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　　很多趕在今年換房的人都有一個(gè)共同的感覺(jué)—今年想賣出套房子，實(shí)在太難了！在接連解除限購(gòu)和限貸之后 ，原來(lái)對(duì)換房偃旗息鼓的人，又重新燃起了換房的念頭。買房資格是有了，但賣不出舊房，很多人還是沒(méi)錢(qián)買新房。一賣一買 ，困住了很多人。

　　賣房故事

　　想賣 ！

　　兩個(gè)月50人看房，也沒(méi)賣出去

　　市場(chǎng)背景：樓市下半年利好不斷，解除限購(gòu)、放開(kāi)限貸，這無(wú)疑鼓舞了很多買房人和賣房人的信心，特別是那些急著換房的改善型置業(yè)者。本月9日，記者走訪了島城多家中介了解到，限購(gòu)和限貸雙雙解除后，二手房的看房量大幅增長(zhǎng)，但成交量卻不容樂(lè)觀。

　　案例：市民王先生家住市北區(qū)浮山后四小區(qū)，原本住的是一套70多平方米的套二戶型，一家三口也過(guò)得去。但客廳太小，一直令王先生不太滿意，而且買房時(shí)就是二手房，這讓他也很羨慕朋友敞亮的新居。從女兒上小學(xué)開(kāi)始，王先生就一直有換房子的打算，但時(shí)間一拖再拖，今年樓市形勢(shì)不好，他也一直沒(méi)再提這件事。“這不是現(xiàn)在限貸限購(gòu)都解除了，新房打折都很猛，我想趁現(xiàn)在利好多，就賣了現(xiàn)在這套房子，換套新房，但誰(shuí)知道從8月底就把老房掛出去了，到現(xiàn)在70多天了也沒(méi)賣成。”王先生說(shuō)，因?yàn)樽约涸诟∩胶笞T了，還是想在這個(gè)地段附近買，差不多100多平方米左右封閉小區(qū)的房子，價(jià)格都要接近200萬(wàn)元，手頭的積蓄根本不夠，只能將現(xiàn)在的房子賣掉。后來(lái)他在網(wǎng)上找到了一個(gè)房子置換群，這里面有300多人，都是要賣了房買房的，大家在里面互通信息。“十月份看房的人又明顯多了不少，這兩個(gè)月差不多能有50個(gè)人到我們家看房子，但一個(gè)真心想買的都沒(méi)有。”王先生說(shuō)，賣不出去，就湊不到足夠的錢(qián)買面積更大、位置更好的房子，這幾乎是群里所有人的難題。

　　買房故事

　　想買 ！

　　老房貸款未還清，首套優(yōu)惠難享

　　市場(chǎng)背景：限貸政策取消后，最大的亮點(diǎn)就是首套房貸認(rèn)定放寬，即便是買第二套房，但如果第一套房的房貸已經(jīng)還清，那么仍可以享受首套房貸優(yōu)惠。這不禁讓很多原本發(fā)愁貸不到款的人心潮澎湃。但事實(shí)卻也不見(jiàn)得讓人高興到哪里去。如今大家貸款買房，動(dòng)輒二三十年，最少也要10年左右，大部分想換房的人，可能第一套房貸并未還完，即便手頭有錢(qián)去付第二套房的首付，但如果不賣原來(lái)的房子，舊房房貸仍還不上，也無(wú)法享受首套房貸的優(yōu)惠利率。

