?　　“松綁”不意味著“價漲”

　　提到房地產(chǎn)貸款門檻降低，許多人首先想到的就是房價會否跟著上漲。

　　某網(wǎng)站進(jìn)行的購房者調(diào)查顯示，73%的被調(diào)查者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例松動將導(dǎo)致“房企資金壓力緩解，房價上漲”，18%的被調(diào)查者認(rèn)為新政“使房企間競爭更加激烈，促使房價下降”。

　　“總的來說，放寬房地產(chǎn)信貸對房價的影響非常復(fù)雜。兩種看法都有道理，但我稍稍傾向于后者，邏輯性更強(qiáng)，也更合理。”中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長李文斌認(rèn)為，“因為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房價高低歸根到底要看供需關(guān)系。需求沒變化，就要看供應(yīng)量大小。影響住房供應(yīng)的因素，一是土地，二是資金。資本金比例放寬后，開發(fā)商有錢用來盤活手中的土地，必然導(dǎo)致市場住房供應(yīng)量增加，房價也當(dāng)然會下降。政府出臺這一政策的目的也是期望達(dá)到增加市場供應(yīng)穩(wěn)定房價的目的。”

　　不過，李文濱也表示，土地的供應(yīng)并不會隨著市場資金的增多而增多。不同于市場中的其他要素，土地供應(yīng)受政府主導(dǎo)性要大一些。近一段時間在一些擴(kuò)張較快的大城市如北京、深圳等地，房價反彈較快，主要是因為去年以來市場上新增供給不足，老百姓可選擇的余地有限，因此房價很難降下來。

　　對于消費者心中“開發(fā)商不降價，甚至抬高房價”的擔(dān)憂，李文濱認(rèn)為，受益于政策的主要是資金緊張而有開工意愿的中小地產(chǎn)商，但這個市場的主導(dǎo)權(quán)不在小開發(fā)商這里，反而是那些不缺錢、享受多重融資渠道的大的開發(fā)商更掌握行業(yè)的話語權(quán)。他們沒有大規(guī)模開工并非由于缺錢，而是對未來銷售預(yù)期的不確定性而主動縮減投資。因此，如果市場不好，房子賣不出去，將來他們還是要該打折就打折，該降價就要降價的。

　　就目前市場而言，中小企業(yè)是否會因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。一位小型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人對記者表示，下調(diào)資本金比例后，企業(yè)即便拿到更多貸款也不會貿(mào)然去拿地或者開發(fā)新項目。因為市場上真正的購買力仍沒有出現(xiàn)強(qiáng)勢增長，房地產(chǎn)還存在很多不確定性。當(dāng)前最重要的是加快消化庫存，回籠資金，等“荷包”鼓起來以后，再選擇合適的項目也不遲。

　　防控風(fēng)險　不忘民生

　　有人擔(dān)心，房產(chǎn)資本金門檻降低，會否把開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行？

　　“資本金比例降低并不意味著銀行就會放開信貸閘門，房地產(chǎn)授信仍是銀行風(fēng)險控制的重點?！崩钗臑I指出，20%的下調(diào)只是標(biāo)明了最低限度，但銀行不一定照此執(zhí)行。貸不貸，貸多少，主動權(quán)和決策權(quán)還在銀行手里。這對銀行貸款審查是否嚴(yán)格、風(fēng)險防范機(jī)制是否健全也是一種考驗。數(shù)據(jù)顯示，今年以來樓市交易回暖，開發(fā)商資金壓力得以緩解，銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險反而有所降低。

　　李文濱說，放松信貸閘門，影響并沒有想象的那么大。究竟會有多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行列，還是要視市場情況而定。比如2004年以來一直執(zhí)行35%的比例，但房地產(chǎn)業(yè)并不“差錢”，市場同樣出現(xiàn)迅猛發(fā)展。估計資本金比例下調(diào)后貸款量的增加幅度應(yīng)該不會超過20%的資本金下降幅度。

　　正是因為房地產(chǎn)行業(yè)巨大的影響力，才使得國家對待這個行業(yè)的態(tài)度相當(dāng)謹(jǐn)慎，實施的相關(guān)政策也力求有保有壓——既要釋放出房地產(chǎn)行業(yè)的能量，又要調(diào)控可能發(fā)生的風(fēng)險，防止暴漲暴跌；既對其拉動經(jīng)濟(jì)增長寄予希望，又力圖通過結(jié)構(gòu)性微調(diào)，在改善民生上能有所作為。

　　此次資本金新政對不同的商品房開發(fā)投資是有所區(qū)別的。保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調(diào)低至20%，而其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低自有資金比例只下調(diào)了5個百分點，從35%降為30%。

　　對中低端項目資本金比例有更大幅度的下調(diào)顯示了政府保障民生的一貫態(tài)度。鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發(fā)投資，通過增加供應(yīng)量來抑制房價，自然會使更多老百姓能夠買得起房?！胺績r漲跌都是市場行為，關(guān)鍵是各地政府會拿出多少收入用于改善中低收入人群的住房條件，這才是眼下要特別關(guān)注的。沒有這一條，就不能體現(xiàn)國家保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的真實意圖和根本原則。”王玨林表示。（記者 溫源）

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