央行在黃金周前夕發(fā)布了“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政，七折利率重出江湖，“售樓中心一日游”成這個(gè)長(zhǎng)假的新現(xiàn)象。不過(guò)，面對(duì)如潮的“觀光客”，開(kāi)發(fā)商依然壓力山大。新政細(xì)則未出，一些開(kāi)發(fā)商只能“搶跑”，樂(lè)觀地認(rèn)為銀行節(jié)后能“認(rèn)貸不認(rèn)房”，而以房貸折扣來(lái)吸引購(gòu)房者時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)都底氣不足。數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間，島城新房每日成交幾乎都不足百套，市民繼續(xù)“等貸”加重了觀望情緒。看客多，買(mǎi)家少，業(yè)內(nèi)期待本月新開(kāi)盤(pán)能帶來(lái)人氣，沖刺“銀十”去庫(kù)存。

　　售樓處“海了”，多是觀光客

　　9月30日，央行發(fā)文稱：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。由于房貸新政內(nèi)容帶來(lái)的優(yōu)惠極具沖擊性，引發(fā)廣泛關(guān)注，在這個(gè)黃金周的出游行程中，不少市民增加了新的旅游項(xiàng)目——“售樓中心一日游”。近日，城市信報(bào)記者走訪市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)售樓處大多人頭攢動(dòng)，購(gòu)房者熱情高漲。

　　“這七天我都在項(xiàng)目上加班，售樓處來(lái)客量非常可觀，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日均訪問(wèn)量是上月的兩倍多。到訪市民的購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈，轉(zhuǎn)化為成交量的可能性很高，一些市民甚至直接交定金，這些客戶不出意外都會(huì)在稍晚時(shí)候出手。”保利茉莉公館銷售總監(jiān)陳光磊說(shuō)，這些變化有賴于央行的房貸新政，“首套房認(rèn)定政策放松，‘換房族’首付大幅降低，比如說(shuō)60萬(wàn)變30萬(wàn)，很多市民邁過(guò)了購(gòu)買(mǎi)力門(mén)檻，迎來(lái)出手時(shí)機(jī)。”

　　對(duì)大多數(shù)樓盤(pán)來(lái)講，看的多，買(mǎi)的少，國(guó)家救市新政短期內(nèi)加劇了觀望。“售樓處看似‘海了’，但樓盤(pán)蓄客情況并不樂(lè)觀，目前只有100組左右。很多到訪市民看房只是觀光性質(zhì)的，以咨詢?yōu)橹鳎?gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)烈。”市北區(qū)一項(xiàng)目經(jīng)理郭女士表示。

　　購(gòu)房者“等貸”，銀十首周成交暴跌

　　央行節(jié)前發(fā)布“房貸新政”無(wú)疑向樓市投入了一枚重磅炸彈，房產(chǎn)又一次成為焦點(diǎn)。不過(guò)，由于政策落地需要一個(gè)周期，利好政策反而加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。

　　青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)期間青島樓市似乎也進(jìn)入了“放假模式”，新房前6天每日成交量不足百套，只有最后一天勉強(qiáng)“破百”。國(guó)慶節(jié)當(dāng)天，新房成交97套，較前一日大幅下降近八成。長(zhǎng)假第二天，本市新房?jī)H成交44套，較前一日繼續(xù)下降五成多，主城區(qū)僅成交4套，幾乎“熄火”。

　　10月3日，島城新房共成交37套，各區(qū)成交套數(shù)均為個(gè)位數(shù)，嶗山區(qū)更是“零成交”。10月4日，新房成交71套，情況仍未好轉(zhuǎn)。10月5日，新房成交69套，低迷態(tài)勢(shì)持續(xù)。10月6日，新房成交77套，房產(chǎn)仍然少有問(wèn)津者。直到長(zhǎng)假最后一天，截至10月7日18時(shí)，新房成交114套，成交量終于有了三位數(shù)。黃金周期間青島累計(jì)成交509套，相比9月首周2230套成交量暴跌77%。另外，從各區(qū)域新房成交情況來(lái)看，近郊板塊再度成為樓市熱點(diǎn)，城陽(yáng)區(qū)與西海岸新區(qū)再度成為島城樓市新房熱銷板塊的“第一陣營(yíng)”。

