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　　在8、9月份市場成交的強(qiáng)力拉動(dòng)下，城陽前三季度樓市依然“跌勢”未止。數(shù)據(jù)層面，新建住房銷量同比降一成，銷售面積同比跌兩成，而市場層面則信心提升，受到政策利好的影響樓盤的成交情況更為活躍。目前，城陽的新房市場依然保持較高存量，業(yè)內(nèi)人士指出應(yīng)該分區(qū)域分產(chǎn)品看待庫存去化壓力，由于土地供應(yīng)和開發(fā)量少，城陽中心區(qū)去化壓力不大。接下來的第四季度普遍被看好，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測第四季度成交量將會(huì)增長，但價(jià)格短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)增長。

　　前三季度新建住房銷量同比降一成

　　10月13日，記者從城陽區(qū)房地產(chǎn)管理處市場科獲悉，雖然有8、9月份高成交的拉動(dòng)，今年前三季度城陽樓市銷量同比依然呈現(xiàn)“跌勢”。在新建商品房方面，今年1～9月城陽區(qū)共銷售12719套，同比減少3.57%，銷售面積121.70萬平方米，同比減少15.32%。其中，新建住房銷售10672套，同比減少10.36%，銷售面積102.06萬平方米，同比減少19.12% 。新建住房的銷售除了2252套經(jīng)濟(jì)適用住房，441套限價(jià)商品住房，完全市場化的商品住房成交為7979套，成交面積83.68萬平方米。

　　“其實(shí)今年上半年甚至延續(xù)到7月份，城陽房產(chǎn)市場的情況都不太好 ，業(yè)內(nèi)也是一片‘看衰’。而8、9月份一下成為今年銷量最高的兩個(gè)月份，讓頹靡已久的市場重新煥發(fā)生機(jī)，成為第三季度城陽市場最大的亮點(diǎn)，這與政策的不斷放松有很大關(guān)系。”青島眾沃經(jīng)紀(jì)顧問有限公司的策劃總監(jiān)李爭超告訴記者，隨著8月青島部分解除限購、9月全面解除限購、9月下旬“青18條”問世、9月底央行發(fā)布房貸新政等一系列利好政策的發(fā)布，購房者信心得到了很大提升。“政策發(fā)布后，不僅看房量明顯增多，而且有些購房者明確表示雖然不知道樓市何時(shí)能夠‘觸底’，但目前市場已經(jīng)走到低谷，所以將在近期出手。”

　　鑫源置業(yè)的營銷負(fù)責(zé)人尹鼐也表示，政策利好對于市場活躍度的增加起到了重要作用，也讓今年樓市的走向在第三季度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。“我們今年的兩個(gè)項(xiàng)目整體來說銷售情況還可以，御景尚都前三季度洋房和寫字樓總共銷售2個(gè)多億，上半年看房量不少但真正購買的不多，限購取消后購買洋房的改善型客戶被釋放出來。而三個(gè)院子項(xiàng)目自7月開盤以來，98套小面積創(chuàng)新型別墅已經(jīng)售空，限購放開后很多市區(qū)客戶置業(yè)別墅 ，每天都有4、5套成交，這在平時(shí)也是少見的。”尹鼐說，前三季度城陽的購房需求還以剛需為主，除了置業(yè)別墅的高端需求，改善型需求相對較少，商業(yè)地產(chǎn)受到波及市場也出現(xiàn)了萎縮。

　　新房存量面積近350萬平米

　　根據(jù)市場科提供的數(shù)據(jù)，除了保障房部分，今年1～9月份城陽區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為19621套，同比增長48.19% ，批準(zhǔn)面積226.55 萬平方米，同比增長46.54%。其中，新建住房批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)15892套，同比增長59.03%，批準(zhǔn)面積164.77萬平方米，同比增長38.60%。而截至9月底，城陽區(qū)可售新建商品房共26857套，同比增長54.31% ，環(huán)比增長4.21%；可售面積344.46萬平方米，同比增長64.55%，環(huán)比增長3.41%。其中，可售新建住房套數(shù)15949套，同比漲了八成多，可售面積190.64萬平方米，同比增長七成多。

