物業(yè)將物業(yè)服務(wù)費和地下車位費捆綁收費是否合法？物業(yè)是否可以自行抬高物業(yè)費及車位費？業(yè)主大會及業(yè)主委員會應(yīng)如何組建？成立后，可以為業(yè)主維護哪些利益？7月9日下午2：00—4：00，青島市物業(yè)管理辦公室主任于守賢做客青島政務(wù)網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò)在線問政”欄目，就“業(yè)主大會與業(yè)主委員會相關(guān)政策”這一主題與網(wǎng)友進行了交流。

　　車位費及停車服務(wù)費可同時收取

　　問政中，有網(wǎng)友稱，自己所在的小區(qū)，物業(yè)公司將物業(yè)服務(wù)費和地下車位費捆綁收費，“請問這樣是否合法？”還有網(wǎng)友稱，自己已經(jīng)買了小區(qū)的地下車位，可是每月仍要交車位費，“這樣，買和租有什么區(qū)別？”

　　針對以上提問，于守賢回復(fù)稱，物業(yè)服務(wù)收費標準及方式，主要依據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)約定。《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二十一條規(guī)定：“住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權(quán)或合法使用權(quán)屬于全體業(yè)主的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費和車位使用費。業(yè)主大會成立前，車位使用費應(yīng)按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定收取；業(yè)主大會成立后，車位使用費的收取及標準的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。”另外，第二十二條規(guī)定：“住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主獨立擁有所有權(quán)或合法使用權(quán)的車位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供停車服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

　　于守賢建議兩位網(wǎng)友查看業(yè)主或業(yè)主委員會與小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司簽訂的合同中是否有這些內(nèi)容，如果這些收費方式與合同不相符，可向物價部門予以反映，并由其負責(zé)查處（電話：12358）。

　　新建小區(qū)物業(yè)由建設(shè)單位選聘

　　對于新成立的小區(qū)，物業(yè)入住應(yīng)由誰來決定？對此，于守賢稱，按照《山東省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，新建物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標方式向社會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標企業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同中明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準等。 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或業(yè)主大會提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會的成立、換屆、日常監(jiān)督指導(dǎo)工作由所在地的街道辦事處負責(zé)。業(yè)主可以直接向當(dāng)?shù)亟值擂k事處提出申請。

　　接著有網(wǎng)友提問：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎么組建？”于守賢表示，業(yè)主大會籌備組由7人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。 業(yè)主大會會議可采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

　　福臨萬家小區(qū)物業(yè)將整改

　　問政中，有多名網(wǎng)友反映，自己所住的李滄區(qū)福臨萬家小區(qū)招聘的惠邦物業(yè)不作為，包括：未經(jīng)業(yè)主大會同意就入?yún)^(qū)管理，隨意制定、抬高物業(yè)費及停車費，將物業(yè)費及車位費綁定收取等。“原來，我們的地上車位是每月40元，地下車位每月60元；僅過了一年，物業(yè)公司便提高車位費，現(xiàn)在地上每月75元，地下每月150元。請問，這是否經(jīng)過物價局的批準了？”

　　對于該名網(wǎng)友的提問，于守賢表示，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》，物業(yè)費的核定如果為2012年9月15日前交付的項目，由青島市物價局核定；2012年9月15日之后交付的項目，通過招投標選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)費，并到物價部門備案認定。“經(jīng)了解，福臨萬家小區(qū)分一期和二期，一期于2008年交付之日起，停車費為地上40元/月、地下60元/月至今；二期于2011年交付之日起，停車費為地上75元/月、地下150元/月至今。”    

　　對于網(wǎng)友反映的福臨萬家小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)不到位，小區(qū)內(nèi)燈、門等設(shè)施損壞后遲遲不修等問題，于守賢稱，問政結(jié)束后，將聯(lián)合李滄區(qū)物業(yè)辦督促物業(yè)企業(yè)整改。

物業(yè)不作為可打熱線投訴

問政最后，于守賢提醒，如果居民認為物業(yè)企業(yè)不作為，可以直接向所在地的街道辦事處或區(qū)、市物業(yè)辦進行反映，由其予以協(xié)調(diào)解決。各區(qū)（市）物業(yè)辦聯(lián)系方式：市南區(qū)（88729207）、市北區(qū)（81631023）、李滄區(qū)（87639622）、嶗山區(qū)（55557630）、城陽區(qū)（87968157）、黃島區(qū)（86988589）、即墨市（89063033）、膠州市（82289216）、平度市（87352761）、萊西市（88401390）

    文 江海峰  

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