進入5月，樓市行情急轉直下，多個城市商品住宅成交量價齊跌，包括行業龍頭萬科在內的一些房企也在提示樓市風險。加上少數“熬不住”的二三線城市，接二連三地被曝出臺放松調控的新政，仿佛喊了多年的“狼來了”——中國內地樓市“拐點”已然來了。記者調查發現，當下樓市確已呈分化態勢，各地冷熱不均，風險固不可忽視，危機亦不宜放大。從長遠來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因為降價而“救市”，讓開發商心頭一熱，卻也讓老百姓心頭一涼。

　　“調整”之勢確立“救市”悄然出臺

　　從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補貼、購買第二套住房部分首付降至四成、外地居民購房可遷入戶籍——盡管三線城市，安徽省銅陵市政府出臺的樓市新政，還是引起市場大嘩，被認為是第一個“裸奔救市”。

　　事實上，4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛傳出出臺樓市新政，通過調整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，為樓市調控政策“松綁”。

　　與此同時，杭州、常州、無錫等部分城市樓盤率先降價，甚至部分一線城市也出現降價促銷項目。市場觀望氣氛加重，購房者意愿急速下降。

　　一些機構的統計數據也顯示，4月份重點城市中超過六成成交量環比下跌，北京、大連等市成交量跌幅達到三成以上；同比成交量下跌的城市更是占到絕大多數。剛剛過去的五一假期，絕大部分一二線樓市成交慘淡。54個重點城市五一期間合計簽約住宅9887套，同比下調32.5%，其中一線城市下調40%，二線城市下調35%。

　　而直接將看空樓市推上“巔峰”的是網上流傳的一篇萬科執行副總裁毛大慶內部交流發言稿。盡管萬科方面隨后對記者再三聲明這是非公開場合的風險提示，不是萬科看空行業，但仍引起連鎖反應 ，5月5日滬深兩市地產股普遍下挫。

　　“無風不起浪！”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，市場看空的預期并不是沒有依據，從銷售數據及市場預期來看，國內樓市成交回調之勢已經確立。但樓市降溫并不等于房價一定會出現總體下跌，或者跌幅比較大的現象，它是一個區域分化 、項目分化的趨勢。市場現在還不是“崩盤”的節奏，中國的宏觀經濟、貨幣政策、商品住房市場的供求情況，都決定了目前樓市是一個短周期調整，從商品住宅市場的存貨量和消化速度來看，預計一年半時間基本上可以接近底部。

　　市場分化加劇“崩盤”言之過激 每一次房價和成交量的波動，都會引起市場的熱議，一些業內人士和專家也都會拋出多空兩方面的觀點 。此次樓市出現回調之勢，同樣再次引出“崩盤”和“入冬”論，甚至有境外媒體稱“已經聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。

　　記者調查發現，業內主流觀點堅持認為內地樓市仍然處于可控、可為的態勢，業界的主流做法亦與“樓市雪崩”論相去甚遠。

　　就在市場傳出北京五一假期新房成交創7年新低的當口，6日，復地集團分別以 6.3% 和18.3% 的溢價率 ，競得通州區運河核心區兩宗多功能地塊。值得注意的是，為取得地塊，復地分別經過11輪和49輪競價方才獲得。激烈的競爭，仍然反映出開發商的另一種預期。

　　萬科總裁郁亮認為，樓市以前是黃金時代，現在是白銀時代，輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去，但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給這個行業帶來很多的機會。

　　綠地集團董事長張玉良也認為，樓市“崩盤”論言之過激，目前全國市場出現了明顯的分化，一線城市還是持樂觀態度，剛需旺盛，降價空間不大。部分三四線城市降價壓力較大，有可能引發連鎖反應，部分房企會因房價和地價下跌引發系統性風險 。但并不能由此認為整個樓市“入冬”。

　　上海歷來是全國樓市的風向標。上海市住房保障與房屋管理局局長劉海生日前也表示，房價受供求關系、土地價格 、貨幣政策、市場預期等諸多因素影響，目前并沒有“入冬”的跡象。去年上海房價上漲較快，但去年下半年到目前，房價環比漲幅逐漸收窄，說明上海房價走勢正趨于平緩。同樣，由于去年成交量較大，今年前幾個月同比有所下降，應是回歸到了正常狀態。