　　“從今年前三季度批準(zhǔn)預(yù)售和可售情況來看，今年和去年市場一個(gè)很大的不同就是市場供應(yīng)量與市場需求的關(guān)系。去年由于開發(fā)商預(yù)期普遍不高，所以市場供應(yīng)量并不大，對銷售額的要求相對寬松，但由于貨源少、需求足，導(dǎo)致購房者對價(jià)格的期望值并不高，出售率和價(jià)格都呈現(xiàn)一個(gè)上升的趨勢。開發(fā)商嘗到甜頭以后，今年普遍加快了擴(kuò)張步伐，個(gè)別開發(fā)企業(yè)的擴(kuò)張速度甚至超過了實(shí)際的銷售能力，對銷售周期預(yù)計(jì)過短，這種對于市場的誤判也導(dǎo)致了今年市場存量積壓大，購房者對價(jià)格期望值高，去化速度減緩和價(jià)格的下行趨勢。”李爭超分析，目前城陽新建住宅的可售面積為190余萬平方米，根據(jù)現(xiàn)有的去化速度，最起碼要一年半到兩年的時(shí)間才能賣完，進(jìn)入冬季后尤其是一些高端項(xiàng)目的景觀效果將會(huì)大打折扣，將很難刺激客戶出手購房。所以目前各大開發(fā)商的緊要任務(wù)仍是實(shí)現(xiàn)快速銷售。

　　尹鼐分析，城陽區(qū)占據(jù)著優(yōu)越的地理位置，相對來說價(jià)位不高，在本地、市區(qū)、外地人口共同消化的作用下，成交活躍度一直較高，去化速度較青島的整體情況要快30%左右。目前，中心城區(qū)由于土地供應(yīng)量少、開發(fā)項(xiàng)目有限，所以庫存去化壓力并不大。惜夏板塊、白沙河板塊以及高新區(qū)板塊相對去化周期偏長，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

　　>>>預(yù)計(jì)  第四季度成交量將漲，價(jià)不漲

　　10月因?yàn)辄S金周的影響，網(wǎng)簽情況開局并不樂觀。但從樓盤的反饋來看，業(yè)內(nèi)對第四季度普遍信心滿滿。“我們天一智慧之城的項(xiàng)目9月份如果去掉主打的營銷策略帶來的客戶成交，簽約量應(yīng)該是在40套左右，而10月份最少將由70套左右的成交，比 9月份是要樂觀的。現(xiàn)在網(wǎng)簽不力，主要是受到十一黃金周假期的影響，很多客戶將會(huì)推后一兩周簽約。還有一些客戶聽說貸款新政策將出，也紛紛表示希望延后簽約時(shí)間，能夠享受貸款的優(yōu)惠。”李爭超透露，10月份將是市場需求繼續(xù)釋放的關(guān)鍵期，也將帶動(dòng)城陽樓市第四季度的向好趨勢。

　　“今年購房者不像前幾年在政策、市場調(diào)控后，購房需求被壓制而出現(xiàn)成交急劇萎縮的情況，今年購房需求尤其是剛性需求一直在釋放，只是一直以來相對平緩。從成交率的表現(xiàn)上看，去年基本上5組客戶看房就能有一組成交，大概有20%的成交率，而今年10組客戶看房可能才有一組成交，比去年來看成交率基本是減半的。這一情況隨著政策的放寬將會(huì)明顯改善，客源量明顯增加，開發(fā)商不斷出臺(tái)促銷舉措刺激購房，成交量也會(huì)出現(xiàn)增長。”尹鼐表示，由于開發(fā)商年底前的主要任務(wù)仍是加快去化，所以會(huì)保持低價(jià)的策略，短期內(nèi)不會(huì)漲價(jià)。而且，一般情況下成交量持續(xù)3個(gè)月增長才會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)，所以預(yù)計(jì)第四季度的價(jià)格將較為穩(wěn)定，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)增長。

　　文/圖 記者 徐偉

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 葛飛]