猶豫三周，多掏了5萬元

　　田志樺是剛性需求，相比之下，張經理則是青島樓市中的老手。但這樣的老手也栽跟頭了。“今年青島樓市變化莫測，冷得很奇怪，熱得很變態。”張經理是市南區一家服裝營銷公司的市場部經理，他的首套房是5年前買的。今年出手購買的房子，沒有登記在他的名下，因為他被限購了。

　　在接受記者采訪時，張經理不忘炫耀一下第一次成功買房經歷。“2008年底，南京路附近的房價在萬元左右，利率7折，首付2成。我看形勢不對，現在不下手，就可能再也沒這么好的機會了，于是咬咬牙，帶著女朋友找房子。那時房價一萬元左右在市北區幾乎是隨便選。2009年1月，我選擇了新貴都小區，一平方米1.05萬，現在翻倍了。當時買房花光了我所有的積蓄，借了10多萬元債務，并向銀行貸款數十萬元。我壓力非常大，當時我的月薪才3000多元，而月供房貸2000元。”

　　上半年青島樓市的冷出乎張經理的意料。“2月份到4月份，成交量低迷，開發商也不怎么開盤，市南區到老市北區都找不到合適新樓盤。我手上有點錢，市南買不起，考慮老市北區。但上半年沒樓盤，這讓我很郁悶。”張經理回憶說。

　　下半年剛開始，張經理就緊張了，他的一位房地產圈老總建議他趕緊出手，說售樓處又火爆了，房價要漲了。但張經理畢竟不是菜鳥，他先后到頤和廣場、湖島世家、綠地項目查看房源。“沒有動心，位置一般，價格不低。這些房子價格都1萬，接受不了。”這是張經理當時的感受，現在已經完全接受。

　　“9月份的時候，我已經怕了，媳婦也埋怨我。那時候新都心附近樓盤推出房源，價格1.3萬，提前認籌價格大約是1.25萬。我看好的是100多平米套三戶型，大約價格是130萬，房子在12樓。猶豫了，開盤之前我沒去交認籌金，因為這房子比我預算多了10萬多，不想貸款太多，結果開盤火爆了。我只好再找周邊其他樓盤，結果價格都漲到了1.35萬，位置還差一點。大約過了三周，我又去之前樓盤售樓處看，發現看好的房子還在，但是沒優惠了，價格135萬。找父母借了十萬，買下了。”張經理說道，這套房子算改善投資型。

　　恐慌性需求，比較下買房

　　田志樺和張經理分別代表了青島樓市中的剛性需求和改善投資需求，而陳璐顯得另類一些她屬于恐慌性需求。采訪她的時候，她甚至對記者提到的多個樓盤一無所知。她告訴記者，買房前和買房后她對樓市了解都差不多，現在基本不懂樓市。陳璐買房的動力很簡單，看到同事、周邊朋友都在買房，工作5年多的她沉不住氣了，因為她還沒找到對象，想有個自己的房子。

　　陳璐不懂樓市，因為經常租房換房子，認識二手房中介朋友，于是她托朋友給她找套一小房子。為了離單位近，她看上了魯信長春花園和陽光山色。魯信長春花園由100棟四到二十六層的樓宇組成，住宅總戶數4788戶，戶型面積自70平方米到255平方米不等，配套建設會所、超市、學校、幼兒園等，是名符其實的高端小區。根據青島房價網提供的數據，今年一年，房價由16210元/平方米漲到年中的17266元/平方米，年底價格是17609元/平方米。“房子是很好，套一價格都100萬，我根本買不起。在我印象中這個小區房價最多1.5萬。”陳璐說道，中介朋友一直跟我說，二手房價格漲得太厲害，早出手成本少。

　　不出所料，陽光山色的房子陳璐也買不起。數據顯示，今年年初陽光山色均價是15500元/平方米，6月份結果是16695元/平方米，現在價格是1.7萬/平方米。“我是7月份開始看房的，一共看了三套，這倆小區各一套，然后就是四方實驗小區了。這仨小區差別很大，最后我選的小區價格便宜，我怕漲價。”

