9月8日凌晨，興麟、德邦房地產經紀公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局人員抓獲。8月底以來 ，全國超過9個省份發生以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產中介公司突然關閉事件。在經歷了“病毒式”急劇擴張之后，這個曾籠罩著“中國房地產經紀機構總部”光環的中介公司，幾乎在一夜間崩盤。與此同時，各地公安部門不斷接到大量購房者報案，稱購房款被騙，初步統計涉及金額超過2億元。

　　興麟房產資金鏈突然緊張

　　9月3日，寧夏興麟房地產營銷策劃有限公司在銀川的120家門店突然全部關閉，總部人去樓空。幾乎同一時間，寧夏石嘴山市、吳忠市、中衛市等地的興麟房產也“一夜蒸發”。而與興麟房產屬同一法人的德邦房產也全部人員消失。

　　不僅在寧夏，從8月底起，遼寧、吉林 、陜西 、內蒙古 、河南、河北、云南、甘肅等多地，以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產中介公司相繼倒閉。由于該公司存在違規代收購房款、交易不成功不及時退款、未按合同約定辦理購房手續等問題，各地公安部門接到大量購房者報案。經公安部門初步調查和購房者不完全統計，僅寧夏、內蒙古、陜西、甘肅四省區報案的購房者就超過1200戶，涉及金額超過2億元。每位購房者少則被卷走幾千元，多則上百萬元。

　　據內蒙古呼和浩特市賽罕區公安分局介紹，興麟房產創立于2009年，2010年后變更為以房地產經紀業務為核心發展的房產綜合型服務公司。據初步調查，興麟房產中介公司在全國50多座城市有140多家分公司，法人代表吳秉麟以“中國房地產經紀機構總部”的名義統一管理。目前，多地“興麟系”房產中介公司涉嫌合同詐騙，已被立案偵查。

　　4日，記者來到興麟房產銀川總公司，不見員工蹤影，不斷有前來討要房款的購房者。購房者楊雪萍聲淚俱下地說，今年6月，她將13.6萬元的首付款打到公司賬戶，等待45個工作日內由興麟房產代辦好各種手續。之后，該公司一再拖延時間，3日，她找興麟房產索要首付款，但再也找不到人了。

　　一些內部員工向記者反映，購房者的錢一般要在興麟房產沉淀3個月以上，全國各地收來的購房款都上交給總部分配使用。興麟房產的資金有拆東墻補西墻的現象。最近不知什么原因，興麟房產的資金鏈突然緊張起來。至于收來的部分購房款到底作何用途，目前沒有人能說得清楚。

　　三大騙術實現“病毒式擴張”

　　短短幾年間，“興麟系”房產中介公司在全國廣泛布局，實現了“病毒式擴張”。據透露，“興麟系”房產中介公司在發展過程中不滿足于賺取正常的中介費，而是將業務分成“正常中介業務”和“非正常業務”兩大類，后者以違規收取購房款為手段制造了多起資金欺詐騙局。記者還原了三大騙術。

　　騙術一：在形式上大力包裝，制造“規模大”“實力強”的假象。呼和浩特市一位購房者說，他之所以選擇興麟房產，就是感覺這家公司實力雄厚，不僅在很多房產交易網站有企業信息，街面上也隨處可見其門店。而興麟房產的工作人員也經常強調，“我們這么大的公司，怎么可能出問題”。

　　騙術二：在交易時虛假承諾，以具備價格優勢的房源做誘餌，宣稱能通過“ 關系”幫助購房者辦理貸款。無論是小產權房、經濟適用房、房改房還是回遷房，無論有沒有房產證，都能通過興麟房產交易。西安市一位剛從興麟房產辭職的店長說，明知有些房子辦不了按揭貸款，但公司的領導會教唆員工說“騙人嘛，長這么大不會騙人嗎”。該公司對這種單子有額外獎勵，鼓勵員工欺騙購房者。

