半島全媒體記者 于紅靚

近日，一宗商品房銷售合同糾紛引發(fā)廣泛關注。市民王女士（化名）稱，購房時約定建筑面積為71.95平方米，辦理房屋產(chǎn)權證書時，卻發(fā)現(xiàn)實測建筑面積僅剩下55平方米。這前后相差的16.95平方米，根據(jù)11814元/平方米的單價，這個面積差等于白白讓她損失了近20萬。面對購房者退還購房款的訴求，青島魯商惜福置業(yè)有限公司認為雖建筑面積有變、但套內面積前后一致，合同中也已明確標注按套銷售，購房者知曉且看過現(xiàn)房。由于協(xié)商不一致，雙方就此事對簿公堂。

建面少了16.95㎡，業(yè)主要求退房

2019年12月28日，王女士與魯商公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》，購買魯商公司開發(fā)的位于青島市城陽區(qū)正陽東路67號的一處商業(yè)網(wǎng)點，預測建筑面積71.95平方米，其中套內建筑面積53.08平方米，分攤共有建筑面積18.87平方米，房屋總價850017元。

根據(jù)合同，商品房價款計價方式與價款約定為第2種方式：按照建筑面積計算，該商品房單價（不包含房屋裝修）為每平方米11814元，總價款（不包含房屋裝修）為850017元。同時約定，出賣人應當向買受人出示房屋測繪報告，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)。實測面積與載明的預測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第4種方式處理：雙方自行約定：該房屋按套計價，不進行多退少補。而后，王女士于2020年3月付清了所有房款。

據(jù)悉，王女士買的網(wǎng)點于2019年9月就已竣工驗收，王女士購買后不久就辦理了收房。該處房屋已具備了辦證條件，但在辦證過程中，王女士發(fā)現(xiàn)被“欺騙”了。

在辦理房屋產(chǎn)權證書時，王女士發(fā)現(xiàn)房屋實測面積僅為55平方米，與先前購房時71.95平方米的建筑面積相差16.95平米。根據(jù)最新的測量報告，該房屋實測建筑面積55平方米，實測套內面積53.08平方米，分攤系數(shù)0.036305，分攤面積1.92平方米。而測繪報告出具的時間為2019年12月27日，早于她與魯商公司簽訂購房合同的時間，王女士認為魯商公司銷售時隱瞞了實測面積，要求返還購房款等。

魯商稱按套銷售，不進行面積差退補

針對王女士的要求，魯商公司辯稱，合同中明確約定房屋按套銷售，不進行面積差的退補。且補充協(xié)議中提到，房屋交付時以房管部門認定的實測面積為準，如果實測面積與購房合同中載明的預測面積不一致，則總房款內部進行調整。魯商公司表示，房屋在銷售時已經(jīng)具備交付條件，業(yè)主也是在查看過現(xiàn)房后決定購買涉案房屋。

魯商公司認為，房屋套內面積與合同記載的面積一致，都是53.08平方米。之所以建設面積出現(xiàn)了面積差，是因相關部門在實測報告中對涉案房屋的公攤面積進行了調整，將原公攤面積的18.87平方米變更為1.92平方米。魯商公司對于房屋面積的變更沒有任何過錯。

魯商公司也對房屋價款的計算進行了解釋，在計算涉案房屋價格時，并沒有將房屋的公攤面積計算在內，而是在按照套內面積計算的基礎上又給予業(yè)主一定的價格優(yōu)惠。無論涉案房屋的公攤面積在測繪時出現(xiàn)了何種差異，都不會影響該房屋的總價款。

顯失公平，二審魯商被改判退還購房款

對于雙方糾紛，一審法院認為，購房者購買的房屋雖然預測建筑面積和實測建筑面積不一致，但預測套內面積與實測套內面積是一致的。即魯商公司向購房者交付的房屋還是購房者最初要購買的那套商業(yè)網(wǎng)點。根據(jù)王女士與魯商公司簽訂的商品房銷售合同第十三條面積差異處理約定“該套房屋按套計價，不進行多退少補”，因此，法院認為購房者王女士購買的是按套計價售賣的現(xiàn)房，雙方對房屋價款進行了明確約定，雙方簽訂的合同合法有效。綜上，駁回了王女士的起訴請求。

隨后，王女士繼續(xù)上訴。二審法院認為，王女士與魯商公司合同中約定涉案房屋系按套出售，同時合同中也載明預測建筑面積71.95平方米，套內建筑面積53.08平方米，分攤共有建筑面積18.87平方米。法院認為，雖然雙方系在合同中約定了按套出售，但同時也載明了房屋的預測面積，而合同載明的預測建筑面積對買房人的購買意向及價格的確定具有重大影響，該預測面積與實際面積差額應當在合理的范圍內。本案中，經(jīng)測繪預測建筑面積與實際建筑面積相差16.95平方米，預測面積超出實際面積差額高達30.82%,遠遠超出了合理的范圍。而該面積差額對于房屋的出售價格、房屋的使用價值都有重大影響，該房屋買賣對購房者顯失公平。

二審法院認為，雖不能認定魯商公司存在故意，但系因魯商公司對房屋面積做了不合理的預測，導致該房屋買賣合同對王女士顯失公平。且魯商公司拒絕對房屋面積差額予以補償。綜上，判決魯商返還王女士購房款及利息，并協(xié)助辦理房屋專項維修資金的退還手續(xù)。