面對即將開啟的樓市下半場，不管是開發商，還是買房者，心里都在進行著各種權衡和糾結。到底未來會如何發展，壓抑了半年的剛需會否在下半年得以釋放？都還是未知數。來看看業內人士的說法。

　　焦點一：市場——平淡還是突圍？

　　多數觀點：很難突破

　　樓市的低迷，讓很多意欲購房的客戶產生了觀望情緒，剛需被壓抑，那么下半年市場會有突圍嗎？“很難有突破，按照現在這個形式，估計到9月份會到一個最差的階段，然后才會有相應的政策，但要市場有起色，是要有個過程的，即便反彈，這個效果至少要到明年才能看出來。”首創置業青島公司董事長孔令國分析說。

　　2014年的上半年，用平淡來形容一點也不過分。“進入2014年，青島整體市場逐漸趨冷。首先，很直觀的一個表現就是土地市場的成交，開發企業拿地積極性降低。主城區外圍區域地塊，呈現高總價、大體量、低容積率的特點，加之區域成熟度不夠，未來去化難度較大；市內四區，高單價、高配建、小面積地塊居多，利潤空間被擠壓，運營風險較高。其次，商品房市場成交低迷，價格漲幅收窄，庫存去化壓力攀升。”榮置地市場研究部總監張輝分析稱。銳理數據(青島)總經理馬光明也持相同看法，“第四季度可能會有起色，第三季度應該會延續這種蕭條。”

　　焦點二：房價——浮動空間如何？

　　多數觀點：降價難免

　　持續的低迷，會不會讓開發商以價換量，開始走低價路線來吸引消費者呢？這應該是購房者最關心的話題。

　　“還是要分區域，像主城區的剛需地段，不愁賣，價格肯定不會松動，而在那些庫存大，去化困難的區域，肯定會有些比較大的優惠。”馬光明說。

　　“我們對市場監控發現，住宅庫存壓力主要集中在近郊區市，其中膠州占比最大。另外，受規劃等利好因素影響，市場成交重心已經向郊區市轉移，但主城區、傳統剛需區域表現依舊搶眼。從發展商和項目角度看，在市場壓力下，開發企業會更多地采取電商團購、特價房等方式進行降價促銷，以降價跑量、穩定現金流。”張輝說。

　　孔令國指出，現在有些開發商大幅降價，會搞得目前的市場更加混亂，讓很多不明所以的老百姓“看花眼”。“開發商可能是想盡快回籠資金所以降價，但這樣會讓很多人更加看不懂市場 。”孔令國說，他認為，基于現在島城巨大的庫存壓力，下半年島城的房價應該不會再漲，會出現小幅的回落，有些庫存量很大的地區，降幅可能達到1000元/平方米，綜合全市來看房價也能跌500元/平方米左右。

　　張輝還補充道，迫于市場壓力，就連近兩年發展較快、拓展較強勁的大中型房企也加入降價行列。因為一旦市場持續波動就會對其現金流、業績任務產生巨大影響，他們加入降價行列并成為主力軍，也很正常。2014年下半年，迫于當前市場壓力，如出現類似過往調控時期的降價促銷、低價走量等也僅僅是各開發企業面對具體市場環境而做出的正常反應。

　　焦點三：政策——會否出臺利好政策？

　　多數觀點：希望很大

　　在房地產市場低迷的情況下，近期各地紛紛傳出出臺救市政策，在各地松綁救市的背景下，青島下半年會不會有相關的利好政策出臺？

　　“雖然限購政策有可能松綁，但政府一時間應該不會推出一些救市的政策。”孔令國說，如果說一旦放開限購，仍然沒人買房子，市場仍然低迷，那才有可能真的有政策出現，但是如前面所說，這些政策從發布到產生效果，中間至少要有三四個月的時間，顯現效果也要到2015年了。

　　“應該會有，從目前來看，其實除了北上廣這幾個一線城市，全國大部分城市的限購政策都比剛開始執行時寬松了很多，下一步取消限購，應該不會很久。”馬光明說，但是雖然限購政策有可能松綁，但貸款等金融政策依舊會非常嚴，貸款難的問題一時間得不到解決，因為金融政策關系到國家整體的經濟運行，牽一發而動全身，所以貸款難仍是買房者面臨的一個問題。

　　焦點四：成交——熱區會不會變化？

　　多數觀點：短期內不變

　　如果島城樓市成交的主力還是集中在主城區，隨著西海岸新區設立等消息的釋放，成交的熱區會不會發生變化呢？

　　“應該不會，現在投資客太少了，如果是五年前，發布成立西海岸新區這樣的消息，可能西海岸的房子很快就會被投資客搶光，但現在不是這樣，大部分買房者都是為了自住，而不是投資，所以西海岸的成交量在短時間內很難有大幅的提升。”馬光明說。

　　陳林則表示，目前西海岸新區等一些政策利好，僅僅是在一個發布信息的階段，各種規劃是否會落實，什么時候能落實，還都是一個未知數，所以短時間內，也很難吸引大家去買房。現在大家不是聽到一個消息就去買房，老百姓買房都比較理智了。

　　記者 付明實

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]