跟著專家去驗(yàn)房
驗(yàn)房師貼了35個(gè)標(biāo)簽 為深入調(diào)查青島
精裝房的內(nèi)幕，1月11日，記者聯(lián)系了青島安寧驗(yàn)房地產(chǎn)信息咨詢公司的驗(yàn)房師付實(shí)立，他帶記者驗(yàn)收了3處精裝修房子。11日上午，付實(shí)立和記者先是來到了四方區(qū)新都心區(qū)域的一家樓盤進(jìn)行驗(yàn)房。房子面積90平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)超過了1000元/平方米，2010年的時(shí)候價(jià)格已經(jīng)到了1.3萬元/平方米，目前已經(jīng)交房 。業(yè)主表示，房子已經(jīng)整修過幾次了，但還是有問題。
還沒進(jìn)門，付實(shí)立便發(fā)現(xiàn)了防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。進(jìn)門后，付實(shí)立用專業(yè)機(jī)器進(jìn)行探測，他敲了敲地面的瓷磚，聲音很脆，“瓷磚得重新鋪，空鼓非常厲害，不幾天就會破損。”然后他到臥室進(jìn)行地板檢測，發(fā)現(xiàn)一處空鼓，需要修整。
門旁的墻面裂紋比較明顯，驗(yàn)房師說這是膩?zhàn)佑袉栴}，施工很匆忙。此外，墻面不平，有一處凹陷。付實(shí)立用激光檢測儀一測便測出來了，“這個(gè)很讓人頭疼，如果補(bǔ)平的話，肯定會出現(xiàn)色差，不美觀。”
在主臥室，石材出現(xiàn)了問題，大理石劃損嚴(yán)重，很難看。“這個(gè)你得和開發(fā)商協(xié)調(diào)，肯定得處理。”“開發(fā)商說能給換，但是到現(xiàn)在也沒動靜。”業(yè)主說。
查看廚房后，付實(shí)立告訴記者，櫥柜不嚴(yán)實(shí)，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新?lián)Q。“我一共貼了35個(gè)標(biāo)簽，意思是有35處不合格的地方，問題不是很嚴(yán)重。上次檢測了城陽一個(gè)新小區(qū)，陽臺外面設(shè)計(jì)不合理，下雨后，雨水會滲透到陽臺內(nèi)部，墻內(nèi)側(cè)會長毛。”付實(shí)立說。
“從客廳到臥室、浴室、廚房，墻體有裂縫、櫥柜安裝不規(guī)范、瓷磚有破損是精裝修房子普遍存在的問題。”
隨后，記者陪同付實(shí)立檢測了李滄區(qū)的2處精裝修房子。“高端樓盤，天然石材，裝修標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)高，但有兩個(gè)重要的問題。”檢測結(jié)束后付實(shí)立說，“石材多少錢我不清楚，房主自己也不知道。天然石材的裂縫太嚴(yán)重了，這得打磨處理。另外，門框與墻面交界處需要處理。”
驗(yàn)房報(bào)告出爐后，物業(yè)公司表示會聯(lián)系施工方進(jìn)行整修，然而業(yè)主維權(quán)仍比較難。“如果業(yè)主因裝修質(zhì)量問題跟開發(fā)商打官司，法院會安排人員檢測業(yè)主房子的質(zhì)量，驗(yàn)房報(bào)告通過法院裁決后可以成為權(quán)威文件。開發(fā)商對自己房子存在的問題一般都心知肚明，很少會有開發(fā)商面對問題拒不整改。業(yè)主可將驗(yàn)房報(bào)告作為業(yè)主個(gè)人收房時(shí)的建議交由開發(fā)商，如果開發(fā)商置之不理，我們的合作律師可協(xié)助業(yè)主進(jìn)一步和開發(fā)商協(xié)調(diào)，并要求相應(yīng)的賠償。”付實(shí)立說。
記者了解到，目前我國對于毛坯房建筑質(zhì)量的驗(yàn)收已經(jīng)實(shí)行了“一房一驗(yàn)”制度，但是針對精裝修房屋的驗(yàn)收，還沒有明文規(guī)定，一旦出現(xiàn)問題，購房者會處于劣勢。
精裝房的貓膩
更換品牌，虛報(bào)裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝房交房時(shí)出現(xiàn)的各種問題，其實(shí)早在開發(fā)商訂貨、施工的時(shí)候已經(jīng)埋下伏筆。當(dāng)購房者在買房的時(shí)候，開發(fā)商便在商品房購房合同中埋下了“炸彈”。
1月10日，記者拿到了市民張先生的一份購房合同，樓盤在四方區(qū)，有精裝房也有毛坯房，張先生購買的是精裝房，標(biāo)準(zhǔn)是1200元/平方米。合同里有一頁專門介紹精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)。“地面是強(qiáng)化地板(德爾或同檔次品牌)、地磚是馬可波羅或同檔次品牌、頂棚涂料是立邦或者同檔次品牌；整體櫥柜是海爾或者同檔次品牌、燃?xì)庠钍欠教蛲瑱n次品牌……”此外，合同寫著因樓棟、樓層、單元及戶型結(jié)構(gòu)不同，柜體可能為低柜、高柜或者高低柜，具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)。
可以看出，“或者同檔次”給開發(fā)商更換品牌提供了支持，本身就是開發(fā)商為自己留下的后路。如果提前指明型號，萬一后期產(chǎn)品漲價(jià)，開發(fā)商的裝修成本就增加了。“這個(gè)合同格式，在青島市精裝房購房合同中是普遍存在的 。打著高端品牌的旗號吸引購房者注意，最后交房時(shí)，產(chǎn)品采用該品牌最低檔次的型號或干脆換成其他品牌，購房者也沒辦法。因?yàn)闆]有指明型號，同檔次的解釋可以有很多種，這一切都有利于開發(fā)商對成本進(jìn)行把控并避免維權(quán)糾紛，然而對于購房者來說，就成了一本糊涂賬。開發(fā)商的最終目標(biāo)是控制成本，追求利潤最大化。”驗(yàn)房師付實(shí)立告訴記者。
如果你問置業(yè)顧問，1000多元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)是怎么定出來的，置業(yè)顧問會說合同里有，但是合同里沒有各個(gè)材料的價(jià)格，只有總的價(jià)格。也就是說，裝修標(biāo)準(zhǔn)到底是多少，只有開發(fā)商的一方說法，合同里根本沒有提及。
目前在青島市場上，精裝修標(biāo)準(zhǔn)分為三類：低端類，500～800元/平方米；中等類，800～1500元/平方米；高端類2000～5000元/平方米。實(shí)際上到底是多少錢？“精裝修這塊利潤空間很大，不賺錢是不可能的。”這是李滄區(qū)某樓盤營銷總監(jiān)的原話。
1月12日，記者采訪了在城陽區(qū)做門窗安裝工作的王明，他有自己的施工隊(duì)。“業(yè)主自己裝修，肯定找大的裝修公司 ，還有施工隊(duì)。開發(fā)商有幾種選擇，有的會直接把這個(gè)活分給施工方，這個(gè)成本就低了很多，因?yàn)槿绻覍I(yè)裝修公司 ，成本要高很多。再說開發(fā)商買地板、地磚、涂料等，都有特價(jià)，比市場價(jià)要低很多。有些廠商為了得到給這個(gè)樓盤提供材料的機(jī)會，甚至以5折的價(jià)格賣過去 ，有的還會給開發(fā)商回扣。”
“這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是沒法公布的 ，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，號稱1500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上成本不足1000元/平方米。開發(fā)商說用的是國外進(jìn)口材料，你也不要輕信。”
