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　　據預測，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現，屆時每三個人當中就有一個老年人，獨生子女養老壓力巨大。這種現狀加之青島依山傍海的優越地理環境，讓開發商看到了養老地產的潛力，紛紛拿地試水養老地產，先后出現了新華錦長樂國際、芭東小鎮芭東和園、萬科怡園公寓等養老項目。近日，城市信報/信網記者了解到 ，這些項目多面向高端老年人群，昂貴的會費讓不少普通消費者望其項背。業內人士認為，青島的養老地產要達到較成熟的程度，至少還需要十余年。

　　開發商青島布局養老地產

　　人口老齡化是近些年來一直被熱議的話題。根據青島市老齡辦公布的統計數據顯示，截至2014年底，青島市有153萬60歲以上老人，占全市總人口的19.6%。而全國平均老齡化程度為15.5%，這也顯示出青島市老齡化程度較高，高出全國平均水平4.1個百分點。同時，青島市80歲以上老人有24.3萬人，占全市總人口比例3.1%，占老年人口比例15.8%，這在山東省也位于首位。

　　而根據預測，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現，屆時每三個人當中就有一個老年人，獨生子女養老壓力巨大。再加上青島依山傍海的優越地理環境，不少開發商便看中了這塊肥肉，紛紛投入養老地產。

　　記者了解到，近幾年，多家開發商紛紛花重金在青島投建養老服務項目：在2009年以前，青島首家會員制養老服務中心——石老人桃源鄉養老服務中心便引起人們的關注，該中心依山傍海，環境優美，耗資1.2億元，共打造260個面積在40至180平方米之間的房間；2014年4月，萬科怡園開始接受預訂；2014年11月，由新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦·長樂國際頤養中心正式對外營業……一場由市場主導的養老地產模式正在展開。

　　空調、地段、醫療設施成標配

　　記者調查了解到，上述3家養老地產項目，不管是在硬件設施，還是軟件服務方面，都有著共同之處。室內通常配有空調、地暖、廚具、潔具等，可以拎包入住；擁有充足的醫療設施和隊伍，同時比較注重精神層面的護理，促進老年人身心健康。

　　“固定玄關凳，利于起坐；開敞式鞋柜，方便拿取；設置L形扶手，便于抓握起坐。櫥柜下方人體工程學內凹設計，高度0.8米，保證輪椅進入；櫥柜內置手動下拉籃，輕松取物；可抽拉水龍頭，滿足輪椅使用者需求；電磁爐臺面上放開關控制，操作簡便，確保安全。室內各處保證足夠輪椅活動空間；入戶門設置2個高度的貓眼，滿足輪椅使用者需求。馬桶衛洗輔助器和側邊扶手：輔助長者安全 、舒適地使用馬桶；防水淋浴坐凳、側邊L形扶手確保洗浴安全 。圓弧形墻角與踢腳線；起夜地燈；拉繩、按鈕安全報警系統……”萬科怡園公寓工作人員告訴記者，項目設置四十余處安心設計，確保居者方便、安全地使用。芭東和園項目同樣在許多細節上為老人做了細致的考慮：以無障礙設計理念為基礎，設置門寬為1.5米左右，可容納輪椅進出；每個房間內配有應急按鈕，可以隨時呼叫社區醫療人員；周末會請名家前來舉辦各類講座，豐富老年人的精神需求。

　　據了解，青島目前養老項目的理念大多引自日本和德國。如怡園公寓的泡湯池便引自日本，而芭東和園則與德國IB國際聯盟合作，擁有SPA水療、溫泉中心和咖啡廳等。“外面的人想花錢進來享受，都是不被接受的。”芭東小鎮工作人員告訴記者，為了能讓業主獲得更加舒心的居住體驗，這些服務項目都是不對業主以外的社會人員開放的。

　　郊區養老房租售價趕超市區住宅

　　與高大上配套設施相比，入住成本也是不低。據了解，目前青島已投入的養老地產項目大多為小戶型，通常分為出售和出租兩種，但售價和租金都遠遠高于同等區域的商品房。

　　萬科怡園位于臺柳路和合肥路路口北側，目前是只租不售。租也是按照床位出租，每張床位一個月4000元～5000元。而周邊的小區，整套出租價格在1300元～3000元不等，其中萬科城一套兩室戶90㎡房子 ，最貴一月租金為2900元。

　　芭東和園于2013年底開售，共有14棟多層，310套養生公寓，出售均價在16000元/平方米左右，項目所在地雖然位于即墨市溫泉鎮，但這樣的價位完全可以與新都心區域住宅平起平坐。而新華錦長樂國際頤養中心為自持運營的全租式公寓，大多為57～83平方米的套一、套二戶型，共有130套，月租金為8400元到10000元之間，該項目位于濱海大道沿線，緊鄰的愛丁堡國際公園月租金在3000元～7500元不等。

