猶豫三周，多掏了5萬(wàn)元 田志樺是剛性需求，相比之下，張經(jīng)理則是
青島樓市中的老手。但這樣的老手也栽跟頭了。“今年青島樓市變化莫測(cè)，冷得很奇怪，熱得很變態(tài)。”張經(jīng)理是市南區(qū)一家服裝營(yíng)銷公司的市場(chǎng)部經(jīng)理，他的首套房是5年前買的。今年出手購(gòu)買的房子，沒(méi)有登記在他的名下，因?yàn)樗幌拶?gòu)了。
在接受記者采訪時(shí)，張經(jīng)理不忘炫耀一下第一次成功買房經(jīng)歷。“2008年底，南京路附近的房?jī)r(jià)在萬(wàn)元左右，利率7折，首付2成。我看形勢(shì)不對(duì)，現(xiàn)在不下手，就可能再也沒(méi)這么好的機(jī)會(huì)了，于是咬咬牙，帶著女朋友找房子。那時(shí)房?jī)r(jià)一萬(wàn)元左右在市北區(qū)幾乎是隨便選。2009年1月，我選擇了新貴都小區(qū)，一平方米1.05萬(wàn)，現(xiàn)在翻倍了。當(dāng)時(shí)買房花光了我所有的積蓄，借了10多萬(wàn)元債務(wù)，并向銀行貸款數(shù)十萬(wàn)元。我壓力非常大，當(dāng)時(shí)我的月薪才3000多元，而月供房貸2000元。”
上半年青島樓市的冷出乎張經(jīng)理的意料。“2月份到4月份，成交量低迷，開(kāi)發(fā)商也不怎么開(kāi)盤，市南區(qū)到老市北區(qū)都找不到合適新樓盤。我手上有點(diǎn)錢，市南買不起，考慮老市北區(qū)。但上半年沒(méi)樓盤，這讓我很郁悶。”張經(jīng)理回憶說(shuō)。
下半年剛開(kāi)始，張經(jīng)理就緊張了，他的一位房地產(chǎn)圈老總建議他趕緊出手，說(shuō)售樓處又火爆了，房?jī)r(jià)要漲了。但張經(jīng)理畢竟不是菜鳥，他先后到頤和廣場(chǎng)、湖島世家、綠地項(xiàng)目查看房源。“沒(méi)有動(dòng)心，位置一般，價(jià)格不低。這些房子價(jià)格都1萬(wàn)，接受不了。”這是張經(jīng)理當(dāng)時(shí)的感受，現(xiàn)在已經(jīng)完全接受。
“9月份的時(shí)候，我已經(jīng)怕了，媳婦也埋怨我。那時(shí)候新都心附近樓盤推出房源，價(jià)格1.3萬(wàn)，提前認(rèn)籌價(jià)格大約是1.25萬(wàn)。我看好的是100多平米套三戶型，大約價(jià)格是130萬(wàn)，房子在12樓。猶豫了，開(kāi)盤之前我沒(méi)去交認(rèn)籌金，因?yàn)檫@房子比我預(yù)算多了10萬(wàn)多，不想貸款太多，結(jié)果開(kāi)盤火爆了。我只好再找周邊其他樓盤，結(jié)果價(jià)格都漲到了1.35萬(wàn)，位置還差一點(diǎn)。大約過(guò)了三周，我又去之前樓盤售樓處看，發(fā)現(xiàn)看好的房子還在，但是沒(méi)優(yōu)惠了，價(jià)格135萬(wàn)。找父母借了十萬(wàn)，買下了。”張經(jīng)理說(shuō)道，這套房子算改善投資型。
恐慌性需求，比較下買房 田志樺和張經(jīng)理分別代表了青島樓市中的剛性需求和改善投資需求，而陳璐顯得另類一些她屬于恐慌性需求。采訪她的時(shí)候，她甚至對(duì)記者提到的多個(gè)樓盤一無(wú)所知。她告訴記者，買房前和買房后她對(duì)樓市了解都差不多，現(xiàn)在基本不懂樓市。陳璐買房的動(dòng)力很簡(jiǎn)單，看到同事、周邊朋友都在買房，工作5年多的她沉不住氣了，因?yàn)樗€沒(méi)找到對(duì)象，想有個(gè)自己的房子。
陳璐不懂樓市，因?yàn)榻?jīng)常租房換房子，認(rèn)識(shí)二手房中介朋友，于是她托朋友給她找套一小房子。為了離單位近，她看上了魯信長(zhǎng)春花園和陽(yáng)光山色。魯信長(zhǎng)春花園由100棟四到二十六層的樓宇組成，住宅總戶數(shù)4788戶，戶型面積自70平方米到255平方米不等，配套建設(shè)會(huì)所、超市、學(xué)校、幼兒園等，是名符其實(shí)的高端小區(qū)。根據(jù)青島房?jī)r(jià)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，今年一年，房?jī)r(jià)由16210元/平方米漲到年中的17266元/平方米，年底價(jià)格是17609元/平方米。“房子是很好，套一價(jià)格都100萬(wàn)，我根本買不起。在我印象中這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)最多1.5萬(wàn)。”陳璐說(shuō)道，中介朋友一直跟我說(shuō)，二手房?jī)r(jià)格漲得太厲害，早出手成本少。
不出所料，陽(yáng)光山色的房子陳璐也買不起。數(shù)據(jù)顯示，今年年初陽(yáng)光山色
均價(jià)是15500元/平方米，6月份結(jié)果是16695元/平方米，現(xiàn)在價(jià)格是1.7萬(wàn)/平方米。“我是7月份開(kāi)始看房的，一共看了三套，這倆小區(qū)各一套，然后就是四方實(shí)驗(yàn)小區(qū)了。這仨小區(qū)差別很大，最后我選的小區(qū)價(jià)格便宜，我怕漲價(jià)。”
四方實(shí)驗(yàn)小區(qū)位于青島市原四方區(qū)的東部，住戶2559戶，是該區(qū)域成熟小區(qū)。陳璐買入的價(jià)格是11850元/平方米，現(xiàn)在小區(qū)均價(jià)漲到了1.24萬(wàn)/平方米。