　　“受長(zhǎng)假影響，‘銀十’開(kāi)局一般都不好，但今年受到新政利好影響，購(gòu)房者在等房貸折扣，觀望情緒更濃，成交量跳水也就不奇怪了。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說(shuō)。

　　“對(duì)‘換房族’而言，賣掉自住房再入手買(mǎi)新房，這需要一兩個(gè)月的周期，要知道，這時(shí)候二手房出手是比較困難的。”張斌分析，由于青島戶籍政策控制得比較嚴(yán)，首次置業(yè) 、首次改善的客群呈擴(kuò)大趨勢(shì) ，這個(gè)趨勢(shì)將持續(xù)五年以上，由于工資漲不過(guò)房?jī)r(jià)、物價(jià)，購(gòu)房者的支付能力是變相下降的，房貸折扣就顯得非常重要。“現(xiàn)在從島城整體市場(chǎng)來(lái)看，樓盤(pán)的蓄客情況是很不好的，這也是9月份很多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)爽約的原因。如果蓄客足了，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)著急著開(kāi)盤(pán)，免得客戶分流給其他人。如果蓄客量不足就輕易開(kāi)盤(pán)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目消化周期過(guò)長(zhǎng)，后期降價(jià)的話又會(huì)引發(fā)負(fù)面效應(yīng)。”

　　金九銀十風(fēng)光不再，開(kāi)發(fā)商降身段

　　房貸新政誘惑有多大？算一筆賬就清楚了。以一套面積80平方米的房產(chǎn)為例，單價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米要賣96萬(wàn)，首付28.8萬(wàn)貸款67.2萬(wàn)，若按基準(zhǔn)率上浮10% 來(lái)算，分360期還貸每月需要支出4564元，支付利息970943元；同樣一套房子按1.4萬(wàn)元賣，總價(jià)達(dá)112萬(wàn)，首付33.6萬(wàn)貸款78.4萬(wàn)，若按基準(zhǔn)率七折計(jì)算，折后利率為4.585%，分360期還貸每月支出才4012元，支付利息660360元。也就是說(shuō)，在房?jī)r(jià)每平方米貴2000元的情況下，七折房貸比1.1倍房貸每月少還500多元。

　　保利茉莉公館銷售總監(jiān)陳光磊說(shuō)，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松有利于銀行改善貸款結(jié)構(gòu)，被誤傷的首改客群利益也得到了彌補(bǔ)，雖然細(xì)則未出，但問(wèn)題不大，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提前“認(rèn)貸不認(rèn)房”了。另外，房貸仍有利可圖，打折能促進(jìn)成交量，大量成交反過(guò)來(lái)能保障銀行的利益，節(jié)后銀行可能就推出細(xì)則了。島城四大行的內(nèi)部人員表示，做七折房貸幾乎不掙錢(qián)，將對(duì)這部分貸款嚴(yán)格限定，只有極少人能拿到，八折到八五折比較靠譜，不過(guò)也將有一定限制。

　　今年的“金九”樓市已經(jīng)不復(fù)去年之勇，讓業(yè)內(nèi)對(duì)“銀十”充滿擔(dān)憂。島城樓市分析人士張百忍指出，傳統(tǒng)的“金九銀十”風(fēng)光不再，開(kāi)發(fā)商紛紛祭出促銷大旗。繼萬(wàn)科“淘萬(wàn)行動(dòng)”賬單抵房款1萬(wàn)元、碧桂園打出“史上最強(qiáng)讓利風(fēng)暴”促銷宣傳后，華潤(rùn)置地也宣布國(guó)慶期間在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展史上最大營(yíng)銷活動(dòng)。這顯示了開(kāi)發(fā)商的焦慮，希望在11月、12月降溫之前，最大程度地去庫(kù)存、拿回款。

　　從短期來(lái)看，房貸新政沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)起色，反而街頭到處是“舉牌黨”和小貨車箱體廣告，開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁賣房，方法似乎已經(jīng)用盡，只能自降身段用幾年前玩剩下的、成本最為低廉的方式進(jìn)行營(yíng)銷。黃金周期間的市場(chǎng)落差，則直接反映出如今樓市的低迷現(xiàn)狀。業(yè)內(nèi)期待的是，10月份40余盤(pán)入市能達(dá)到“以供促銷”的效果，為“銀十”增添一抹亮色。 記者 劉樂(lè)芳

（來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 林永麗]