房貸，基本上是每一個買房人無法繞開的選擇。普通工薪族，只要買房就必須貸款，貸款就要還利息。還房貸方式主要有兩種，等額本金和等額本息 。近日，市民王先生在看房過程中發(fā)現(xiàn)不同還房貸方式利息，僅僅一個字區(qū)別 ，王先生選擇等額本息要比等額本金還貸多掏19萬元。這究竟是怎么一回事呢？

　　等額本息還款，多掏19萬元利息

　　近日，市民王先生打算在李滄區(qū)買房，房屋總價是93萬元。第一次購房的王先生，面對高額的房貸，不得不認真潛心研究 ，該如何還貸比較劃算。這一研究，就發(fā)現(xiàn)了蹊蹺。

　　“按照首付三成計算，貸款七成需要65.1萬元。就這個額度 ，采用不同還貸方式，還款利息相差達到19萬元。這是怎么回事？”王先生納悶地說。

　　王先生所說的不同還貸方式，分別是等額本息還款和等額本金還款。記者利用網(wǎng)上房貸計算器，按王先生貸款 65.1萬元，30年期，基準利率為6.55%來計算。等額本息還款利息總額為83.8萬，等額本金還款利息總額為64.1萬，兩者相差達 19.7萬元。

　　占用貸款數(shù)量和時間不同

　　為什么同樣貸款額度，不同還貸方式，利息相差如此巨大？記者咨詢了下什么是等額本息還款和等額本金還款 。

　　據(jù)了解，等額本息還款，就是貸款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本息還款方式的優(yōu)點是前期還貸壓力不大，缺點是要還的總利息高。

　　等額本金還款，顧名思義，就是貸款人每月償還相同額度的本金，貸款利息隨本金逐月遞減。相比于等額本息還款每月還款相同，等額本金還款額每月是遞減的。貸款人每月償還本金一樣，但是利息則按剩余貸款本金計算。等額本金還款方式優(yōu)點是總利息還得少，但前期還貸壓力大。

　　銀行貸款利息是由本金、利率和貸款時間決定的。在本金、利率相等情況下，貸款時間長短成了決定利息關(guān)鍵。

　　在等額本息還款過程中，利息在月供中比重逐步減少，本金的比重是逐步增加。也就是說貸款人實際占用銀行貸款數(shù)量多、時間長，使得總利息高。

　　在等額本金還款過程中，由于貸款人每月固定歸還貸款本金，減少實際占用銀行貸款數(shù)量，縮短占用時間，進而使總利息減少。

　　以王先生為例，選擇等額本息還款 ，月供約4100元，計算工具建議適用于月收入超過8000元客戶；選擇等額本金還款 ，第一個月月供最高，約為5300元，計算工具建議適用于月收入超萬元客戶。選擇了等額本金還款的王先生，在125期以后，也就是10年半后，月供才降至4137元以下，低于等額本息還款月供。

　　等額本金還款不適用所有人

　　既然等額本金還款比等額本息還款總利息要低，是不是選擇前者更好呢？

　　光大銀行威海路支行理財顧問王忠華表示，“不能簡單說哪種還款方式好，購房者應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟實力來選擇合適的還款方式。”

　　據(jù)王忠華介紹，等額本息還款每月月供相等，適用于現(xiàn)在收入較少，未來收入將穩(wěn)定增加的購房者，比如剛?cè)肼殘龅哪贻p人，或者擅長投資理財?shù)娜耸浚衫猛顿Y金額更多。而等額本金還款 ，并不適用于所有購房者。初期還款壓力大，更適用于經(jīng)濟實力雄厚，有一定存款，未來家庭負擔將逐步增加的購房者。

　　此外，王忠華還建議，購房時可以選擇多繳納一些首付款 ，減少貸款額。同時，在選擇貸款年限時，“越長越好”。“占用銀行的款項時間越長，就可以充足利用自己的錢來做理財投資，收益不比貸款利率低。”王忠華說。記者 王琦

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報） [編輯: 王好]