面對即將開啟的樓市下半場，不管是開發(fā)商，還是買房者，心里都在進行著各種權(quán)衡和糾結(jié)。到底未來會如何發(fā)展，壓抑了半年的剛需會否在下半年得以釋放？都還是未知數(shù)。來看看業(yè)內(nèi)人士的說法。

　　焦點一：市場——平淡還是突圍？

　　多數(shù)觀點：很難突破

　　樓市的低迷，讓很多意欲購房的客戶產(chǎn)生了觀望情緒，剛需被壓抑，那么下半年市場會有突圍嗎？“很難有突破，按照現(xiàn)在這個形式，估計到9月份會到一個最差的階段，然后才會有相應(yīng)的政策，但要市場有起色，是要有個過程的，即便反彈，這個效果至少要到明年才能看出來。”首創(chuàng)置業(yè)青島公司董事長孔令國分析說。

　　2014年的上半年，用平淡來形容一點也不過分。“進入2014年，青島整體市場逐漸趨冷。首先，很直觀的一個表現(xiàn)就是土地市場的成交，開發(fā)企業(yè)拿地積極性降低。主城區(qū)外圍區(qū)域地塊，呈現(xiàn)高總價、大體量、低容積率的特點，加之區(qū)域成熟度不夠，未來去化難度較大；市內(nèi)四區(qū)，高單價、高配建、小面積地塊居多，利潤空間被擠壓，運營風險較高。其次，商品房市場成交低迷，價格漲幅收窄，庫存去化壓力攀升。”榮置地市場研究部總監(jiān)張輝分析稱。銳理數(shù)據(jù)(青島)總經(jīng)理馬光明也持相同看法，“第四季度可能會有起色，第三季度應(yīng)該會延續(xù)這種蕭條。”

　　焦點二：房價——浮動空間如何？

　　多數(shù)觀點：降價難免

　　持續(xù)的低迷，會不會讓開發(fā)商以價換量，開始走低價路線來吸引消費者呢？這應(yīng)該是購房者最關(guān)心的話題。

　　“還是要分區(qū)域，像主城區(qū)的剛需地段，不愁賣，價格肯定不會松動，而在那些庫存大，去化困難的區(qū)域，肯定會有些比較大的優(yōu)惠。”馬光明說。

　　“我們對市場監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，住宅庫存壓力主要集中在近郊區(qū)市，其中膠州占比最大。另外，受規(guī)劃等利好因素影響，市場成交重心已經(jīng)向郊區(qū)市轉(zhuǎn)移，但主城區(qū)、傳統(tǒng)剛需區(qū)域表現(xiàn)依舊搶眼。從發(fā)展商和項目角度看，在市場壓力下，開發(fā)企業(yè)會更多地采取電商團購、特價房等方式進行降價促銷，以降價跑量、穩(wěn)定現(xiàn)金流。”張輝說。

　　孔令國指出，現(xiàn)在有些開發(fā)商大幅降價，會搞得目前的市場更加混亂，讓很多不明所以的老百姓“看花眼”。“開發(fā)商可能是想盡快回籠資金所以降價，但這樣會讓很多人更加看不懂市場 。”孔令國說，他認為，基于現(xiàn)在島城巨大的庫存壓力，下半年島城的房價應(yīng)該不會再漲，會出現(xiàn)小幅的回落，有些庫存量很大的地區(qū)，降幅可能達到1000元/平方米，綜合全市來看房價也能跌500元/平方米左右。

　　張輝還補充道，迫于市場壓力，就連近兩年發(fā)展較快、拓展較強勁的大中型房企也加入降價行列。因為一旦市場持續(xù)波動就會對其現(xiàn)金流、業(yè)績?nèi)蝿?wù)產(chǎn)生巨大影響，他們加入降價行列并成為主力軍，也很正常。2014年下半年，迫于當前市場壓力，如出現(xiàn)類似過往調(diào)控時期的降價促銷、低價走量等也僅僅是各開發(fā)企業(yè)面對具體市場環(huán)境而做出的正常反應(yīng)。

　　焦點三：政策——會否出臺利好政策？

　　多數(shù)觀點：希望很大

　　在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，近期各地紛紛傳出出臺救市政策，在各地松綁救市的背景下，青島下半年會不會有相關(guān)的利好政策出臺？

　　“雖然限購政策有可能松綁，但政府一時間應(yīng)該不會推出一些救市的政策。”孔令國說，如果說一旦放開限購，仍然沒人買房子，市場仍然低迷，那才有可能真的有政策出現(xiàn)，但是如前面所說，這些政策從發(fā)布到產(chǎn)生效果，中間至少要有三四個月的時間，顯現(xiàn)效果也要到2015年了。

　　“應(yīng)該會有，從目前來看，其實除了北上廣這幾個一線城市，全國大部分城市的限購政策都比剛開始執(zhí)行時寬松了很多，下一步取消限購，應(yīng)該不會很久。”馬光明說，但是雖然限購政策有可能松綁，但貸款等金融政策依舊會非常嚴，貸款難的問題一時間得不到解決，因為金融政策關(guān)系到國家整體的經(jīng)濟運行，牽一發(fā)而動全身，所以貸款難仍是買房者面臨的一個問題。

　　焦點四：成交——熱區(qū)會不會變化？

　　多數(shù)觀點：短期內(nèi)不變

　　如果島城樓市成交的主力還是集中在主城區(qū)，隨著西海岸新區(qū)設(shè)立等消息的釋放，成交的熱區(qū)會不會發(fā)生變化呢？

　　“應(yīng)該不會，現(xiàn)在投資客太少了，如果是五年前，發(fā)布成立西海岸新區(qū)這樣的消息，可能西海岸的房子很快就會被投資客搶光，但現(xiàn)在不是這樣，大部分買房者都是為了自住，而不是投資，所以西海岸的成交量在短時間內(nèi)很難有大幅的提升。”馬光明說。

　　陳林則表示，目前西海岸新區(qū)等一些政策利好，僅僅是在一個發(fā)布信息的階段，各種規(guī)劃是否會落實，什么時候能落實，還都是一個未知數(shù)，所以短時間內(nèi)，也很難吸引大家去買房。現(xiàn)在大家不是聽到一個消息就去買房，老百姓買房都比較理智了。

　　記者 付明實

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 江海峰]