■延伸

    宅基地房私下買賣多律師提醒交易風險大

    據鐘家溝社區居委會工作人員介紹，鐘家溝社區有二三百戶居民，私下進行了宅基地交易的就有四五戶，而周圍其他幾個村子也都有這種情況。

    “這種交易的風險是很大的，權益很可能得不到保障。”采訪中，一位業內人士表示說，近幾年來，法院也多次接到類似訴訟，判決也多為合同無效，“但由于地價上漲，對于這部分的損失賠償會按照雙方承擔的過錯來決定。”

    1月22日下午，記者就此采訪了山東川佳律師事務所的張寶清律師，張律師介紹說，我國法律明確規定，農民的宅基地房不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

    “一戶一宅”是我國農村房屋的國家政策。由于宅基地關系到農民的基本居住條件，所以獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。由于農村房屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移，依據當前我國的土地法律和政策，以及審判實踐，農村私有房屋買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。

    隨著我國城鎮化進程的加快，也涌現出大量因集體土地上房屋買賣引發的糾紛，原來價值很小的農村房屋，在土地性質發生變化，而且面臨拆遷改造時，其拆遷利益甚至達到上百萬元，巨大的利益面前，許多已經將房屋賣出幾年甚至十幾年的當事人，惡意悔約，要求確認買賣行為無效，返還房屋。如果單純考慮法律效果，非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣行為應當確認無效，合同無效的法律后果必然是要返還財產。但是這樣不但違反民法的公平公正原則，而且也支持了當事人惡意悔約，容易引起大面積的誠信危機，造成不良社會影響，故本案中法院以雙方因在違法買賣房屋過程中均有過錯 ，對于該房屋的拆遷利益，判決雙方應各享受50%。

    “由此可見，城鎮居民購買農村房屋是有風險的，建議須謹慎。為從源頭上預防和減少該類糾紛，建議相關部門盡快制定完善相關法律政策，對集體土地上房屋拆遷安置補償問題以及因舊村房改造引起的相關糾紛的法律適用問題予以明確規范。”張寶清律師說。

    ■名詞解釋 宅基地房

    根據《中華人民共和國土地管理法》規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。而宅基地房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證。

    宅基地證是指農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經集體報送縣(市)人民政府批準后，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記并由縣(市)人民政府頒發“集體土地使用證”。宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。

  （來源：半島網-半島都市報）

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[編輯: 鹿璐]