半島全媒體首席記者 陳邵華 鄭成海

“我的車停在自己租來的車位上，被業委會先后兩次強行上鎖，這樣做合法嗎？”日前，家住市北區金華路54號紫荊馨園小區的杜先生來電提出質疑。針對鎖車一事，業委會負責人稱，前任房主賣出房子后，車位會收回重新分配，給等候的業主按照順序發放，因該車主屢次侵占其他業主車位拒不挪車，而且惡意堵塞交通要道和消防通道，所以采取鎖車措施。相關律師表示，業委會無權擅自給業主車輛上鎖。湖島街道城管辦相關負責人稱，正在約談各方推動解決物業糾紛。

>>>事發

車停樓下被人強行上鎖

2021年2月，杜先生在紫荊馨園小區購買了一套二手房。“當時，前房主將樓下的一處車位一并轉讓。當年8月，我與開發商簽訂了一份車位使用合同，約定使用期限為5年，每月使用費38元。”杜先生說。

據杜先生介紹，入住小區以來，針對車位權屬，他與業委會發生分歧。他稱，由于業委會負責人并不認可他與開發商簽訂的車位使用協議，已將車位轉給他人使用。“起初，為避免正面發生沖突，我一直暫時借用其他鄰居的車位。后來，因車位問題，保安多次拒絕我的車進小區。”

杜先生稱，3月12日下午，他開車進入小區時再次遭到保安人員阻攔，但他還是將車停到樓下。“當晚，一位自稱是小區物業的人來電稱，如果不挪車就會給車輛上鎖。”晚上7時許，杜先生發現車被鎖上了。

杜先生私家車的右后輪被業委會上鎖

3月15日，記者來到紫荊馨園小區看到，5號樓前停放著多輛私家車，一輛白色車右后輪被鎖。杜先生出示的一份處理通知寫道：“惡意占用業主車位拒不挪車，導致本小區業主車輛無法停車時，將進行鎖車處理并收取罰金……”在小區門口，業委會貼出的一份告示稱，“現在大門車輛進出道閘基本改造完畢，即將在4月1日正式對外來車輛進行收費管理，不遵守規定的會鎖車罰款并納入小區黑名單以后不準入內。”

“這已經不是第一次了。”杜先生介紹，2月28日晚上，他將車停在樓下，有幾個人過來試圖鎖車，一位業主發現后立即上前阻止，雙方隨即發生沖突，目前警方正在處理此事。杜先生稱，次日凌晨四五點鐘，車子還是被鎖上了。

“第一次被鎖車后，我因急著外出，就把鎖破開了。當時，業委會還報了警。”3月20日，杜先生介紹，這一次，車子被鎖了一個多星期，給出行造成了極大的不便。“我向街道辦等多個部門求助，但問題一直沒有解決。”

業委會在小區門口貼出4月1日正式對外來車輛進行收費管理的告示

>>>紛爭

小區車位權屬曾引訴訟

紫荊馨園小區建成于2005年，一共有11棟樓、300多戶業主。一位業主介紹，“2019年，小區成立了業委會后，罷免了前期物業。此后不久，車位權屬之爭就出現了。”

判決書顯示，2020年，紫荊馨園小區業委會將開發商奧森房地產開發有限公司訴至法院，提出依法確認位于小區建筑區劃內規劃的地上104個停車位、地下 18個停車位的權屬歸該小區全體業主所有等訴訟請求。市北法院審理后作出一審判決，依法駁回訴訟請求。隨后，小區業委會提出上訴。

市中院認為，涉案小區于2005年6月13日通過竣工規劃驗收合格，當事人爭議的上述地上停車位及地下停車位是經建設主管部門批準，屬建設規劃內規劃用于停放汽車的車位，雙方當事人對此事實均無異議，故紫荊馨園業委會的請求確認位于紫荊馨園小區建筑區劃內規劃的地上104個停車位、地下18個停車位的權屬歸該小區全體業主所有，沒有法律依據，對其請求不予支持。

“二審中，紫荊馨園業委會提出對一審認定規劃的車位 122個無異議，但奧森公司未按照規劃建設停車位，訴爭地上停車位中有 21個是涉案小區通過驗收后開發商又占利用業主共有的綠地、親情鄰里廣場、健身廣場改造成車位，但紫荊馨園業委會在本案中并未提交有效證據證明該主張，其日后如有證據證明涉案小區里在建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位之外存在占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，可另行主張。”2021年7月，市中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

杜先生稱，雖然一審、二審均敗訴，但業委會對業主與開發商簽訂的車位使用合同并不買賬。記者看到，小區樓下張貼著多份醒目的告示：“本小區所有車位歸全體業主共有，不得私下轉讓、出租、出售，房子出售，車位收回重新分配。”

小區內車位緊張

業主王女士介紹，2005年入住小區時，向開發商購買了一個車位，之前每年只需交360元車位管理費。“從去年起，每年的車位費漲到了1200元。”令王女士不解的是，物業費不僅已漲到了每平方米0.8元，而且收款方是個人。

業主張先生表示，希望物業公司進駐管理小區，并根據物價主管部門的指導價合理定價。

>>>回應

鎖車是因屢次侵占車位

據了解，前期物業撤離后，紫荊馨園小區曾引進過兩家物業，但時隔不久相繼撤離。從去年7月份起，小區物業由業委會管理。3月15日，對于部分業主提出的質疑，業委會負責人張女士進行了回應。