　　四方實驗小區位于青島市原四方區的東部，住戶2559戶，是該區域成熟小區。陳璐買入的價格是11850元/平方米，現在小區均價漲到了1.24萬/平方米。

　　開發商：早開盤倆月，少賺千萬

　　陳先生是一家樓盤的營銷負責人，今年之前他在青島市區多個樓盤做過營銷策劃等工作，熟悉青島房地產市場。提到今年樓市歷程，雖然陳先生的團隊完成了銷售任務，還拿到了不菲的提成，但他仍有懊悔的地方。

　　“上半年我們項目開始動工，售樓處隨后開放，積累了一些客戶，多數是當地購房者。下半年計劃開盤，為了開盤效果，還推出了數萬元不等的優惠，針對不同的客戶。開盤后的一周賣出去了200多套房子，一共推出了350套。這個成績算不錯，畢竟我們是低價開盤，比周邊樓盤低一些。結果，兩個月后，新機場的利好消息出來了，突然出現了很多客戶，但我們房子所剩無幾了，反而周邊樓盤火爆了，而且價格提高了很多。開發商老板對此事耿耿于懷，說少賺了千萬元，一套房子本可以多賣幾萬塊錢的。”陳先生說道。

　　不過談到今年以及明年青島樓市狀況時，陳先生說起了基準地價上調問題。“本輪基準地價更新中，包括住宅用地、商業用地和工業用地在內的三類土地基準價格均有不同程度上漲。土地和房子的關系猶如面粉和面包，面粉價格上漲了，面包價格自然也會水漲船高，此舉會為青島的高房價火上澆油。”

　　對于這個問題，樓市分析人士張百忍認為，目前實行的土地招拍掛制度中，土地的最終成交價格除了因為無人競拍而以樓面地價成交的情況外，有些地塊會因為競拍人多，出現幾十輪甚至數百輪競價的現象，最終的成交價格往往是樓面地價的數倍。從這個角度來說，土地的最終成交價格和房價關系最為密切。基準地價上調會提高土地出讓底價，從而推高開發商對地價的預估以及拿地的成本，提高整個市場包括開發商、銀行、中介、評估機構以及廣大市民對房價的預期，對房價產生心理影響。不過，最終房價的形成是市場綜合因素的結果。

　　二手房：凈賺17萬，沒敢再投資

　　回顧樓市，二手房房主自然是不可缺少的主角之一。李珂是青島人，有兩套房子，并非投資客。其中有套房子在八大湖小區，是南京路學區房，房子面積52平方米，套二戶型，朝向一般。“我是2010年上半年買的，朋友的房子，先付了20萬，下半年又付了20萬，然后辦理了貸款手續。當時總價是65萬，沒想到今年轉手能掙這么多。”李珂是今年9月份看到樓市火爆以后，他把房子掛出去賣了，他一家人并不住在這邊。

　　李珂告訴記者，剛開始我和媳婦商量賣了這套房子再買一套，但最后改了主意。“剛把房子掛到網上，好多中介打電話要求幫我賣這個房子，我當時掛的價格是82萬。有個中介表示可以幫賣高一些，他給獨家代理。我沒同意，沒想到這么多人關心這房子。第二天我就把價格改成85萬，然后好多看房的，最多一天4撥客戶看，都是奔著學區房、拆遷房來的。”李珂回憶說，大家對價格異議并不大，主要是稅費問題，我買了不到五年，稅費較高。我之前不懂這個政策，問了才知道稅費7萬左右。最后和客戶商議的是各付一半，最后算完這房子賺了17萬。

　　“房子確實很快就賣出去了，10月份手續就辦完了。我和媳婦拿到房款后，開始找附近的其他房子，發現價格太高，又到市北區看，情況基本類似，不敢再買了。我對樓市不理智的火爆還是很害怕的。”李珂告訴記者，先不著急看了，等明年再說。