　　案例：市民魏女士就是這樣的情況。魏女士5年前結(jié)婚，當(dāng)時(shí)覺(jué)得要孩子還為時(shí)尚早，為了過(guò)渡，和老公商量，就買了一套不到60平方米的小戶型，貸款25萬(wàn)元，20年還清。二人世界才過(guò)了兩年，魏女士和老公就有了孩子，不足60平方米的小家顯然太局促，再加上老人還來(lái)幫忙帶孩子，換房成了魏女士最大的心愿?！坝捎诘谝惶追棵總€(gè)月還貸不多，我們這幾年也攢了點(diǎn)錢(qián)，再加上家里人的資助，加上最近房子促銷優(yōu)惠多，如果在李村買二套房付三成首付的話，勉強(qiáng)就夠了?！蔽号空f(shuō)，但現(xiàn)在情況是，如果第一套房不賣掉，不還清第一套房的貸款，就無(wú)法認(rèn)定是首套房，而拿錢(qián)還房貸，就沒(méi)錢(qián)付新房首付款了。所以把原來(lái)的房子賣了才是關(guān)鍵。“能賣出去當(dāng)然好，但如今的形勢(shì)，掛了一個(gè)多月了，還沒(méi)什么動(dòng)靜，我看換房一時(shí)半會(huì)兒可能性不大了?！蔽号繐?dān)憂地說(shuō)。  三大因素影響二手房成交

　　利好政策一輪接一輪，為啥人們買房的積極性卻仍然不高，二手房?jī)r(jià)格一直在降，為何房子卻越來(lái)越難賣？記者請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了分析。

　　供大于求是主要因素

　　“換房難，主要問(wèn)題還是在‘賣’上。”惠百家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理唐瑞周接受采訪時(shí)表示，現(xiàn)在購(gòu)房者買房不是問(wèn)題，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)房源很多，而主要的困難就在賣房上。唐瑞周認(rèn)為，現(xiàn)在賣房難七成的原因出在目前房子的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩因素上?！岸€城市的房子供大于求，新房的去化都很慢，更何況是二手房呢？現(xiàn)在好房子太多了?！碧迫鹬苷f(shuō)。

　　青島鏈家市場(chǎng)分析師劉爍也表示，青島市存房量供大于求的現(xiàn)狀，讓很多“賣房者”無(wú)力推進(jìn)自己的買房進(jìn)程。這也就導(dǎo)致了現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)處于一種“疲勞推動(dòng)”的狀態(tài)，難以將舊房脫手的“想入市”置業(yè)者大量存在。

　　等待、觀望導(dǎo)致成交緩慢

　　劉爍認(rèn)為，央行新政下發(fā)月余，但是青島各大銀行在信貸折扣上還是沒(méi)有具體的細(xì)則發(fā)布，很多購(gòu)房者的等待心態(tài)，也是無(wú)法促成交易的一個(gè)主要原因?！坝幸徊糠仲?gòu)房者，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間買房?jī)?yōu)惠政策充滿了期待，比如7折利率是不是能落地？政府會(huì)不會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的政策？首付的比例是否會(huì)調(diào)整？還是等等吧，這部分購(gòu)房者能占到20%左右?！碧迫鹬苷f(shuō)。

　　現(xiàn)今房產(chǎn)市場(chǎng)略顯“平淡”，許多短期內(nèi)不打算入市的置業(yè)者還保持在觀望階段?！斑€有約10%的客戶，確實(shí)不著急買房，他們有時(shí)間等，總在想未來(lái)房?jī)r(jià)還能再跌？?jī)?yōu)惠是不是會(huì)更多等等，還在觀望的階段?！碧迫鹬苷f(shuō)。

　　新房打折促銷生猛

　　除了買房者主觀的原因，還有一些客觀因素，也制約了如今的成交。“新房的降價(jià)潮，確實(shí)對(duì)二手房的交易產(chǎn)生了一定的沖擊。”劉爍表示，恰逢年底新房降價(jià)促銷最猛的一個(gè)階段，很多本打算買二手房的客戶，可能會(huì)因?yàn)閮r(jià)格便宜去選擇新房。

　　置業(yè)指南

　　換房，抓住幾大“秘籍”

　　在慘淡的市場(chǎng)背景下 ，如何讓自己的房子更快地出手？就請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士來(lái)為大家支支招。

