?　　進(jìn)入第四季度，房地產(chǎn)開發(fā)商們進(jìn)入了最后的沖刺階段。 8月份以來，限購、限貸政策先后放出利好消息，島城樓市成交量卻不急不慢，環(huán)比出現(xiàn)了三連降。與新房銷售相比，土地市場(chǎng)卻非常熱鬧，上個(gè)月全市共成交了31幅土地，成交金額超過了45億元。

　　動(dòng)向一 上月新房成交不足萬套

　　統(tǒng)計(jì)顯示，10月青島新建商品房共成交9969套，總成交面積104.2萬平方米，環(huán)比9月小幅下跌5%；其中新建住宅共成交8931套，總成交面積93.4萬平方米，住宅比9月少賣了407套。而去年同期，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套，當(dāng)時(shí)是青島樓市歷史上成交量最高的一個(gè)"銀十"，成色十足。今年的新建商品房成交量在10月跌到萬套以下，同比下降三成多，2013年與2014年之間的差距再次被拉大，樓市"金九銀十"就此收?qǐng)觥?br>
　　分析一下8月份至10月份的新房銷售情況，可以看出，雖然8月初推出了限購松綁的政策，但由于信貸等方面的配套政策尚未落地，因此對(duì)市場(chǎng)的前拉動(dòng)作用并不明顯。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的日成交量數(shù)據(jù)累加，8月份青島市新房成交10545套，成交面積105.4萬平方米；其中住宅成交9594套，成交面積95.3萬平方米。 8月份后半段開始我市進(jìn)入成交高峰期，8月后兩周新房成交分別為2664套和2936套，最后一周日成交平均超過400套，8月20日和8月29日單日成交更是突破了500套大關(guān)。與去年同期新建商品住宅共成交7355套相比，大漲30%。

　　9月青島新建商品房共成交10469套，總成交面積102.6萬平方米，連續(xù)第二個(gè)月新房成交量超過萬套。其中新建住宅共成交9338套，總成交面積91.5萬平方米，住宅成交量環(huán)比小跌2.7%。與2013年9月相比，當(dāng)時(shí)新房成交量攀漲至13549套，是青島樓市歷史上成交量最高的一個(gè)"金九"。與之相比，今年9月的成色略有些不足，成交量下跌兩成多。

　　8月1日樓市限購政策松動(dòng)以來的三個(gè)月里，全市共成交新建商品房30982套，其中新建住宅共成交27863套。與去年同期三個(gè)月共成交34012套相比，今年新建住宅成交量回落了18%。

　　動(dòng)向二 開發(fā)商扎堆土地拍賣會(huì)

　　"根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，相關(guān)的政策效應(yīng)會(huì)首先在土地這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)上反映出來，青島8月至10月份的土地拍賣數(shù)據(jù)正好印證了這一點(diǎn)。 "分析人士指出，開發(fā)商對(duì)政策的敏感度高，對(duì)未來市場(chǎng)的走勢(shì)研究得較為透徹，因此，加大土地的儲(chǔ)備量成了這三個(gè)月開發(fā)商的主要任務(wù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，全市一共有22宗土地成功拍賣，成交總價(jià)將近50個(gè)億，環(huán)比7月上漲270%。 9月，市國土資源和房屋管理局通過招拍掛方式公開出讓商住用地27宗，累計(jì)出讓面積1515.25畝，其中成交21宗，成交總面積1150.05畝，環(huán)比8月的2643.89畝下降56.5%；9月土地成交總金額約11.33億元，環(huán)比8月的49.76億元下降77%。

　　10月份，島城土地市場(chǎng)大放異彩。記者從市、區(qū)各國土資源和房屋管理局獲悉，10月份通過招拍掛方式公開出讓商住用地共31幅。銳理地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份島城累計(jì)出讓面積達(dá)95.2萬平方米，其中成交29幅，成交總面積85.9萬平方米，環(huán)比9月的76.7萬平方米上漲12%；10月土地成交總金額約45.42億元，環(huán)比上月的11.33億元上漲三倍。

　　10月青島土地招拍掛市場(chǎng)成交的單宗土地面積都不算很大，僅1幅土地面積過百畝，即城陽區(qū)城陽街道寧城路東、泰城路北的住宅用地，面積7.4萬平方米，被萬科和城捷有限公司聯(lián)合競得，總價(jià)達(dá)到1.98億元。 10月主城區(qū)土地的大量入市促成了一批高價(jià)地的出現(xiàn)，有多幅土地的成交樓面地價(jià)超過了4000元/平方米。 10月成交的總價(jià)最高的嶗山區(qū)苗嶺路以南、秦嶺路以西的商業(yè)地塊單價(jià)也是最高，樓面地價(jià)達(dá)到6527元/平方米。

　　市國土資源和房屋管理局公告顯示，截至目前，11月青島招拍掛市場(chǎng)已經(jīng)有40幅商住用地上市，其中掛牌1幅，拍賣39幅，出讓面積達(dá)到162.8萬平方米，區(qū)域主要集中在市北、城陽、膠州、青西新區(qū)等區(qū)市。

　　走向

　　四季度市場(chǎng)有望"回暖"

　　限貸松綁催生了一大批 "等貸族"，而對(duì)房企而言，第四季度迎來"期末考"。房價(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌認(rèn)為，由于新增供應(yīng)少和客戶觀望政策落實(shí)，10月新房成交未能明顯增加。不過隨著政策逐漸被部分購房者所接受，以及開發(fā)商優(yōu)惠促銷，雙方契合度將一進(jìn)步增高。預(yù)計(jì)11月，新上市樓盤增多，不乏萬科紫臺(tái)等項(xiàng)目，茉莉公館、越秀星匯藍(lán)灣等也會(huì)陸續(xù)簽約，成交溫度延續(xù)，暖冬或許再現(xiàn)。

　　在10月末最后幾天，二手房成交量不斷破百，房產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)活躍，"銀十"在總成交量上沒有體現(xiàn)，在末期卻呈現(xiàn)"逆轉(zhuǎn)"的態(tài)勢(shì)。青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍認(rèn)為，部分觀望置業(yè)者經(jīng)過一個(gè)月的觀望期遲遲得不到銀行信貸的具體實(shí)施細(xì)則，而選擇入市。不過她也表示，"從整體趨勢(shì)來看，自8月部分實(shí)施限購開始，青島二手房成交量不斷下滑，10月同比2013年下降了26.87%。說明現(xiàn)在市場(chǎng)行情并不如預(yù)期的樂觀，能夠刺激房產(chǎn)市場(chǎng)得到飛躍性的轉(zhuǎn)變不是一時(shí)調(diào)控可以扭轉(zhuǎn)的局面，還需要長期的不斷調(diào)整及切實(shí)的落實(shí)信貸政策，或許才可以真正地改變房產(chǎn)現(xiàn)狀。 "

　　對(duì)房企而言，第四季度迎來業(yè)績沖刺，開發(fā)商在庫存壓力的影響下，仍會(huì)以"跑量"為主，信貸新政激發(fā)的新增購房需求主要利好改善型市場(chǎng)。但是，目前的政策紅利并不足以支撐成交量的大舉回升，對(duì)此，多位分析師都認(rèn)為，今年第四季度青島樓市整體成交趨于"穩(wěn)中略漲"。（記者 劉蘭星）