　　騙術三：在辦不了手續時就靠“拖”。多地受騙者反映了同樣的問題，興麟房產收取首付款后，往往會以正在做貸款、銀行下班了、公司領導不在等種種理由故意拖時間，等到交易徹底沒戲了，購房者為追回首付款還需要耗費半年、一年甚至更長時間。

　　各地相關部門處罰“溫和”

　　事實上，“興麟系”房產中介公司的違規行為并非無跡可尋。僅寧夏銀川市房管部門，近3個月以來就接到對該公司的投訴120多次，主要涉及代收房屋首付款不及時退還等問題。而寧夏工商部門“12315”熱線自2012年6月以來接到關于“興麟系”房產中介公司投訴案件達201件，占全區中介服務投訴量的65%。在西安市，早在今年3月，陜西興麟房產就因違規代理銷售經濟適用房被暫停新的分公司備案資格，當地房管部門也陸續接到不少針對興麟房產的投訴。

　　記者了解到，對房產中介行業負有監管責任的，主要是各地工商和房管部門。但在“興麟系”房產中介公司案發之前，各地相關部門對其違規行為態度都比較“溫和”。寧夏工商和房管部門表示，曾對企業多次約談，房管部門對其兩次處以共2萬元罰款。在內蒙古包頭市，當地房管部門稱，針對興麟公司的違規行為多次發布警示。而在西安，房管部門接到部分投訴后并未高度重視，只是將其作為普通合同糾紛進行處理。各地監管部門都表示，執法手段有限，有責令整改、約談、行政處罰的權力，并沒有取締和查封類的執法權。

　　購房款被騙是本案焦點。按照2011年出臺的《房地產經紀管理辦法》規定，房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。

　　按照這一規定，購房者的資金其實很難被中介機構侵吞。但記者發現，很多地方并沒有建立相應的專用賬戶，如銀川市目前仍沒有一家房產中介機構建立專用賬戶。很多購房者對二手房交易相關法律法規和流程不了解，直接把錢打入興麟房產的公司賬戶或法人賬戶。甚至在興麟房產全國大范圍關門后，還有人在向該公司的賬戶打入購房款。房地產業內人士認為，房產中介行業良性發展亟須法律保障。

　　吳秉麟其人

　　吳秉麟戶籍所在地為寧夏同心縣下馬關鎮窖坑子村二社，出生于1980年5月10日，身高1.72米，初中文化程度。吳秉麟身世貧苦，初中畢業后就外出打工，每次回村穿著很普通，而其父母回家坐的最好的車是一輛黑色帕薩特轎車。

　　關注

　　自創五種技巧應付投訴客戶

　　“興麟系”要求每一個業務主管必須掌握多種消除異議的技巧，并將五種技巧以文件的形式下發給各部門——

　　讓客戶發泄。興麟系要求接待人員應當態度謙讓地接受客戶的投訴。

　　委婉否認法 。要求員工使用委婉否認避免陷入負面評價，就是當客戶提出自己的購買異議后，主管首先肯定對方的異議，然后再陳述自己的觀點。

　　轉化法。這種方法適用于誤解所導致的投訴或抱怨。但使用這種方法時，應該注意，使用轉化法的主管必須經驗豐富、精通促銷和服務技巧；轉化方式輕松自然。

　　主動解決問題，承認錯誤。如房屋瑕疵或服務質量不能令客戶滿意，就應當承認錯誤并取得客戶諒解。

　　轉移法。轉移指的是對客戶的異議不予理睬而將話題轉入其他方面。總部要求業務主管在采用這種辦法處理問題時，外表應顯得若無其事，不要讓客戶看出破綻。

　　■調查

　　山東涉事公司注冊資本最多

　　記者調查了解到，由于興麟房產將觸角伸向全國各地，在有些城市使用了德邦、恒慶、正豐等五花八門的名字注冊公司，讓人眼花繚亂。

　　記者查詢工商注冊信息，已確認了全國54家房地產經紀公司法人是吳秉麟或是出資，其他城市的情況還在查詢當中。值得強調的是，這些數據是指各地總公司的注冊數量，不包括其直屬分公司(門店)，如果考慮后者，數據會有較大變化。

