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■專家 未來調控主方向不會變 連日來，記者深入到一些樓盤采訪，發現近期房價松動的跡象越來越明顯。
中國房地產協會副會長陳國強認為，下一步樓市的變化主要取決于開發商，如果開發商以價換量，樓市的成交量有望上升，否則成交量將繼續受到抑制。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未來房地產調控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。而把握開發節奏，提升開發品質，積極轉型調整則是房地產企業應對市場變化的關鍵。
秦虹說，未來樓市調控政策的核心仍是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平，讓超過居民人均可支配收入增長水平的房價不合理上漲回歸理性。另一方面，持續加大保障性住房建設力度，增加普通商品房供給，滿足市場剛性需求。
她認為，從短期效果看，房地產調控政策在去年第四季度才初顯成效，而這主要是政策影響、干預的結果并非市場自主調節行為。為保障調控效果的持續性，目前調控政策不能放松。另外，房地產既有資產屬性又有使用屬性，其自然的資產屬性決定了“即使購買一套住房也屬于投資”。
秦虹說，長期來講，以后的調控手段可能從限購、限價等行政手段轉變為市場經濟手段，但抑制投資性需求的目標不會變。這也是新一輪樓市調控與以往調控政策的區別。據新華社
分析 庫存大，房價仍有下探空間 在降價預期日濃、購房者普遍觀望、調控政策持續緊縮的大環境下，以價換量已經成為開發商的共識，而“五一”期間充斥市場的各種打折促銷手段，成為開發商刺激需求釋放的唯一希望。
良辰美景璟臺推出了團購9.1折并贈送精裝修，同德花園推出了全款8折、送車位及部分家電 ，懿品御府推出了66套特價房，藍山灣項目最高優惠500元/平方米，李滄萬達廣場全款9.6折、按揭9.8折，中南世紀城全款9折、按揭9.3折。花樣繁多的優惠措施并沒有獲得購房者的青睞。“ 房價還沒降到位，應該還會有進一步下探的空間。”一位購房者說。
“多個外來大鱷對在青島的兩三個項目同時采取降價舉措，對市場的影響是顯而易見的。”陳耀華說，如果未來調控政策持續從嚴，以價換量將成為島城房企的主動選擇。
來自青島市房地產交易中心的數據顯示，截至5月1日下午6時，全市新建商品住房存量房源143808套。截至1日下午6時，“五一”假日期間新房共簽約281套 ，其中4月29日簽約143套，30日85套 ，5月1日簽約53套。“按照目前的速度，這些存量房源至少需要一年半的時間才能消化掉。”中國指數研究院青島分院的運營總監徐慧說。
中國指數研究院的統計顯示，5月份將有19個新盤項目開盤銷售，這些項目位于市南、市北、嶗山、城陽、開發區、膠南、膠州以及即墨等區域。“市北區一家住宅項目的銷售總監說，盡快將積壓房源賣出，仍是未來幾個月的主要任務。
探訪 商鋪升溫住宅市場仍冷清 “五一”小長假期間，開發商推出了花樣繁多的優惠活動。但記者“五一”期間探訪七區房地產市場發現，不受限購政策影響的商業地產項目升溫，投資性客戶開始逆市出手；而新建住宅市場依然冷清，多數剛性需求仍在持幣等候更大的下跌空間。
4月29日上午，記者在開發區萬利國際上流匯項目簽約現場發現，項目簽約現場擠滿了等候簽約的客戶。“受調控政策影響，住宅的升值空間已經微乎其微，不受限購影響的商鋪將成投資性需求關注的熱點。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說。
在嚴厲調控下，島城新建住宅市場已進入買方市場。“新建商品住宅市場傳統意義上的‘金三銀四’不僅沒出現，反而持續下跌。”青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江說，實施調控以來，房地產市場開始呈現起伏不定行情，從去年的8月份就開始走下跌路，今年3月份更跌到調控以來最低點。
島城實施限購政策已達一年多，樓市突出的表現就是投資性需求從住宅市場淡出。“從目前的市場情況來看，開發商普遍將產品定位于剛性需求和改善性需求，戶型也以90平方米左右為主。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說。
“剛性需求占看房量的7成以上，剩下的是改善性需求，持有多套房的投資性需求為零。”李滄區春和景明項目銷售經理王建軍說。
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