今年初春，國五條細則公布后，迅速在各地市場引發連鎖反應，從市場表現來看，國五條新政尤其是20%個稅的沖擊力最大，絕大多數購房者恐慌心理蔓延，致使多地交易中心爆棚，整個市場目前顯得相當激進。為了規避新政，購房者急于入手的心態導致新房交易量和價格均呈上升走勢。這其中，作為較為特殊的一個群體，別墅市場受國五條細則的刺激，未來的市場前景將何去何從？

　　綜觀整個青島市，從傳統即墨溫泉板塊的一枝獨秀，到與城陽、西海岸板塊的鼎立，島城別墅市場可謂全面開花。在膠州，膠州灣壹號、熙湖、璞玉島等項目則齊力支撐膠州別墅市場。無論是呈現逐步活躍態勢的改善性需求主體的入市，抑或是投資投機型需求的抬頭，在2011年6月份限墅令出臺之后，一度使供需缺口有所拉大的別墅市場看到了回暖的轉機。然而年初國五條細則的出臺，政策的再度加碼卻將這些需求再度打入“冷宮”，改善性需求和投資性需求再度被遏制。

　　調控政策將沖擊別墅市場

　　縱觀政府出臺的多次調控政策，國家對抑制投資需求的態度一貫堅持，這對于別墅市場或是一些中高端的住宅而言都帶來一定的影響。此次政策對改善性產品，尤其是別墅市場的沖擊仍然存在。長期以來，別墅市場受限購影響，有實力的買家被拒之門外，改善性需求明顯縮量。雖然別墅市場的供求量仍在不斷增加，但在國五條之下，中高端人群也陷入了想買難買的尷尬局面，個稅按照差價20%征收，可能會影響到豪宅及別墅購買者的支付能力。

　　其次，“限墅令”的出臺讓不少類別墅產品應運而生，一度成為市場成交熱點。項目所處地理位置較偏，中心城區的大平層產品開始進入人們視野，分流別墅市場中潛在需求。這類產品在成為市場熱選產品的同時，也讓開發商加大了類別墅產品的開發力度，但因為質量參差不齊，且選址較為偏遠，加大了此類產品成交的難度。

　　終極置業夢想有望成別墅新契機

　　同樣是在國家調控政策下，如此嚴格控制別墅項目開發，卻也可以說讓本就資源稀缺的別墅項目更尤為珍貴，去年限墅令的出臺，對目前市場上在售和在建的項目而言，禁令對其更像是一則利好消息，政策已經可以被拿來作為銷售說辭，別墅的客群極為小眾，但至少在時間和空間上，別墅資源的稀缺性毋庸置疑。

　　國五條的出臺，使中高端人群的支付能力受到了限制，對于高端住宅市場肯定是有影響的。然而就長遠看，在這樣的政策之下，或許會一改以往逐步改善的定式思維，有一定經濟基礎的人會考慮一步到位，終極置業的計劃將被提前。因此，國五條出臺后，受最大影響的反而不是高端住宅，而是戶型較小的住宅及投資類產品。一些產品過硬的高端住宅及本身便為稀缺產品的別墅，將迎來新的契機。

　　本輪調控讓別墅市場的前景變得更為難以捉摸，別墅市場的未來走向究竟是因資源稀缺而價格猛漲，還是一如既往地飄忽不定？在政策的不斷擠壓之下，投資炒房、盲目購房的時代已經過去，購房人開始越來越理性，對于產品本身的關注也在不斷加大，一些盲目開發的住宅終將被時代所淘汰。而終極置業計劃的提前，也使得購房人對高端住宅產品的要求更加苛刻。

　　對于島城市民，在財富積累到一定程度后，想要尋找一處安靜的獨有空間遠離喧囂，享受生活，遠、近郊的別墅成為最新選擇。如今新興的別墅區逐漸形成，白沙河畔、惜福鎮夏莊等生態別墅逐漸受到市場認可，少海板塊也將在不久的將來成為高端、休閑的代表。

　　■樓市觀察 少海新城將成新高端居住區

　　青島遠拓置業有限公司營銷總監  李曉雙

　　少海新城依托大青島城市發展核心，聯通青島 ，紅島 ，黃島等城市發展脈絡，打造綠色、生態、宜游、宜業、宜居可持續發展的國家4A級旅游景區和省級旅游度假區。青島國際機場落戶膠州，奧體中心動工在即，以少海為中心的青島中央別墅區已經初步形成。熙湖以英倫都鐸為藍本，打造青島英倫別墅標桿，以多種別墅產品引領青島中央別墅區新高度。

　　青島魯盛置業有限公司銷售部總經理 錢正雄

　　從宏觀角度來看，少海板塊首先是國家水利風景區，依托4A風景區，周邊項目的地段價值會有很大提升，整個少海區域別墅定位為高檔休閑度假區。少海新城以膠州悠久歷史文化為底蘊，以4A級景觀和6.28平方公里的湖面面積為沉淀，再現“千年古埠、北國江南”的絢麗風光，是環膠州灣項鏈上的一顆璀璨明珠，堪稱北方的“西湖”。雖然整體近二三年才著手開發，時間較短，但這也說明整個少海別墅區還有很大潛力可挖。