開(kāi)發(fā)商：早開(kāi)盤倆月，少賺千萬(wàn) 陳先生是一家樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，今年之前他在青島市區(qū)多個(gè)樓盤做過(guò)營(yíng)銷策劃等工作，熟悉青島房地產(chǎn)市場(chǎng)。提到今年樓市歷程，雖然陳先生的團(tuán)隊(duì)完成了銷售任務(wù)，還拿到了不菲的提成，但他仍有懊悔的地方。
“上半年我們項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工，售樓處隨后開(kāi)放，積累了一些客戶，多數(shù)是當(dāng)?shù)刭?gòu)房者。下半年計(jì)劃開(kāi)盤，為了開(kāi)盤效果，還推出了數(shù)萬(wàn)元不等的優(yōu)惠，針對(duì)不同的客戶。開(kāi)盤后的一周賣出去了200多套房子，一共推出了350套。這個(gè)成績(jī)算不錯(cuò)，畢竟我們是低價(jià)開(kāi)盤，比周邊樓盤低一些。結(jié)果，兩個(gè)月后，新機(jī)場(chǎng)的利好消息出來(lái)了，突然出現(xiàn)了很多客戶，但我們房子所剩無(wú)幾了，反而周邊樓盤火爆了，而且價(jià)格提高了很多。開(kāi)發(fā)商老板對(duì)此事耿耿于懷，說(shuō)少賺了千萬(wàn)元，一套房子本可以多賣幾萬(wàn)塊錢的。”陳先生說(shuō)道。
不過(guò)談到今年以及明年青島樓市狀況時(shí)，陳先生說(shuō)起了基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)問(wèn)題。“本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新中，包括住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地在內(nèi)的三類土地基準(zhǔn)價(jià)格均有不同程度上漲。土地和房子的關(guān)系猶如面粉和面包，面粉價(jià)格上漲了，面包價(jià)格自然也會(huì)水漲船高，此舉會(huì)為青島的高房?jī)r(jià)火上澆油。”
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，樓市分析人士張百忍認(rèn)為，目前實(shí)行的土地招拍掛制度中，土地的最終成交價(jià)格除了因?yàn)闊o(wú)人競(jìng)拍而以樓面地價(jià)成交的情況外，有些地塊會(huì)因?yàn)楦?jìng)拍人多，出現(xiàn)幾十輪甚至數(shù)百輪競(jìng)價(jià)的現(xiàn)象，最終的成交價(jià)格往往是樓面地價(jià)的數(shù)倍。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，土地的最終成交價(jià)格和房?jī)r(jià)關(guān)系最為密切。基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)會(huì)提高土地出讓底價(jià)，從而推高開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的預(yù)估以及拿地的成本，提高整個(gè)市場(chǎng)包括開(kāi)發(fā)商、銀行、中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及廣大市民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生心理影響。不過(guò)，最終房?jī)r(jià)的形成是市場(chǎng)綜合因素的結(jié)果。
二手房：凈賺17萬(wàn)，沒(méi)敢再投資 回顧樓市，二手房房主自然是不可缺少的主角之一。李珂是青島人，有兩套房子，并非投資客。其中有套房子在八大湖小區(qū)，是南京路學(xué)區(qū)房，房子面積52平方米，套二戶型，朝向一般。“我是2010年上半年買的，朋友的房子，先付了20萬(wàn)，下半年又付了20萬(wàn)，然后辦理了貸款手續(xù)。當(dāng)時(shí)總價(jià)是65萬(wàn)，沒(méi)想到今年轉(zhuǎn)手能掙這么多。”李珂是今年9月份看到樓市火爆以后，他把房子掛出去賣了，他一家人并不住在這邊。
李珂告訴記者，剛開(kāi)始我和媳婦商量賣了這套房子再買一套，但最后改了主意。“剛把房子掛到網(wǎng)上，好多中介打電話要求幫我賣這個(gè)房子，我當(dāng)時(shí)掛的價(jià)格是82萬(wàn)。有個(gè)中介表示可以幫賣高一些，他給獨(dú)家代理。我沒(méi)同意，沒(méi)想到這么多人關(guān)心這房子。第二天我就把價(jià)格改成85萬(wàn)，然后好多看房的，最多一天4撥客戶看，都是奔著學(xué)區(qū)房、拆遷房來(lái)的。”李珂回憶說(shuō)，大家對(duì)價(jià)格異議并不大，主要是稅費(fèi)問(wèn)題，我買了不到五年，稅費(fèi)較高。我之前不懂這個(gè)政策，問(wèn)了才知道稅費(fèi)7萬(wàn)左右。最后和客戶商議的是各付一半，最后算完這房子賺了17萬(wàn)。
“房子確實(shí)很快就賣出去了，10月份手續(xù)就辦完了。我和媳婦拿到房款后，開(kāi)始找附近的其他房子，發(fā)現(xiàn)價(jià)格太高，又到市北區(qū)看，情況基本類似，不敢再買了。我對(duì)樓市不理智的火爆還是很害怕的。”李珂告訴記者，先不著急看了，等明年再說(shuō)。
