跟著專家去驗房

　　驗房師貼了35個標簽

　　為深入調查青島精裝房的內幕，1月11日，記者聯系了青島安寧驗房地產信息咨詢公司的驗房師付實立，他帶記者驗收了3處精裝修房子。11日上午，付實立和記者先是來到了四方區新都心區域的一家樓盤進行驗房。房子面積90平方米，精裝修標準超過了1000元/平方米，2010年的時候價格已經到了1.3萬元/平方米，目前已經交房 。業主表示，房子已經整修過幾次了，但還是有問題。

　　還沒進門，付實立便發現了防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。進門后，付實立用專業機器進行探測，他敲了敲地面的瓷磚，聲音很脆，“瓷磚得重新鋪，空鼓非常厲害，不幾天就會破損。”然后他到臥室進行地板檢測，發現一處空鼓，需要修整。

　　門旁的墻面裂紋比較明顯，驗房師說這是膩子有問題，施工很匆忙。此外，墻面不平，有一處凹陷。付實立用激光檢測儀一測便測出來了，“這個很讓人頭疼，如果補平的話，肯定會出現色差，不美觀。”

　　在主臥室，石材出現了問題，大理石劃損嚴重，很難看。“這個你得和開發商協調，肯定得處理。”“開發商說能給換，但是到現在也沒動靜。”業主說。

　　查看廚房后，付實立告訴記者，櫥柜不嚴實，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新換。“我一共貼了35個標簽，意思是有35處不合格的地方，問題不是很嚴重。上次檢測了城陽一個新小區，陽臺外面設計不合理，下雨后，雨水會滲透到陽臺內部，墻內側會長毛。”付實立說。

　　“從客廳到臥室、浴室、廚房，墻體有裂縫、櫥柜安裝不規范、瓷磚有破損是精裝修房子普遍存在的問題。”

　　隨后，記者陪同付實立檢測了李滄區的2處精裝修房子。“高端樓盤，天然石材，裝修標準確實高，但有兩個重要的問題。”檢測結束后付實立說，“石材多少錢我不清楚，房主自己也不知道。天然石材的裂縫太嚴重了，這得打磨處理。另外，門框與墻面交界處需要處理。”

　　驗房報告出爐后，物業公司表示會聯系施工方進行整修，然而業主維權仍比較難。“如果業主因裝修質量問題跟開發商打官司，法院會安排人員檢測業主房子的質量，驗房報告通過法院裁決后可以成為權威文件。開發商對自己房子存在的問題一般都心知肚明，很少會有開發商面對問題拒不整改。業主可將驗房報告作為業主個人收房時的建議交由開發商，如果開發商置之不理，我們的合作律師可協助業主進一步和開發商協調，并要求相應的賠償。”付實立說。

　　記者了解到，目前我國對于毛坯房建筑質量的驗收已經實行了“一房一驗”制度，但是針對精裝修房屋的驗收，還沒有明文規定，一旦出現問題，購房者會處于劣勢。

　　　　精裝房的貓膩

　　更換品牌，虛報裝修標準

　　精裝房交房時出現的各種問題，其實早在開發商訂貨、施工的時候已經埋下伏筆。當購房者在買房的時候，開發商便在商品房購房合同中埋下了“炸彈”。

　　1月10日，記者拿到了市民張先生的一份購房合同，樓盤在四方區，有精裝房也有毛坯房，張先生購買的是精裝房，標準是1200元/平方米。合同里有一頁專門介紹精裝房交房標準。“地面是強化地板(德爾或同檔次品牌)、地磚是馬可波羅或同檔次品牌、頂棚涂料是立邦或者同檔次品牌；整體櫥柜是海爾或者同檔次品牌、燃氣灶是方太或同檔次品牌……”此外，合同寫著因樓棟、樓層、單元及戶型結構不同，柜體可能為低柜、高柜或者高低柜，具體以實際交付為準。

　　可以看出，“或者同檔次”給開發商更換品牌提供了支持，本身就是開發商為自己留下的后路。如果提前指明型號，萬一后期產品漲價，開發商的裝修成本就增加了。“這個合同格式，在青島市精裝房購房合同中是普遍存在的 。打著高端品牌的旗號吸引購房者注意，最后交房時，產品采用該品牌最低檔次的型號或干脆換成其他品牌，購房者也沒辦法。因為沒有指明型號，同檔次的解釋可以有很多種，這一切都有利于開發商對成本進行把控并避免維權糾紛，然而對于購房者來說，就成了一本糊涂賬。開發商的最終目標是控制成本，追求利潤最大化。”驗房師付實立告訴記者。

　　如果你問置業顧問，1000多元/平方米的裝修標準是怎么定出來的，置業顧問會說合同里有，但是合同里沒有各個材料的價格，只有總的價格。也就是說，裝修標準到底是多少，只有開發商的一方說法，合同里根本沒有提及。

　　目前在青島市場上，精裝修標準分為三類：低端類，500～800元/平方米；中等類，800～1500元/平方米；高端類2000～5000元/平方米。實際上到底是多少錢？“精裝修這塊利潤空間很大，不賺錢是不可能的。”這是李滄區某樓盤營銷總監的原話。

　　1月12日，記者采訪了在城陽區做門窗安裝工作的王明，他有自己的施工隊。“業主自己裝修，肯定找大的裝修公司 ，還有施工隊。開發商有幾種選擇，有的會直接把這個活分給施工方，這個成本就低了很多，因為如果找專業裝修公司 ，成本要高很多。再說開發商買地板、地磚、涂料等，都有特價，比市場價要低很多。有些廠商為了得到給這個樓盤提供材料的機會，甚至以5折的價格賣過去 ，有的還會給開發商回扣。”

　　“這個價格標準是沒法公布的 ，根據我的經驗，號稱1500元/平方米的裝修標準，實際上成本不足1000元/平方米。開發商說用的是國外進口材料，你也不要輕信。”