?    ■現(xiàn)象

    島城房價“步步高”

    “從3月份以來，房價一直上漲，市內(nèi)四區(qū)都是這樣。從5月開始，市南區(qū)銀川西路一家樓盤的價格不僅沒降，反而先后出現(xiàn)了每平方米12400元、12450元、12650元、12700元的調(diào)整，幾乎每次去售樓處的價格都不一樣。”供職于山東路一家環(huán)評公司的趙杰說。

    記者了解到，市內(nèi)四區(qū)不少新樓盤原先推出的特價房促銷招牌早已消失，議價空間也幾乎為零。像銀川山苑、銀川美居、保利百合花園、偉東幸福之城、廣華東山峰景等樓盤的價格不降反升，每平方米的上調(diào)幅度都在80元至200元之間。

    島城樓市分析人士張百忍分析說，成交量的增加緩解開發(fā)商資金鏈緊張，賣方的心理較之春節(jié)前后已出現(xiàn)變化。“市場回暖了，開發(fā)商貿(mào)然提價卻仍欠考慮。”張百忍說，全市市場存量的消化周期不低于13個月，后期銷售壓力很大。

    ■數(shù)據(jù)釋疑

    差異源于統(tǒng)計(jì)方式不一？

    “國家統(tǒng)計(jì)局 、地方國土局及地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析數(shù)據(jù)‘打群架’的現(xiàn)象早就存在，統(tǒng)計(jì)方式有差別，出現(xiàn)數(shù)據(jù)的差異很正常。”市政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)專家辛家鼎教授說，統(tǒng)計(jì)中因取樣范圍、數(shù)量、統(tǒng)計(jì)周期不一樣，統(tǒng)計(jì)結(jié)果必然統(tǒng)一不起來。

    兩種統(tǒng)計(jì)方式得出的數(shù)據(jù)經(jīng)常有差異

    據(jù)市房地產(chǎn)交易中心主任王育生介紹，房地產(chǎn)價格體系目前采用兩種統(tǒng)計(jì)方式，一是國家統(tǒng)計(jì)局及地方統(tǒng)計(jì)部門采用的房地產(chǎn)同質(zhì)采樣價格，另一個是房地產(chǎn)交易中心公布的房地產(chǎn)預(yù)售價格。“這兩套體系得出的數(shù)據(jù)常存在差異。”王育生說。

    據(jù)悉，統(tǒng)計(jì)部門是對同一區(qū)域的同質(zhì)樓盤(不同類型、不同檔次的樓盤均占一定比例)進(jìn)行抽樣，然后經(jīng)過加權(quán)得出價格；而交易中心公布的價格則是動態(tài)監(jiān)測價格，它來自于某時間段某地區(qū)所有成交一手房的預(yù)售均價。因受供需結(jié)構(gòu)影響，其變動幅度和頻率都較為顯著。“打個比方，如果市南區(qū)的房價漲了20% ，而城陽區(qū)的樓盤價格跌了30%，統(tǒng)計(jì)部門做出的分析數(shù)據(jù)就可能是整個青島的房價下降。”張百忍說，市南區(qū)因土地資源緊缺，新建商品房項(xiàng)目越來越少，相比之下，四方、李滄、城陽等地的新盤體量很大，動不動就是幾十萬平方米。利用統(tǒng)計(jì)方式，如果把全市的房價加權(quán)在一起，自然房價數(shù)據(jù)會被拉低。

    房產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)往往揣著“小算盤”

    “有多少家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就有多少家房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)。”辛家鼎教授說，不同房產(chǎn)機(jī)構(gòu)在發(fā)布數(shù)據(jù)時往往揣著“小算盤”，難以保證其公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)和全面。“如果房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)要有意力推某樓盤，會特別注意突出部分樂觀的數(shù)據(jù)，掩蓋整體市場的運(yùn)行分析數(shù)據(jù)。”辛家鼎說，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不同數(shù)據(jù)“掐架”的根源。

    “在統(tǒng)計(jì)過程中，因?yàn)槿臃秶⒔y(tǒng)計(jì)方式的變化，在房價的漲跌上甚至可以得出截然相反、大相徑庭的結(jié)論。”島城知名房產(chǎn)專家龍江說。

    據(jù)王育生介紹 ，為了能全面掌握本市房價的變動情況，在統(tǒng)計(jì)方式上，他們還采取同質(zhì)樓盤取樣的方式來分析房價變化。這種統(tǒng)計(jì)方式不再局限于對所有成交一手房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而是選取同一地段、同樣戶型、同樣樓層、同樣裝修以及配套相當(dāng)?shù)臉潜P進(jìn)行比較分析，這樣得出的房價分析稱為同質(zhì)價格，因取樣具可比性，數(shù)據(jù)就更精確。

    以今年1至4月房價統(tǒng)計(jì)來看，對所有成交一手房的預(yù)售均價進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后(剔除政策性住房的影響)，市內(nèi)四區(qū)新建商品房均價為8297元/平方米，同比下跌7.63%，其中4月份均價為8383元/平方米，同比下跌6.99% ，環(huán)比上漲1.23% ；但同質(zhì)樓盤取樣的統(tǒng)計(jì)結(jié)果恰恰相反，1至4月份樓市的同質(zhì)價格為7881.12元/平方米，同比上漲8.98%；其中4月份的同質(zhì)價格為8124.78元/平方米，同比上漲6.39%，環(huán)比上漲4.22%。兩種統(tǒng)計(jì)方式得出的房價漲跌數(shù)據(jù)截然相反。