?　　半島網(wǎng)12月7日消息 今天，市北區(qū)原海晶化工地塊掛牌出售，經(jīng)過(guò)125輪廝殺，青島萬(wàn)科企業(yè)有限公司以總價(jià)41.11億拿下，四幅地塊規(guī)劃總建筑面積近73萬(wàn)平方米，成為自2011年以來(lái)，青島主城區(qū)出讓的面積最大的商住用地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到成交地價(jià)較高及周邊房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，萬(wàn)科后期操盤將面臨不小的考驗(yàn)。

　　

萬(wàn)科41.11億包攬4幅地塊

　　現(xiàn)場(chǎng)：萬(wàn)科苦戰(zhàn)125輪 41.11億拿地

　　今天上午9點(diǎn)30分，市北區(qū)四流南路66號(hào)（A）、（B）、（C）、（D）4幅商住用地網(wǎng)上拍賣開(kāi)始，起拍價(jià)分別為4480元/平方米、4220元/平方米、4215元/平方米和4710元/平方米。

　　首先參與競(jìng)價(jià)的是17號(hào)競(jìng)買人，隨后1號(hào)和10號(hào)競(jìng)買人相繼加入，但1號(hào)只跟了兩輪便再未競(jìng)價(jià)，只剩10號(hào)和17號(hào)輪番報(bào)價(jià)。最終，經(jīng)過(guò)125輪的苦戰(zhàn)，青島萬(wàn)科企業(yè)有限公司以總價(jià)41.11億“包圓”，成交樓面地價(jià)分別為5660元/平方米、5400元/平方米、5395元/平方米和5890元/平方米，平均溢價(jià)率為28.67%。

　　

海晶化工原址6幅地塊的分布

　　地塊：總建面近73萬(wàn)平米 交通便利商業(yè)欠缺

　　資料顯示，此次成功出讓的4幅地塊為海晶化工原址，總占地面積為22.38萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積為72.88萬(wàn)平米，是自2011年以來(lái)，青島主城區(qū)出讓的面積最大的商住用地，目前為凈地。  

　　據(jù)悉，海晶化工原址地塊共分為A、B、C、D、E、F六幅。此次出讓的4幅地塊中，僅有C地塊為純住宅用地，A、B、D三幅地塊均帶有較高比例的商業(yè)，配比分別為20%、10%和45%。此外，E和F兩幅地塊未出讓，規(guī)劃將建設(shè)幼兒園和小學(xué)。

　　從地圖上可以看出，此次出讓的地塊位于開(kāi)封路以北、唐河路以南、四流南路以西、開(kāi)封支路以東。交通方面，緊鄰四流南路和跨海大橋，相對(duì)比較便利；醫(yī)療教育方面，有青島中心醫(yī)院、洛陽(yáng)路一小、四流南路二小、青島四十一中；此外，附近大型商業(yè)配套項(xiàng)目欠缺，此次出讓地塊規(guī)劃的商服用地或可解決這一短板。

　　

4幅出讓地塊的配比

　　內(nèi)幕：萬(wàn)科高調(diào)拿地一雪前恥

　　據(jù)悉，早在今年5月份，相關(guān)部門曾舉辦過(guò)一次海晶化工原址的地塊說(shuō)明會(huì)，萬(wàn)科、保利、中海、海爾、華潤(rùn)等13家房企均有參與。然而，今天競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，卻只有1號(hào)、10號(hào)和17號(hào)參與。有知情人士透露，10號(hào)和17號(hào)競(jìng)買人分別為金地和萬(wàn)科；而1號(hào)競(jìng)買人或?yàn)辇埡⒃叫愫推桨踩曳科蟮摹奥?lián)合體”。

　　半島網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前萬(wàn)科在青島主城區(qū)的項(xiàng)目中，僅有萬(wàn)科生態(tài)城項(xiàng)目尚有部分土地儲(chǔ)備，但也已開(kāi)發(fā)超過(guò)三分之一，因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科此次苦戰(zhàn)125輪，高價(jià)拿下如此大體量的地塊，也是為了后期深耕青島做打算。而在此之前，萬(wàn)科曾參與過(guò)市北區(qū)蚌埠路11號(hào)地塊和嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路以北、濱海大道以西塊塊的角逐，但均被本地房企海爾搶了“鮮”。“海晶化工地塊近73萬(wàn)平方米的體量，估計(jì)開(kāi)發(fā)周期至少2-3年，萬(wàn)科以后就‘有米下鍋’了。”

　　

地塊目前為凈地狀態(tài)

　　分析：萬(wàn)科后期操盤考驗(yàn)大

　　競(jìng)價(jià)結(jié)果一公布，業(yè)內(nèi)紛紛表示“成交地價(jià)有點(diǎn)高”。據(jù)半島網(wǎng)計(jì)算，這4幅地塊的平均樓面地價(jià)為5586元/平方米，假設(shè)加上每平方米約4000元的建安成本和稅費(fèi)，每平方米的成本就達(dá)9500元。一名不愿具名的地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示：“那個(gè)位置，如果建高層，均價(jià)能賣1萬(wàn)元/平方米就不錯(cuò)了，所以，對(duì)于拿地企業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂是‘喜憂參半’。”

　　除了高地價(jià)，成交地塊的周邊環(huán)境和商業(yè)配比，也是業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)憂的。“相較而言，地塊周邊不少老房子，人群的消費(fèi)能力也不高，這對(duì)將來(lái)的住宅銷售和商業(yè)氛圍會(huì)是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)；另外，4幅地塊中有3幅配有商業(yè)，最高比例的D地塊商業(yè)配比高達(dá)45%，資金回籠慢，也是個(gè)很大的考驗(yàn)。”

　　當(dāng)然，大多數(shù)人對(duì)萬(wàn)科此次高調(diào)拿地表示佩服。“這么大的體量，這么高的價(jià)格，這么長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，對(duì)資金的要求很高，也只有一哥萬(wàn)科才敢拿。”

　　文 江海峰 圖來(lái)源于房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)

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