　　財政部財政科學研究所所長賈康指出，樓市崩潰說危言聳聽。不能因為現在一些具體的下調案例，就說房價會普遍“大跳水”，出現斷崖式的崩盤局面。正常的市場是要允許價格波動的，應該體現出一定的市場風險。此前，房地產市場一直是個單邊市，現在出現市場分化，正好是一個矯正的契機。

　　“救市”三思慎行市場應發揮作用

　　不過，眼下銅陵、南寧、無錫、天津濱海新區等地或放松調控，或采取部分刺激舉措的行為，仍是高度敏感，備受關注，且無一例外地被市場解讀為“救市”信號。

　　專家認為，政府放松對市場的管制，本身無可厚非，從樓市調控的長效機制來看，也是讓市場在資源配置中發揮決定性作用，但是，如果純粹為了“救市”而出臺刺激政策，則大可不必，也有悖于樓市調控的初衷。

　　楊紅旭認為，部分地方政府依據以前的慣性思維，在微觀領域直接干預房價的定價權，這種做法值得商榷。目前樓市處于形勢高位，正在慢慢下行，明年或是一個探底的過程，經過一兩年的去庫存，市場供求關系將由目前的供大于求慢慢轉變成供求平衡，這是一個市場再平衡的過程。政府更應該維護市場的穩健運行，而不是看到降價就急于“救市”，甚至干涉開發商的定價行為。

　　中國房地產業協會副會長朱中一在接受記者采訪時表示，考慮到房地產一頭連著經濟，一頭連著民生，既要防止在穩增長中對房地產的過度依賴，又要防止房地產較快下滑對經濟的傷害。盡管當前房地產的增速放緩在情理之中，但市場的觀望情緒增加，部分居民買漲不買跌的心態明顯，所以，要在保持定力的同時，密切關注市場的變化 ，在調控的方式、節奏上做適當的預調和微調，防止房地產風險的積累。結合長效機制的建立 ，包括房地產稅立法、不動產登記、戶籍制度改革等，更好地發揮市場的作用。

　　賈康認為，目前所有的跡象合在一起，不必刻意針對房價去強調調控。應當強調，在市場出現分化后，地方政府應該相機抉擇，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞臺。再跟上中長期制度建設，應能有效防止超出正常幅度的強烈大反彈。

　　業內人士指出，樓市已呈分化態勢，各地冷熱不均，不宜放大危機，也不應忽視風險 。作為市場主體，開發商無論漲價，還是降價，都屬于自主的商業經營行為，這正是讓市場對資源配置起決定性作用的體現。從長遠來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施是大勢所趨 ，一些地方政府選擇“救市”，應當三思慎行。

　　據新華社

　　■分析

　　二三線城市限購明緊暗松將成主調

　　繼廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫四城放松限購后，安徽銅陵也加入這個隊伍。分析人士預計，下半年或成為樓市微調的窗口期 ，調控政策明緊暗松將是一種主調，但對市場的刺激作用有限；分類調控的重點是依靠市場構建長效機制。

　　業內普遍認為，在目前地方經濟深度依賴土地財政的情況下，“分類調控”“雙向調控”該如何調，應具體區分。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年下半年或成為樓市微調的窗口期。二季度的樓市若持續低迷，按照今年“雙向調控”思路，對于庫存量偏大的城市或區域，不排除出臺一些“微調”的定向寬松政策。

　　中國社科院日前發布的《2014年房地產藍皮書》預計，特大城市特別是超大城市限購限貸政策將延續。

　　“放松限購政策可以起到暫緩房企資金緊張之危。”福州大學房地產研究所所長王阿忠表示，目前一些上市房企負債率升至高位，一些地產開發商的資產負債率甚至超過了70% 的警戒線。房地產資金鏈的風險正在高位聚集。

　　中原地產首席分析師張大偉預計，未來調控政策明緊暗松將是一種主基調。不過，由于二三線城市戶籍政策相對寬松，限購政策松綁對市場的刺激作用有限，信貸政策的調整對市場影響作用更大。

　　CRIC研究中心分析師張子吉認為，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是市場調節，政府應著眼長遠，加快推進房地產調控長效機制建設。應該制定一個時間表、路線圖，綜合考慮統一不動產登記制度、建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法并適時推進改革等措施，最終穩定市場預期。

　　據新華社

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫孟臣]