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　　很多趕在今年換房的人都有一個共同的感覺—今年想賣出套房子，實在太難了！在接連解除限購和限貸之后 ，原來對換房偃旗息鼓的人，又重新燃起了換房的念頭。買房資格是有了，但賣不出舊房，很多人還是沒錢買新房。一賣一買 ，困住了很多人。

　　賣房故事

　　想賣 ！

　　兩個月50人看房，也沒賣出去

　　市場背景：樓市下半年利好不斷，解除限購、放開限貸，這無疑鼓舞了很多買房人和賣房人的信心，特別是那些急著換房的改善型置業者。本月9日，記者走訪了島城多家中介了解到，限購和限貸雙雙解除后，二手房的看房量大幅增長，但成交量卻不容樂觀。

　　案例：市民王先生家住市北區浮山后四小區，原本住的是一套70多平方米的套二戶型，一家三口也過得去。但客廳太小，一直令王先生不太滿意，而且買房時就是二手房，這讓他也很羨慕朋友敞亮的新居。從女兒上小學開始，王先生就一直有換房子的打算，但時間一拖再拖，今年樓市形勢不好，他也一直沒再提這件事。“這不是現在限貸限購都解除了，新房打折都很猛，我想趁現在利好多，就賣了現在這套房子，換套新房，但誰知道從8月底就把老房掛出去了，到現在70多天了也沒賣成。”王先生說，因為自己在浮山后住慣了，還是想在這個地段附近買，差不多100多平方米左右封閉小區的房子，價格都要接近200萬元，手頭的積蓄根本不夠，只能將現在的房子賣掉。后來他在網上找到了一個房子置換群，這里面有300多人，都是要賣了房買房的，大家在里面互通信息。“十月份看房的人又明顯多了不少，這兩個月差不多能有50個人到我們家看房子，但一個真心想買的都沒有。”王先生說，賣不出去，就湊不到足夠的錢買面積更大、位置更好的房子，這幾乎是群里所有人的難題。

　　買房故事

　　想買 ！

　　老房貸款未還清，首套優惠難享

　　市場背景：限貸政策取消后，最大的亮點就是首套房貸認定放寬，即便是買第二套房，但如果第一套房的房貸已經還清，那么仍可以享受首套房貸優惠。這不禁讓很多原本發愁貸不到款的人心潮澎湃。但事實卻也不見得讓人高興到哪里去。如今大家貸款買房，動輒二三十年，最少也要10年左右，大部分想換房的人，可能第一套房貸并未還完，即便手頭有錢去付第二套房的首付，但如果不賣原來的房子，舊房房貸仍還不上，也無法享受首套房貸的優惠利率。

　　案例：市民魏女士就是這樣的情況。魏女士5年前結婚，當時覺得要孩子還為時尚早，為了過渡，和老公商量，就買了一套不到60平方米的小戶型，貸款25萬元，20年還清。二人世界才過了兩年，魏女士和老公就有了孩子，不足60平方米的小家顯然太局促，再加上老人還來幫忙帶孩子，換房成了魏女士最大的心愿。“由于第一套房每個月還貸不多，我們這幾年也攢了點錢，再加上家里人的資助，加上最近房子促銷優惠多，如果在李村買二套房付三成首付的話，勉強就夠了。”魏女士說，但現在情況是，如果第一套房不賣掉，不還清第一套房的貸款，就無法認定是首套房，而拿錢還房貸，就沒錢付新房首付款了。所以把原來的房子賣了才是關鍵。“能賣出去當然好，但如今的形勢，掛了一個多月了，還沒什么動靜，我看換房一時半會兒可能性不大了。”魏女士擔憂地說。  三大因素影響二手房成交

　　利好政策一輪接一輪，為啥人們買房的積極性卻仍然不高，二手房價格一直在降，為何房子卻越來越難賣？記者請業內人士進行了分析。

　　供大于求是主要因素

　　“換房難，主要問題還是在‘賣’上。”惠百家不動產市場部經理唐瑞周接受采訪時表示，現在購房者買房不是問題，因為優質房源很多，而主要的困難就在賣房上。唐瑞周認為，現在賣房難七成的原因出在目前房子的結構性過剩因素上。“二三線城市的房子供大于求，新房的去化都很慢，更何況是二手房呢？現在好房子太多了。”唐瑞周說。

