?　　“松綁”不意味著“價漲”

　　提到房地產貸款門檻降低，許多人首先想到的就是房價會否跟著上漲。

　　某網站進行的購房者調查顯示，73%的被調查者認為房地產開發項目資本金比例松動將導致“房企資金壓力緩解，房價上漲”，18%的被調查者認為新政“使房企間競爭更加激烈，促使房價下降”。

　　“總的來說，放寬房地產信貸對房價的影響非常復雜。兩種看法都有道理，但我稍稍傾向于后者，邏輯性更強，也更合理。”中央財經大學管理科學與工程學院副院長李文斌認為，“因為在市場經濟條件下，房價高低歸根到底要看供需關系。需求沒變化，就要看供應量大小。影響住房供應的因素，一是土地，二是資金。資本金比例放寬后，開發商有錢用來盤活手中的土地，必然導致市場住房供應量增加，房價也當然會下降。政府出臺這一政策的目的也是期望達到增加市場供應穩定房價的目的。”

　　不過，李文濱也表示，土地的供應并不會隨著市場資金的增多而增多。不同于市場中的其他要素，土地供應受政府主導性要大一些。近一段時間在一些擴張較快的大城市如北京、深圳等地，房價反彈較快，主要是因為去年以來市場上新增供給不足，老百姓可選擇的余地有限，因此房價很難降下來。

　　對于消費者心中“開發商不降價，甚至抬高房價”的擔憂，李文濱認為，受益于政策的主要是資金緊張而有開工意愿的中小地產商，但這個市場的主導權不在小開發商這里，反而是那些不缺錢、享受多重融資渠道的大的開發商更掌握行業的話語權。他們沒有大規模開工并非由于缺錢，而是對未來銷售預期的不確定性而主動縮減投資。因此，如果市場不好，房子賣不出去，將來他們還是要該打折就打折，該降價就要降價的。

　　就目前市場而言，中小企業是否會因貸款門檻降低而“入市”，恐怕還不敢盲目樂觀。一位小型房產開發企業負責人對記者表示，下調資本金比例后，企業即便拿到更多貸款也不會貿然去拿地或者開發新項目。因為市場上真正的購買力仍沒有出現強勢增長，房地產還存在很多不確定性。當前最重要的是加快消化庫存，回籠資金，等“荷包”鼓起來以后，再選擇合適的項目也不遲。

　　防控風險　不忘民生

　　有人擔心，房產資本金門檻降低，會否把開發商的風險轉嫁給銀行？

　　“資本金比例降低并不意味著銀行就會放開信貸閘門，房地產授信仍是銀行風險控制的重點。”李文濱指出，20%的下調只是標明了最低限度，但銀行不一定照此執行。貸不貸，貸多少，主動權和決策權還在銀行手里。這對銀行貸款審查是否嚴格、風險防范機制是否健全也是一種考驗。數據顯示，今年以來樓市交易回暖，開發商資金壓力得以緩解，銀行承擔的貸款風險反而有所降低。

　　李文濱說，放松信貸閘門，影響并沒有想象的那么大。究竟會有多少資金進入房地產開發行列，還是要視市場情況而定。比如2004年以來一直執行35%的比例，但房地產業并不“差錢”，市場同樣出現迅猛發展。估計資本金比例下調后貸款量的增加幅度應該不會超過20%的資本金下降幅度。

　　正是因為房地產行業巨大的影響力，才使得國家對待這個行業的態度相當謹慎，實施的相關政策也力求有保有壓——既要釋放出房地產行業的能量，又要調控可能發生的風險，防止暴漲暴跌；既對其拉動經濟增長寄予希望，又力圖通過結構性微調，在改善民生上能有所作為。

　　此次資本金新政對不同的商品房開發投資是有所區別的。保障性住房和普通商品住房項目的最低自有資金比例從35%調低至20%，而其他房地產開發項目的最低自有資金比例只下調了5個百分點，從35%降為30%。

　　對中低端項目資本金比例有更大幅度的下調顯示了政府保障民生的一貫態度。鼓勵保障性住房和普通商品住房的開發投資，通過增加供應量來抑制房價，自然會使更多老百姓能夠買得起房。“房價漲跌都是市場行為，關鍵是各地政府會拿出多少收入用于改善中低收入人群的住房條件，這才是眼下要特別關注的。沒有這一條，就不能體現國家保增長、調結構、惠民生的真實意圖和根本原則。”王玨林表示。（記者 溫源）

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