　　目前查詢的結果中，河北和山東的“興麟”最多，分別是9個；其次是遼寧8個；河南5個；內蒙古和山西各3個；吉林 、甘肅、湖北、寧夏、陜西各2個；黑龍江、北京、青海、四川、云南、重慶、江西各1個。從公司注冊地看，主要集中在省會等二線和三線以下城市。目前，一線城市唯有北京，還是今年注冊的。其中，山東安邦房地產經紀有限公司注冊資金1001萬元，是注冊資金最多的。業內人士稱分析注冊資本可以看出，注冊資金多寡和城市級別、房地產發展速度大有關聯。

　　據濟南媒體報道 ，從去年開始，安邦房產僅一年多的時間在濟南開設了60多家門店，藍黃相間的門店幾乎是一夜之間遍布濟南。然而近日，安邦房產的母公司興麟房產因涉嫌合同詐騙案，已由警方介入調查。

　　目前濟南的安邦房產門店均已關門。多名購房者懷疑公司負責人攜款跑路，已經報警。

　　目前發現帶有吳秉麟的“麟”字的相關房產經紀公司有11個，54家公司有49個名。這似乎印證了興麟內部人士所說的“公司名字不整齊劃一的目的是為了規避風險，一旦有公司因還不上客戶預付房款的事情集中爆發，不至于影響其他公司”。

　　■相關新聞

　　房企資金鏈趨緊，中介討薪加劇

　　今年以來，深圳多家房產中介公司“ 一把手”公開通過媒體“喊話”，督促開發商盡快支付代理中介費，甚至出現了300多名中介公司銷售代理人員圍堵開發商討要傭金的場面，給陷入“冰點”的房地產市場增添了幾分火藥味。業內人士認為，“開發商拖欠中介傭金”現象的加劇緣于當前樓市成交低迷導致房企資金鏈趨緊，地產違約風險上升。

　　中介“討薪”愈演愈烈

　　今年7月底，深圳家家順房地產交易有限公司300多名中介銷售代理人員到位于深圳寶安區世紀大廈的龍光地產總部討要被拖欠傭金。

　　家家順方面稱，其代理的龍光地產項目銷售已近尾聲，但龍光地產方面“故意”拖欠550萬元傭金。

　　龍光地產方面則回應，“暫停支付”源于家家順部分銷售代理人員違規、違法操作騙取傭金。后雙方協商達成和解協議。

　　實際上，在此輪樓市下行行情下，開發商拖欠傭金已是“常事”。記者從多家中介公司了解到，此輪開發商拖欠傭金問題較以往樓市低迷年份更加嚴重。

　　今年6月，中原地產華南區總經理李耀智在媒體溝通會上公開聲討開發商拖欠傭金現象。李耀智稱，開發商拖欠中原集團的代理傭金總額接近30億港元，“雖然2008年和2011年開發商也拖欠過傭金，但規模沒有現在大”。

　　李耀智說，房企如果資金鏈緊繃，就會從合作伙伴中縮緊放款資金，一環扣一環，施工單位、廣告公司、代理商等上下游都面臨著被欠錢的問題。

　　市場低迷回款困難

　　受訪專家認為，在當前房地產整體下行的背景下，成交不暢導致房企回款慢，資金鏈緊張是造成傭金拖欠的最主要原因。“開發商往往會以銀行沒有發放個人房貸或者財務原因為由拖欠傭金。”

　　當前，樓市成交持續低迷。據申銀萬國9月發布的最新研報，機構跟蹤的48個大城市年初至今的一手房成交套數累計同比下降13.2%，18個大城市二手房成交套數同比下降37.7%。

　　成交下跌，使得眾多開發商上半年銷售目標完成率未能超過50%，從而導致存貨繼續攀升，庫存去化周期進一步延長。

　　出貨受阻促使開發商資金趨緊。房地產行業是資金密集型行業，房企當前面臨的資金鏈壓力與樓市走向密切相關。

　　本版文據新華社等

　　（來源：半島網-半島都市報）