大幅擴(kuò)張。2007年，青島第一個(gè)“萬(wàn)元線”區(qū)域出現(xiàn)在市南區(qū)東海路附近；2008年開始，青島“萬(wàn)元線”區(qū)域不斷擴(kuò)大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區(qū)單價(jià)都是在萬(wàn)元以上；2009年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，“萬(wàn)元線”擴(kuò)展到寧夏路以南；2010年“萬(wàn)元線”擴(kuò)張到市北區(qū)，并一直突進(jìn)到合肥路以南；2011年青島樓市持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)一路飆升，“萬(wàn)元線”進(jìn)入李滄區(qū)；不過(guò)2012年受市場(chǎng)影響，“萬(wàn)元線”一度退出李滄，在新市北和李滄交界處徘徊。進(jìn)入2013年，“萬(wàn)元線”再次發(fā)力，覆蓋了從市南區(qū)到李滄區(qū)的主城區(qū)，從東到西，東李板塊、新都心板塊和濱海新區(qū)板塊的樓盤幾乎全線過(guò)萬(wàn)。不僅如此，城陽(yáng)中心城區(qū)和西海岸也涌現(xiàn)出不少 “萬(wàn)元盤”，和市區(qū)“萬(wàn)元線”遙相呼應(yīng)。當(dāng)時(shí)，曾經(jīng)有人戲言：“青島的房?jī)r(jià)‘萬(wàn)元線’以每年2公里的速度向北推進(jìn)。”

　　進(jìn)入2014年，島城樓市發(fā)生了戲劇性變化，受各方因素影響，島城樓市的新房成交量并不樂(lè)觀。面對(duì)樓市低迷，越來(lái)越多的購(gòu)房者轉(zhuǎn)入觀望，為此開發(fā)商不得不展開“價(jià)格戰(zhàn)”以吸引購(gòu)房者。在此影響下，島城樓市的 “萬(wàn)元線”也是慢慢收縮。如今，除了中線的新都心板塊的新盤單價(jià)仍然維持在萬(wàn)元以上，“萬(wàn)元線”已經(jīng)退出東線的東李板塊和西線的濱海新區(qū)板塊。

　　東線 東李板塊新盤定價(jià)更理性

　　對(duì)于一些剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“萬(wàn)元線”是他們的心理門檻，正因如此，“萬(wàn)元線”附近的樓盤也往往最受關(guān)注。在“萬(wàn)元線”北上擴(kuò)張時(shí)期，他們的購(gòu)房區(qū)域也不斷向北，一度李滄成為他們的購(gòu)房首選，尤其是東李板塊新盤云集，更是被“萬(wàn)元線”覆蓋。有統(tǒng)計(jì)顯示，2011年，東李板塊的成交均價(jià)為8831元/平方米，2013年則因萬(wàn)科紅郡、玫瑰庭院等低密度樓盤集中入市成交，區(qū)域均價(jià)一度飆升至15502元/平方米的頂峰。不過(guò)如今該區(qū)域的房?jī)r(jià)卻走出了一個(gè)倒V字形，如今，東李板塊的價(jià)格回落，“萬(wàn)元線”已經(jīng)從這里退出。雖然今年，北京城建、新城等大鱷選擇在東李板塊進(jìn)行自己的青島首秀，卓越、和達(dá)、海爾、萬(wàn)科也在此紛紛拿地。不過(guò)“萬(wàn)元線”回縮后的東李板塊定價(jià)更加謹(jǐn)慎和理性，有數(shù)據(jù)顯示，7月份海爾博悅蘭庭成交均價(jià)為9621元/平方米，和達(dá)璟城成均價(jià)為9194元/平方米。

　　不僅是東李板塊，其實(shí)“萬(wàn)元線”從李滄也是大幅回撤，從上半年李滄的商品房成交均價(jià)就能明顯看出。青島銳理數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年李滄商品房成交均價(jià)為10868元/平方米，下半年為10305元/平方米，都是在萬(wàn)元以上，而今年上半年則只有9811元/平方米，跌破萬(wàn)元。上半年的單月成交均價(jià)則是更為直觀，一月份李滄商品房成交均價(jià)10408元/平方米，二月份則是10054元/平方米，尚在萬(wàn)元以上，三月份則直落到9372元/平方米，四、五、六月份則分別為9523元/平方米、9835元/平方米、9746元/平方米，都是在萬(wàn)元以下運(yùn)行。

　　中線 新都心依然堅(jiān)守萬(wàn)元高地：

　　隨著“萬(wàn)元線”從李滄回縮，新都心的價(jià)值卻凸顯出來(lái)，其樓盤單價(jià)一直維持在萬(wàn)元以上，新盤起價(jià)也往往在萬(wàn)元以上跳開。

　　其實(shí)自新市北合并后，新都心板塊價(jià)值不斷提升，樓房單價(jià)也是不斷上漲，早早便將萬(wàn)元線甩在身后。在2009年新都心概念剛剛提出之時(shí)，這里并不被看好，每平方米七八千元?jiǎng)t成為房子單價(jià)的“天花板”，“萬(wàn)元線”的到來(lái)似乎是一種奢望。不過(guò)隨著地鐵規(guī)劃、商圈規(guī)劃等不斷落實(shí)，新都心的房?jī)r(jià)也翻了一番，“萬(wàn)元線”也輕松經(jīng)過(guò)這里。目前該片區(qū)新建住宅項(xiàng)目均價(jià)在12500元/平方米至15000元/平方米左右，像和達(dá)城上城均價(jià)14500元/平方米左右，鑫源向上均價(jià)12500元/平方米左右，海爾時(shí)代廣場(chǎng)二期均價(jià)13000元/平方米左右。而新都心二手房的價(jià)格則更是跨越“萬(wàn)元線”一大截，像中海清江華府均價(jià)16700元/平方米，萬(wàn)科藍(lán)山17500元/平方米。

