?　　10月23日，重陽節。隨著老齡化社會的到來，養老問題在這個關愛老人的節日里顯得格外顯眼，也愈發凸顯出養老市場的無窮潛力，社會各界都有意在這個市場里分一杯羹，包括地產業。不少房地產企業紛紛表示要為老年人建房，包括萬科、保利等龍頭房企近年來均拋出養老地產發展計劃。統計顯示 ，現已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。

　　雖然不少企業開始試水養老地產項目，但一個尷尬的現實是，大部分都難以獲得老年群體的認可，收費高昂、舒適度差、人文關懷少是老年人對于這個項目的普遍印象。與此同時，養老地產項目的開發和投資者也是怨聲載道，土地審批難造成的運營成本高等現實讓養老機構很難盈利。

　　養老地產有97% 的市場空間

　　目前，北京、上海等一線城市都已經有了比較成熟的養老地產項目。中國在養老地產方面先行先試的“北有太陽城，南有親和源”，指的便是北京的太陽城和上海的親和源。公開資料顯示，親和源以會員制模式擴張，參考當地房價的7折繳納會費，成為親和源會員，擁有公寓的使用權，每年還要繳納一定額度的年費，才能享受服務。

　　雖然養老地產至今仍未形成清晰的開發和盈利模式，但地產商們顯然不希望錯過這塊大蛋糕，紛紛將養老地產開發納入公司的規劃之中。

　　保利地產成立了養老產業專業管理公司，希望在養老地產這一新市場上實現重點突破；遠洋地產也成立了養老地產事業部，級別和住宅、商業地產的地位等同；位于青島的新華錦集團去年11月5日正式啟動了其養老地產項目新華錦·長樂國際頤養中心，據稱該項目是全國首個“老年產業進駐社區”社會化養老示范項目。

　　媒體統計顯示，現已有超過25% 的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。

　　眾多地產巨頭紛紛行動的背后，是老齡化社會帶來的“銀發經濟”，以及此處蘊藏的無限商機。

　　去年末，全中國有1.78億“老人”，也就是說，60歲以上人口已經占總人口的13.26%；到2050年，全國將有1/3的人口被稱作“老人”。而增速迅猛的老齡人口和日趨明顯的老齡化現象，刺激著中國養老產業的推進，也催熱了一個新的房地產概念。

　　國務院辦公廳印發的《十二五社會養老服務體系建設規劃(2011—2015)》中也提出90/07/03模式 ，即老年人90% 為居家養老、7% 為社會養老、3% 為機構養老，這也意味著要想實現90% 的居家養老，就要有更多的社會資本加入適老居住區的建設。

　　“90/07/03模式 ，其中90%居家養老、7%社會養老都是養老地產的機會所在。比如，將來開發商在建設小區的時候，將房子里都加上無障礙設施，可以實現居家養老，如果在小區里加入日間照料中心，可以實現社會養老。”清華大學建筑學院教授、住宅與社區研究所副所長周燕珉告訴記者，她接觸比較多的一類養老地產是，在普通社區中配套建一個養老公寓，開發商可以在建設普通住宅區的同時，拿出一小片地配建1到2棟養老公寓，這樣父母和子女離得比較近。

　　打著養老旗號賣房？

　　雖然目前市場上的養老地產項目五花八門，但依然難以獲得老年群體的認可，收費高昂、舒適度差 、人文關懷少是老年人對于養老項目的普遍印象。

　　多位從事養老地產研究的人士在接受記者采訪時一再強調，養老地產更多的是提供養老服務的，而現在所謂的養老地產，其核心卻是打著養老的旗號賣房子。

　　“我開始做養老地產后，接觸了上百家企業，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是，我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢。”全國房地產經理人聯盟養生養老地產委員會主任陳宏告訴記者。

　　資深房地產評論人吳其倫告訴記者，伴隨著現在60后、70后的人開始步入老年，他們的需求也會越來越多，未來的養老服務不能只停留在常規項目。“比如他們不單單關注文化方面的需求，更多的是關注自身價值的體現。像傳統的養老模式，如果提供一個閱覽室，好像就是給老人提供了一個文化場所，但現在不是這樣的，老人更關注自己一生價值的體現。”吳其倫舉例道，“比如我這一生有哪些成就，辦個成就展什么的，可以回顧一下自己的一生。”

　　令人欣慰的是，一部分房地產企業在開發養老地產時，開始重視養老服務的跟進。

　　記者注意到，無論是島城企業新華錦還是萬科、遠洋地產等地產巨頭，其進軍養老地產時都是與一些養老服務機構進行合作。比如新華錦·長樂國際頤養中心的合作方日本長樂控股株式會社是日本一家集全方位養老產業，包括養老院、老年健身、老年食品、上門老年服務以及老年保險業等為主的綜合性上市集團公司。而之前傳出與萬科進行合作的上海親和源則是國內最早進行養老地產開發的企業之一；遠洋地產遠洋天著副總經理徐海倫也表示，遠洋地產兩萬多平方米的養老地產項目建成后就會與美國的養老機構合作，提升養老服務水準。

　　“對于養老地產這種跨金融、建筑、物業、醫療、服務等多行業的特殊產業來說，專業分工很重要 ，特別是養老服務團隊，最好是和一些有經驗的養老服務機構合作，這樣提供的養老服務才能更到位。”陳宏表示。

　　拿地價格高成了企業命門

　　老年人對養老地產項目不滿意，而養老項目的開發和投資者也是怨聲載道，其中土地審批難造成的運營成本高等現實讓養老機構很難盈利，長期面臨虧損等問題。

　　中國房地產協會老年住區專家委員會執行主任朱文俊告訴記者，養老地產的土地獲取途徑如果跟商業地產一樣的話，那么兩者的成本也就一樣 ，但養老地產的投資回報周期卻要長很多，一般都要7～10年，是商業地產的2倍。

　　“普通的商業地產都是可以用來銷售的，但如果做養老地產，則需要進行相關的配套設施建設，比如無障礙設施建設、醫院等，這些都需要開發商來投資，但不可能立刻見到收益。”朱文俊表示，“如此一來，若不是大的地產企業，很難有實力進行養老地產開發。”

　　國內最早專門面向老年人的房地產項目北京太陽城國際老年公寓的開發商朱鳳泊對此深有感觸。十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規定可以開發40萬平方米的住宅，但是因為要建設醫院、護理院、養老院等配套，太陽城只開發了31萬平方米的住宅。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅，緩解了前期的開發資金短缺，用于下一階段的開發。之后，5座老年公寓陸續投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務費才緩慢地實現了盈利。

　　與太陽城齊名的親和源也是如此，據其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過6億之后，該項目才首度實現財務持平，前5年都相當艱難。

　　養老地產用地價格高，成了眾多有意進行養老地產開發的企業命門之一。

　　朱文俊介紹，一般劃撥用地的土地價格大約是以招拍掛方式取得的土地價格的十分之一，甚至幾十分之一，這一部分的成本一下子能省不少。“那些做養老地產的開發商一定是要盈利的。如果政府拿出專門的養老用地，以比較低的價格專門用作養老地產開發，其中一部分可以進行買賣，另一部分則作為公益養老項目。這樣既幫政府解決了養老問題，自己還賺了錢，開發商肯定愿意做。”朱文俊表示。

　　事實上，部分省市已經意識到了這個矛盾，開始出臺措施進行規范。

　　貴州省目前出臺政策，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是開發商與政府直接簽協議出讓，這樣的話土地成本低，能便宜至少一半以上；日前，北京市國土局啟動的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》編制工作中首次將養老設施用地納入土地供應計劃中。記者 李楊　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 林永麗]