北京“五一”假期二手房成交僅31套 ，同比下滑超八成；深圳某樓盤單價降2000元再遭老客戶“維權”；南寧限購政策松動或引發“救市潮”……今年以來，無論是新房還是二手房，多地樓市經歷從“一房難求”到“降價甩賣”的驟變。尤其是近期，全國樓市呈現出了觀望心態漸濃，“看空”情緒彌漫的普遍特征。在全國整體信貸收緊，部分地區供應過剩的背景下，全國樓市是否拉開了“跳水”序幕？記者為此進行了調查。種種跡象表明 ，今年樓市整體“趨冷”已是大概率事件。

　　降價超百萬仍無人問津

　　“五一”假期，北京東三環雙井附近的合生國際一套三居室，降價150萬元仍無人問津的報道讓輿論驚呼樓市“跳水”時代的到來。記者調查了解到，該套房從年初至今的掛牌價下降的確超過100萬元。這雖然是極端案例，但北京多個區域主動降價的二手房業主卻比比皆是。

　　記者近日走訪多個中介門店和新房售樓處時發現，“降價”“促銷”的聲音不絕于耳，而看房者卻寥寥無幾。

　　價格接連下挫的背后是成交量的持續低迷。根據中原地產研究中心統計數據，“五一”假期3天，重點監測的54個城市新建商品住宅簽約套數為9887套，同比下降超30%。一二線城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅簽約169套，同比下降近八成；二手房成交僅31套，同比下跌達到82%。

　　“今年以來，全國樓市整體上的表現十分低迷，降價現象也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。”中國房地產學會副會長陳國強表示，與以往政策出臺引發樓市波動不同，這一輪變化是由于市場內部的供求關系和經濟基本面變化引起的，體現出市場規律。

　　數據顯示，今年1月至3月，全國房地產開發投資15339億元，同比增速比1~2月份回落2.5個百分點；住宅新開工面積同比下降27.2%；房地產開發企業到位資金同比增長6.6%，增速比去年全年下滑近20%。

　　“這次房地產市場的低迷不僅僅是成交量和價格的下跌，而是一系列數據的全面回落。”經濟學者馬光遠預測。

　　買賣雙方關系是否“反轉”？

　　專家指出，今年以來房地產市場的持續低迷，除了受到長期積累的供求關系變化的影響外，信貸政策收緊是重要原因之一。

　　央行于4月25日發布的統計報告顯示，3月末主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額同比增長18.8%，增速比上年末降低0.3個百分點，這是我國房地產貸款增速時隔兩年首次出現高位回落。分析人士指出，隨著市場降溫，銀行對樓市的風險偏好回落，收縮了對房地產的信貸投放，而一季度房貸增速的回落又意味著二季度投資增速的下滑。

　　“資金鏈緊張不僅讓中小房企寸步難行，一些千億級房企的日子也不好過。”截至5月4日，滬深兩市共有117家上市房企披露了一季報及業績預報，有61家公司業績利潤出現同比下滑或虧損。隨著樓市預期改變，不少開發企業開始“以價換量”，甚至急于推盤。

　　銀行對個人房貸的收緊的確增加了購房者的貸款難度和購房成本。“自去年12月起，購房者的首套房商業貸款平均利率一路走高。今年4月的平均水平達到6.18%，為近25個月以來最高。而首套房貸中享受八五折利率優惠占比僅為1.33%，去年12月這一比例則超過60%。”鏈家地產市場研究部分析師張旭說。

　　“不管開發企業和二手房業主是否情愿，當前的現實是供需格局已經悄然生變。”中原地產首席分析師張大偉表示。位于北京東三環雙井地區一家知名中介的經紀人宋先生則形象地描述市場供需變化，“以我個人的經驗，以前是十個人對一套房 ，現在是三個人對一套房。價格松動也就成為必然。”

　　房企讓利跑量難阻利潤下滑

　　成交量下滑、利潤下降、拿地放緩，種種跡象表明，2014年樓市明顯出現了和2013年不一樣的變化。業內人士認為，造成這種變化的原因錯綜復雜。

　　中國房地產業協會副會長朱中一認為，去年由于出臺了“國五條”，對二手房交易所得征收20%的個稅，造成了爆發式的非理性的增長，因此成交量同比自然要下降。與此同時，房貸偏緊也在一定程度上抑制了購房需求。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，自住型商品房陸續入市對二手房客源的入市心理產生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。同時，不動產統一登記等樓市發展的長效機制大幅扭轉了市場各方的預期，這也是樓市轉冷的重要原因。

　　中原地產首席分析師張大偉說，當前房企與客戶群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在信貸收緊、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。而隨著樓市預期改變，今年房企業績釋放動能已明顯減弱。

　　張大偉認為，對比年初數據，一二線城市樓市調整趨勢明顯。杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經出現了價格調整。一線城市也出現了局部價格停滯。“從目前情況來看，一線城市和大部分二線城市價格很難出現重大調整，但這是建立在購房者信心依然剛性的基礎上。因此，一旦因為信貸等因素出現普遍觀望，出現重大調整并非完全沒有可能。”