原標題：下半年濟南房價仍將慢漲

  　　本報記者　張璐

  　　業內人士認為,如果政策沒有明顯變化,2013年下半年,濟南房價將繼續保持緩步上升趨勢,成交將跟隨供應量放大或縮小,呈現出一定程度起伏變化。

  　　濟南樓市已連續10個月保持上漲,雖然月均漲幅只有一個百分點左右,但持續10個月上漲后,濟南房價又達到一個新高度。

  　　市場成交也因政策變化有了明顯起伏,受20%個稅、二套房首付比例及貸款利率上調等未明確時限的新政影響,3月濟南樓市成交突然放大,透支的購買力導致4月份成交明顯回落；5月上半個月,成交再次回升。

  　　購房“抄底”

  　　半年增值十六萬八

  　　“五一”小長假,李明(化名)借帶家人去南部山區游玩的機會,特意繞了一點路,到他買的新房子的施工現場,探看工程進度。

  　　那是一棟30多層的高層住宅,2014年交房,工程主體施工已經進行了大半。李明是去年10月前后買下這套房子的,當時濟南樓市還在低迷期,李明很容易拿到了團購價格。之后李明通過關系,在團購價的基礎上,又得到了每平米幾十元優惠,折算后房子每平方米的價格為7500元。

  　　僅僅半年之后,這個項目的報價已超過8700元。這樣一來,李明140平米的房子,賬面資產增加了168000元,“也可以這么說,買房子少花了十六萬八?！崩蠲髡f。

  　　開盤即漲

  　　7個月漲1000元

  　　在銷售人員張誼印象中,她所在項目的價格調整不是一步到位,而“是一點點漲的,最主要的漲價時機是開盤”。不過張誼具體說不清楚,從去年底到目前,項目究竟開了幾次盤,因為每隔一兩個星期,最多兩三個星期,“項目就開一次盤”,“每次開盤價格調整兩三百元不等”。

  　　根據張誼介紹,3月份開盤頻率高一些,而4月份和5月份相對低一些?？陀^上說,是因為現在該項目可售房源已經不多了,“一期4000套房子現在還剩下不到100套,二期已經開了三分之一”,此外還有預售許可證取得,還要施工周期配合。

  　　根據介紹,歷次價格調整的結果是,與價格底部相比,目前該項目每平方米總漲價幅度超過1000元,價格調整時間周期在7個月左右。

  　　張誼稱,下一次開盤時間確定在5月底,雖然具體價格還沒有最后定,根據她的推測,這一次開盤價應該在9000元左右。

  　　雖然價格已經出現明顯漲幅,但張誼認為,“后開盤的房子,戶型位置和周邊環境比先開的有明顯優勢,價格自然要高一些。”

  　　而漲價似乎對銷售影響并不明顯,張誼稱,目前她手頭積累的客戶已經有二十多個,而且“成交意向比較強烈”。

  　　購買力透支　成交有起有伏

  　　濟南樓市調查公司世聯怡高4月份的統計月報中稱,4月,濟南住宅市場共成交3184套、35.1萬平方米,同比增加11.3%和9.0%,但環比減少2102套、22.6萬平米。

  　　世聯怡高總經理朱江分析,受20%個稅、二套房首付比例及貸款利率上調等新政影響,3月濟南樓市成交突然放大,購買力出現透支,導致4月份成交有明顯回落。主觀方面,市場的有效供應經過去年年底和今年前三個月,已經消化了很大一部分,“包括西客站和東部區域的大面積供給還沒有形成”。

  　　4月份下滑勢頭在5月份有所改變,記者統計了濟南市住宅網簽數據,5月13日到19日這一個星期,濟南住宅一手房成交1737套,環比增加22.3%,日均成交248套。

  　　雖然從這一個短暫時間周期來看,濟南樓市成交出現了一個U形的曲線,但與此對應的房價走勢,卻一直保持向上的態勢。“至少有40%的項目在這段時間上調了售價,漲幅從百元到千元不等”,朱江稱,“即便是維持現價的項目也有漲價沖動”,“只有個別項目有比較明顯的優惠,比例很小”。

  　　下半年房價無大漲可能

  　　業內人士認為,濟南房價繼續緩步上漲已成為趨勢。

  　　“首先是需求支撐”,山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海說,“城市規模不斷擴大,外來人口持續增加,購房需求近幾年一直保持穩步增長勢頭?！?br>
  　　業內人士還表示,濟南房價上漲將保持一種平緩的態勢,“政策上,限購沒有放松,剛性需求和改善需求是主要購買力”,此外,濟南已經施行了限價政策,銷售過程中超過最高限價將無法網簽,這直接限制了房價的大幅上升。

  　　因此,業內對濟南樓市未來一段時間的預測是:成交與供應量同步,供應量放大,成交跟隨放大,供應量萎縮,成交同步萎縮。在房價走勢方面,“如果政策沒有太大的變化,房價將在一定范圍內繼續緩步上漲”,而這個“一定范圍”,業內斷言“一定會落在濟南年均GDP或人均收入增長幅度內”。