　　找出賣點(diǎn)，房子身價(jià)立增

　　“首先就是要找到自己這套房子的賣點(diǎn)，凸顯出自己的‘概念’。”唐瑞周說(shuō)，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，有幾類房子不僅沒(méi)有跌價(jià)，反而一直在漲價(jià)，就是所謂的“概念房”。比如學(xué)區(qū)房、地鐵房等。“比如你在賣房的時(shí)候，可以點(diǎn)出這附近有沒(méi)有學(xué)校，是不是學(xué)區(qū)，屬于哪個(gè)學(xué)區(qū)。如果未來(lái)有地鐵經(jīng)過(guò)，還可以寫(xiě)上經(jīng)過(guò)幾號(hào)線。

　　另外要時(shí)刻關(guān)注新聞，如果自己房子周邊有一些大型商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，也會(huì)讓房子身價(jià)倍增?！?br>
　　價(jià)格實(shí)惠 ，成交就優(yōu)先

　　唐瑞周特別指出，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下 ，賣房者轉(zhuǎn)變思路十分重要?！罢l(shuí)都覺(jué)得自己的房子好，但要遵循新的市場(chǎng)規(guī)律，首先就要對(duì)價(jià)位有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。比如，今年中高端房源的總價(jià)都下降了 10% ～15%。所以房東們千萬(wàn)不要以去年或者前年的價(jià)格來(lái)要價(jià)，否則可能一兩年內(nèi)都不好賣出去?！碧迫鹬苷f(shuō)，賣房時(shí)一定要突出自己房子的性價(jià)比，這個(gè)性價(jià)比是和同地段的新房相比較的，起碼要比同區(qū)域的新房便宜一點(diǎn)，才更有誘惑力。

　　選對(duì)時(shí)機(jī)，上半年賣下半年買

　　“根據(jù)這兩年的市場(chǎng)，我建議上半年賣房、下半年買房是比較好的策略，一定要先賣房再買房，我們工作中遇到過(guò)很多要交錢(qián)了上一套房子還沒(méi)處理掉，最后違約的事?！碧迫鹬苷f(shuō)，一般每年的三四月份都會(huì)迎來(lái)一個(gè)買房的高峰期，成交價(jià)比較高，而且上半年賣房時(shí)間充裕，不會(huì)著急，如果下半年賣房，時(shí)間緊，心情急躁容易沖動(dòng)賣出。

　　另外，下半年成交量比較差，買房會(huì)更便宜，如果去買新房，也是下半年促銷比較多，在一賣一買間，又能省不少錢(qián)。

　　學(xué)會(huì)“遮丑”，房子更易出手

　　唐瑞周還特別提醒大家，如果想讓自己的房子賣個(gè)好價(jià)錢(qián)，還要學(xué)會(huì)給自己的房子“遮丑”?！氨热缛绻孔佑悬c(diǎn)滲漏，墻上很臟，就可以重新粉刷一下，或者可以少花點(diǎn)錢(qián)裝修一下 ，讓房子看起來(lái)更新更好，就更容易出手?！?br>
　　七嘴八舌

　　賣不掉就買不上

　　@ 快樂(lè)的小鳥(niǎo)：說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是自己太窮，如果真土豪，還用得著賣房再買房？直接把錢(qián)甩柜臺(tái)上結(jié)賬！

　　@花落知多少：你們都在為怎么把房子賣掉換大房子發(fā)愁，我還在為連小房子都沒(méi)有沒(méi)妹子理我發(fā)愁，這本來(lái)就不是一個(gè)等級(jí)的對(duì)話……所以我決定，還是努力賺錢(qián)一次性買大房子，誰(shuí)也別攔我。

　　@ 孤獨(dú)寂寞冷：終于能享受“首套”政策了，終于等到房?jī)r(jià)跌了，可是大家都說(shuō)現(xiàn)在二手房很難賣，弄得我都沒(méi)勇氣換房了。

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 江海峰]