　　青島鏈家市場分析師劉爍也表示，青島市存房量供大于求的現狀，讓很多“賣房者”無力推進自己的買房進程。這也就導致了現在房產市場處于一種“疲勞推動”的狀態，難以將舊房脫手的“想入市”置業者大量存在。

　　等待、觀望導致成交緩慢

　　劉爍認為，央行新政下發月余，但是青島各大銀行在信貸折扣上還是沒有具體的細則發布，很多購房者的等待心態，也是無法促成交易的一個主要原因。“有一部分購房者，對未來一段時間買房優惠政策充滿了期待，比如7折利率是不是能落地？政府會不會出臺更優惠的政策？首付的比例是否會調整？還是等等吧，這部分購房者能占到20%左右。”唐瑞周說。

　　現今房產市場略顯“平淡”，許多短期內不打算入市的置業者還保持在觀望階段。“還有約10%的客戶，確實不著急買房，他們有時間等，總在想未來房價還能再跌？優惠是不是會更多等等，還在觀望的階段。”唐瑞周說。

　　新房打折促銷生猛

　　除了買房者主觀的原因，還有一些客觀因素，也制約了如今的成交。“新房的降價潮，確實對二手房的交易產生了一定的沖擊。”劉爍表示，恰逢年底新房降價促銷最猛的一個階段，很多本打算買二手房的客戶，可能會因為價格便宜去選擇新房。

　　置業指南

　　換房，抓住幾大“秘籍”

　　在慘淡的市場背景下 ，如何讓自己的房子更快地出手？就請業內人士來為大家支支招。

　　找出賣點，房子身價立增

　　“首先就是要找到自己這套房子的賣點，凸顯出自己的‘概念’。”唐瑞周說，在如今的市場環境下，有幾類房子不僅沒有跌價，反而一直在漲價，就是所謂的“概念房”。比如學區房、地鐵房等。“比如你在賣房的時候，可以點出這附近有沒有學校，是不是學區，屬于哪個學區。如果未來有地鐵經過，還可以寫上經過幾號線。

　　另外要時刻關注新聞，如果自己房子周邊有一些大型商業項目建設，也會讓房子身價倍增。”

　　價格實惠 ，成交就優先

　　唐瑞周特別指出，在當前的市場環境下 ，賣房者轉變思路十分重要。“誰都覺得自己的房子好，但要遵循新的市場規律，首先就要對價位有一個新的認識。比如，今年中高端房源的總價都下降了 10% ～15%。所以房東們千萬不要以去年或者前年的價格來要價，否則可能一兩年內都不好賣出去。”唐瑞周說，賣房時一定要突出自己房子的性價比，這個性價比是和同地段的新房相比較的，起碼要比同區域的新房便宜一點，才更有誘惑力。

　　選對時機，上半年賣下半年買

　　“根據這兩年的市場，我建議上半年賣房、下半年買房是比較好的策略，一定要先賣房再買房，我們工作中遇到過很多要交錢了上一套房子還沒處理掉，最后違約的事。”唐瑞周說，一般每年的三四月份都會迎來一個買房的高峰期，成交價比較高，而且上半年賣房時間充裕，不會著急，如果下半年賣房，時間緊，心情急躁容易沖動賣出。

　　另外，下半年成交量比較差，買房會更便宜，如果去買新房，也是下半年促銷比較多，在一賣一買間，又能省不少錢。

　　學會“遮丑”，房子更易出手

　　唐瑞周還特別提醒大家，如果想讓自己的房子賣個好價錢，還要學會給自己的房子“遮丑”。“比如如果房子有點滲漏，墻上很臟，就可以重新粉刷一下，或者可以少花點錢裝修一下 ，讓房子看起來更新更好，就更容易出手。”

　　七嘴八舌

　　賣不掉就買不上

　　@ 快樂的小鳥：說來說去，還是自己太窮，如果真土豪，還用得著賣房再買房？直接把錢甩柜臺上結賬！

　　@花落知多少：你們都在為怎么把房子賣掉換大房子發愁，我還在為連小房子都沒有沒妹子理我發愁，這本來就不是一個等級的對話……所以我決定，還是努力賺錢一次性買大房子，誰也別攔我。

　　@ 孤獨寂寞冷：終于能享受“首套”政策了，終于等到房價跌了，可是大家都說現在二手房很難賣，弄得我都沒勇氣換房了。

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]