張女士表示，前一任業主賣掉房子，車位會收回來重新分配，給等候的業主按照順序發放。因杜先生屢次侵占小區其他業主車位拒不挪車，而且惡意在小區堵塞交通要道和消防通道，所以對車輛采取了鎖車措施。對于杜先生與開發商簽訂的車位合同，張女士說：“那個合同真偽有待鑒定，開發商早就歇業好多年了。”

業委會在小區單元門上張貼的車位權屬公告

采訪中，對于業委會與開發商之間的車位權屬糾紛，張女士認為，“訴訟結果只是駁回了業委會的訴求，但是法院判決并沒有說歸開發商。”她還說，“我們沒有車位屬于開發商。”

張女士算了一筆賬，以去年每平方米0.6元的物業費和每月100元停車費核算，在不欠費的情況下，小區一年大概有40萬元的收入，其中物業費全部交齊是18萬左右，停車費22萬左右。停車費要給物業公司一半，物業公司在全員交費的情況下能拿到30萬。小區有三個保安、兩個保潔、兩個管理員，一年工資支出20萬多，每個月垃圾清運費1500元，電費、水費2000多元。“這一算，物業公司還有利潤嗎？”

張女士稱，小區總共有301戶，去年68戶聯合起來拒不交費，導致物業公司撤場。她還稱，去年，業委會做過調查，也通過了業主大會表決，業主只能接受每平方米0.8元至1元的收費。業委會初定每平方米0.8元，現在正按這一標準洽談物業公司，但目前沒有合適的物業公司接手，經過業主大會表決由業委會代管。“業委會是不需要任何利潤的，我們算過成本，只要是正常交費的業主，交物業費全部打八折。”她還提到，每一次舉行業主大會都是在街道規定的地方公開唱票，現場都帶視頻監控。

物業費為何打入個人賬戶？張女士解釋道，“我們小區之前的物業收款也是個人賬戶，只是他定期交到公司而已。”

業主支付物業費后彈出個人賬戶收款頁面

>>>街道

正在約談各方推動解決

3月15日，湖島街道城管辦相關負責人賀先生表示，對于業主車輛被鎖一事并不知情，需要進一步落實。“不管他的車是怎么回事，也不能鎖他的車，合不合法不敢說，但是不合理。”

賀先生說，針對小區業主反映的相關情況，街道辦已約談業委會負責人和多位業主。“業委會正在聯系物業進駐，物業費漲價也經過了業主大會表決，街道辦和市場監管局進行對接過，對方表示沒有問題。”

談及多位業主反映對小區召開業主大會不知情時，賀先生稱，業主大會是通過線上召開的，肯定會有業主不知情，因為參與率是三分之二。“特別是對負責人或對業委會不滿的，他們肯定是不參與的。”

對于業主反映的物業費打入個人賬戶的問題，賀先生表示，具體收費方式是否合理，應咨詢市場監管部門。談及車位權屬問題時，賀先生說，街道辦曾約談過開發商，兩起官司也都非常明確，“說是不屬于全體業主，但是沒有明確是誰的，這個是毋庸置疑的。”

4月1日起對外來車輛執行的收費標準

“想要解決問題，肯定需要一定的時間，也需要各方面努力，業委會和業主也都要拿出誠意來，做出讓步也要做退步。”他談道，對于此前一些業主提出罷免業委會的訴求，要依法依規進行。

另外，賀先生還提到，因小區物業糾紛引發沖突，警方正在相關問題進行調查。“目前是兩條線在積極推進。”

>>>說法

業委會無權擅自上鎖

眾成清泰律師事務所丁也珂律師表示，業委會可行使管理權，但無權干擾業主對其所有物權利的主張。“換言之，業委會沒有權力擅自給業主車輛上鎖。”他認為，業委會通過鎖車的手段阻礙車輛使用涉嫌侵權。此外，法院已判決車位不歸全體業主共有，業主和權利人簽訂了合同，是一種合法占有車位的狀態，通過鎖車去干擾業主合法占有也是不合法的。

丁律師介紹，根據民法典規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定明顯違反法律、法規的，業主可向相關部門反映問題；業委會某個或某些成員亂作為，業主可通過業主大會或請求召開業主大會臨時會議，提議罷免相關業委會成員的任職資格；若在業主請求后，業委會拒不召開業主大會的，業主可向街道或社區提出請求，由街道或社區負責組織召開；業委會成員在履行職務過程中，若涉嫌違法犯罪的，可向公安部門反映，由公安部門立案偵查。

“也就是說，當業主的權益受到損害或侵害時，可針對“業主大會的決定或業委會的決定”向人民法院提起“業主撤銷權”之訴；當業委會某個或某些成員亂作為時，業主可通過業主大會或請求召開業主大會臨時會議，提議罷免相關業委會成員的任職資格。”他說。

物業費能否打入個人賬戶？丁律師認為，通過私人賬戶收取物業費，不僅缺乏監管、公信力，而且可能涉嫌公款私用。他說，根據多部門共同下發的“關于印發《青島市業主共有資金銀行結算賬戶管理工作指導規則（試行）》的通知”，業委會可開立“業主共有資金賬戶”。他建議業委會盡快前往銀行業金融機構開立“業主共有資金賬戶”，規范資金收支，同時做到定期公示。

“歸根結底還是車位權屬問題。”眾成清泰（西海岸）律師事務所王慧慧律師認為，車位權屬應依據法院判決而定。她建議，杜先生可以拿出與開發商簽訂的租賃合同，通過起訴來確定車位使用權。“如果法院判決車位不屬于全體業主共有，那么業委會就不能代表全體業主去處分這個車位。”王律師說，小區業主有住宿和停車的權利，業委會同樣沒有權力阻止業主開車進小區。