　　據萬科怡園企劃部主管武濤介紹，養老地產對客戶是十分挑剔的：“最主要就是價格問題，一般的老人，即使設施再齊全，配套再好，也不會每個月花近萬元去租一套公寓，所以，我們這類項目面向的客戶大多是中高端群體。”

　　市區受寵，郊區滯銷

　　價格高昂，那么市場銷售如何?受地段影響，各家養老地產銷售也都不盡相同。

　　據武濤介紹，萬科怡園地處新都心北側，鄰近市區，自2014年4月開始接受預訂，“不到一周的時間，就有三組意向客戶了，”如今130張床位已經全部滿員，甚至還有兩三位客戶正在排隊等候。

　　而根據青島網上房地產中心數據，位于即墨的芭東和園總共310套，已售164套，仍有146套可售，去化率為52.9%。作為一個兩年期的項目，至今仍未全部出售。

　　而長樂國際頤養中心一名工作人員表示，自2012年3月開業來，130多套公寓，現已入住70%左右，客群多為退休人群，來自全國各地。不過，有業內人士稱，這些數據帶有一定的“水分”，其實，長樂國際頤養中心的入往率尚不到30%。

　　拿地成本高，熱銷項目仍未盈利

　　采訪中，記者了解到，由于我國政府目前針對養老項目用地沒有明確的界定，也難以確定項目房屋的建筑性質。如果通過正常的招拍掛程序獲取土地，過高的成本是許多養老項目難以回避的問題。

　　武濤告訴記者，拿地成本高是怡園項目遇到的最大的難題，項目目前幾乎沒有盈利，處于收支平衡地步。不過對于具體地價，他表示不方便透露。

　　養老項目較普通住宅項目投資高，且受制于土地和項目分割情況，獲取銀行貸款難度較大，同時由于涉及到自持問題，資金回籠緩慢，通常10～15年。爭取險資投入或通過民政部門獲取政府低息長期貸款基本是養老項目必經的融資渠道。

　　商業項目缺少補貼

　　除了拿地成本，開發商進軍養老項目還面臨另一個問題。

　　作為專業的養老服務機構，一般涉及諸多社會專業分工，相關領域和行業的專業配套服務匱乏，將導致養老機構的運營更加艱難。

　　武濤表示，目前怡園只能針對身體健康的老人，至少也能夠生活半自理的老人。對于完全沒有自理能力的老人，他們也是無能為力。“專業的看護照顧人員，需要一定醫療資質審核通過才可以。目前我們是1個看護人員負責8位老人，對于一些完全不能自理的老人，我們在看護和照顧上還是不足。”武濤說，“不過現在我們也正在和多家社區醫院合作，希望能夠每月或每周過來照看一下。”

　　此外，我國養老事業由民政部門主管，注定了我國現行養老的社會福利定位，主要針對三無及低保老人，以政府投資建設養老院、護理院為主。對于這些養老機構，政府每月會予以一定補貼來降低成本。而市場化養老機構則不享受此類補貼。

　　“公辦養老機構每張床位每月補貼近千元，如果我們也享受同樣補貼的話，租價每月至少能降1000元，這也會讓更多老年人選擇。”武濤說。

　　青島養老地產仍處起步階段

　　養老地產更注重產品品質，“目前，中國養老地產項目主要是借鑒國外的一些做法，亟需開發及運作標準”，青島地產經理人俱樂部秘書長龍江說。事實上，養老地產的產業屬性讓它與普通住宅項目不同，從戶型到配套再到運營，都需要與老年人生活需求對接的專向設計。

　　與普通住宅開發不同，目前青島涉足養老地產的開發商，除了是具有足夠實力的明星企業外，更多的是通過和國外公司合作借鑒國外的經驗。因為在發達國家，養老地產已經成為了一個相對成熟的產業。

　　“傳統的住宅市場受到抑制，商業地產發展有點膨脹，旅游地產和養老地產發展很有潛力。”業內人士分析，在青島,養老地產發展還處于起步階段，已成型的養老地產項目較市區較遠。而一些開發商為了促銷，原本不是養老地產項目卻也打出養老地產的旗號。

　　龍江表示，現在青島已經成熟的養老地產有幾家，但都分布在市區周邊如即墨、嶗山等地。另外，他分析，因為市內屬于地塊稀缺的地方，政府愿意高價出售給開發商搞商業開發，而考慮到成本問題，養老地產項目只能在周邊地價較低的地區拿地建設。

　　“能建造方便老人的設施是開發商考慮得比較周全，但是對于養老地產很多開發商還有誤解。”青島知名樓市評論人張百忍表示，現在青島做起養老地產的僅有兩三家，而他們都有強大的資金支持和運營能力。“這不僅僅是建個公寓配套個扶手這么簡單的事情，還需要涵蓋醫療、康復、餐飲、文體等配套的有機結合，有專業團隊進行管理。”張百忍說。

　　城市信報/信網記者 王琦

（來源：半島網-城市信報）