　　最近，新都心的地塊出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈，7月17日上午，市北區(qū)重慶南路128號(hào)原鑄造機(jī)械廠地塊經(jīng)過(guò)7輪的掛牌競(jìng)價(jià)和98輪的限時(shí)競(jìng)價(jià)，被海爾地產(chǎn)以6235元/平方米的樓面地價(jià)搶下。有業(yè)內(nèi)人士分析，地塊最終成交價(jià)6235元/平方米，如果按照建安成本3000元/平方米計(jì)算，加上開發(fā)過(guò)程費(fèi)用，項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)到13000—14000元/平方米左右。顯然，新都心板塊依然是“萬(wàn)元線”最堅(jiān)實(shí)的“堡壘”。

　　西線 濱海新區(qū)尚處于拉鋸期

　　一度，“萬(wàn)元線”的西線曾經(jīng)沿著后海一路北擴(kuò)，穿過(guò)原四方到達(dá)濱海新區(qū)。對(duì)于濱海新區(qū)，很多購(gòu)房者還比較陌生，其實(shí)這片區(qū)域地處海泊河以北、杭州路和四流南路以西、李村河以南、囊括了老四方西部的舊城、老廠區(qū)以及全新城區(qū)歡樂(lè)濱海城。其中，歡樂(lè)濱海城附近最先受關(guān)注，外地大鱷成為絕對(duì)主力，保利香檳國(guó)際與綠地新里海德公館如今都已蓋起高層住宅，并且撐起了萬(wàn)元線的大旗。開盤時(shí)，保利香檳國(guó)際和綠地新里海德公館的單價(jià)都在萬(wàn)元以上。不過(guò)記者了解到，對(duì)萬(wàn)元以上的定價(jià)似乎購(gòu)房者并不買賬，一直以來(lái)，這里樓盤的去化率不高。記者了解到，目前綠地新里海德公館的均價(jià)為9000元/平方米，保利香檳國(guó)際的5號(hào)樓起價(jià)7700元/平方米，均價(jià)9000元/平方米。

　　距離濱海歡樂(lè)城不遠(yuǎn)的金華路上則有兩個(gè)新盤，秀蘭禧悅都和金域府邸。7月17日，秀蘭禧悅加推樓盤起價(jià)為7980元/平方米，均價(jià)9200元/平方米。7月18日，金域府邸開盤，起價(jià)8280元/平方米，均價(jià)9600元/平方米。顯然，兩盤都是在“萬(wàn)元線”之外。距離金華路不遠(yuǎn)的瑞昌路上，海信湖島世家無(wú)疑是穩(wěn)住了“萬(wàn)元線”，據(jù)了解，目前海信湖島世家尾盤的均價(jià)為10300元/平方米。

　　■記者觀察 年內(nèi)萬(wàn)元線或?qū)⒕S持原狀

　　“萬(wàn)元線”的走勢(shì)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)十分直觀，并且和樓市的火熱密切相關(guān)。今年上半年，在樓市政策暖風(fēng)勁吹下，成交量不斷回暖，從“金三銀四”到“紅五月”，最終到“鉆六月”，新房成交量不斷創(chuàng)紀(jì)錄。青島銳理數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，青島市上半年新建商品房成交57986套，其中新建商品住宅成交50500套。同比2014年，新建商品房成交套數(shù)上漲36.41%，而新建商品住宅成交套數(shù)上漲44.89%。新房成交量的猛增也引發(fā)了人們對(duì)“萬(wàn)元線”變動(dòng)的關(guān)注。

　　“萬(wàn)元線會(huì)不會(huì)再度向北擴(kuò)張？”剛需購(gòu)房者對(duì)此有擔(dān)憂。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“萬(wàn)元線”近兩年的迅速北上后，去年開始島城樓市進(jìn)入了調(diào)整期，“萬(wàn)元線”也進(jìn)入了穩(wěn)定期。從百城房?jī)r(jià)指數(shù)公布的2015年1至6月新建住宅均價(jià)來(lái)看，1至5月島城房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)下跌，并且4月份均價(jià)開始跌破9000元/平方米，從5月份開始，均價(jià)才開始止跌，最終在6月份迎來(lái)了年內(nèi)首次上漲，最終新建住宅均價(jià)定格在8957元/平方米。目前島城房?jī)r(jià)剛剛企穩(wěn)，“萬(wàn)元線”北上還需積蓄力量。

　　“成交量放大，但是庫(kù)存量還不小。”樓市觀察人士張先生表示，庫(kù)存量或許成為“萬(wàn)元線”的強(qiáng)阻力，雖然島城新房成交量不斷上升，不過(guò)下半年還有新盤入市，老項(xiàng)目加推不可避免，庫(kù)存壓力仍然不小。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盡管島城房?jī)r(jià)回升，但是對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，“低價(jià)入市”仍是當(dāng)下最有力的營(yíng)銷武器。因此，在樓市庫(kù)存去化的背景下，年內(nèi)萬(wàn)元線或?qū)⑷跃S持原狀。（記者 王曉磊）

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