　　青島少城置業有限公司營銷總監  張一南

　　少海新城的建設，首先以南湖為中心展開，居于少海南湖畔的中置少海灣，首享歐洲鎮、奧特萊斯兩大摩登商業中心與風情娛樂島 、中信少海五星級大酒店等生活資源。中置少海灣位于大青島、紅島高新區、膠州4A級景區少海新城，在大青島“一主、三副”總體結構下，“依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射”的空間發展戰略，世界水準的規劃，交通更是四通八達以“土地——消費者——產品”為開發模型，量身打造少海灣別墅項目，它猶如一顆璀璨明珠點綴在少海新城，會更加佐證少海新城作為大青島新的高端居住區的地位。

　　項目信息

　　熙湖：項目地處少海南路以西，一期總占地約78畝，總建筑面積51965㎡ ，建筑面積地上35610平方米，地下9760平方米；建筑密度：26%；綠地率：45%，純正英倫風情別墅，聯排、雙拼、獨棟豐富的別墅類型規劃，共計112戶。項目繼承了英倫皇室高貴血統的“英倫都鐸”建筑風格，項目運用現代的工藝和技法既保留了英國貴族高貴的血統，又建造出最適合現代人居住的全新英倫別墅社區。同時項目面湖、擁有一線湖景景觀，是青島罕見的親水湖局墅區之上品。

　　膠州灣壹號：項目位于少海南湖中央，項目規劃為獨棟別墅，總規劃為101棟，共分四種風格，分別為英、法、西、意式，戶型面積400平方米至800平方米不等，均為地下一層，地上兩層，外墻干掛進口高檔天然石材，屬于純正的湖島建筑，并配有五星級會所。目前正在開發北島區域，用地共有13萬平方米。該項目屬于坡地建筑，部分樓座配有泳池、游艇、碼頭，綠地率為45%。

　　中置少海灣：項目位于膠州市少海新城少海湖東南側，項目規劃為獨棟別墅，目前開發第一期塞維利亞組團，預計分五期開發，為獨棟別墅，中置少海灣目前有260平方米、305平方米，360平方米獨棟別墅單位，總價從300萬元～1000萬元/套不等。項目贈送帶產權地下面積，另外贈送大面積花園面積。

　　璞玉島：項目規劃為188席純獨棟親水大宅，璞玉島二期將推出新品獨棟別墅，單位面積從242～360平方米不等，贈送率高達200%，價格未定。容積率為0.4，綠化率為60%。

　　戶型名詞解釋

　　獨棟別墅：是傳統意義上真正的別墅形式，其特點為獨門獨院，包括獨立的外圍空間，私屬的花園領地，上下左右前后均獨立自由的空間。獨棟別墅是別墅歷史最悠久的一種，具有私密性強的優勢，也是別墅建筑的終極形式。然而隨著土地集約化利用和經濟型別墅的入市，獨棟別墅的供應比例漸漸降低。

　　市場情況：私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質，獨棟別墅的戶型一般較為充足，因此內部功能空間設計發揮空間大。選擇獨棟別墅時，可以多關注贈送面積，如陽光地下室、露臺、庭院、車位等。目前市場上以獨棟別墅為主要產品的項目已經越來越少，個別在售項目也基本配比了一定比例的聯排和雙拼。少海板塊均有獨棟項目在售，但房源數量往往較少。

　　雙拼別墅：顧名思義是由兩個單元的別墅拼聯組成，屬于聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。兩戶共用中間一面墻，其余三面均為獨立設計，獨門獨院，很好地保證了每套房子三面采光，也能夠在獨棟基礎上提升別墅的親民性。

　　市場情況：雙拼設計目前也已經不多見，市面上也沒有純雙拼的項目，僅在容積率較低的獨棟別墅中可以見到部分產品。在獨棟稀缺且總價昂貴的情況下，雙拼別墅無疑是最理想化的選擇，其對稱結構保留了產品設計的美感。市場上的雙拼別墅項目，多與獨棟或聯排產品一同設計。雙拼別墅的戶型比較適中，面積多在200～400平方米，總價也介于獨棟和聯排之間。

　　聯排別墅：在倡導土地資源集約化利用的當下，更大容積率的聯排產品更加符合這一用地規劃理念，聯排別墅開始成為當前城市別墅和近郊別墅的主流形式。有天有地，每戶獨門獨院，保留了別墅每戶獨門獨院的特性，但由三個或三個以上的單元住宅相連組成，一排二至四層連接在一起，相連的單元樓之間共用外墻，并有統一的平面設計。

　　市場情況：聯排是目前別墅市場中最為常見、最廣泛的建造方式，在城市別墅中，聯排幾乎是最主要的開發方式。相比于獨棟別墅，聯排的戶型較小，240平方米左右，因此總價上也相對較低。膠州在售聯排項目起價在200萬元/套至300萬元/套以內。

　　疊拼別墅：是目前別墅概念的最大延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的別墅式復式住宅上下疊加在一起組合而成。這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。不過疊拼別墅若想獨門獨院，只能一戶院落在前，一戶院落在后。

　　市場情況：疊拼別墅是近些年別墅市場的新品，是別墅概念的拓展產品。目前推出疊拼項目的開發商已經將疊拼很好地包裝成城市別墅，受到新崛起中產階級的歡迎。不過在整個別墅市場，疊拼占的比例較少。相比其他形式的別墅來說，疊墅的價格較低，這不僅體現在單價上，更明顯的是疊墅的總價優勢。由于疊墅的面積一般較小，因此疊墅的總價也比較低，也因此而受到新崛起的年輕人青睞。  文/圖 王震　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫瑤瑤]