?　　半島網(wǎng)2月9日消息 2015年1月1日起，青島市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)正式啟用，標(biāo)志著青島土地供應(yīng)全面轉(zhuǎn)入網(wǎng)上交易時(shí)代。2月9日，首場(chǎng)網(wǎng)上土地拍賣(mài)結(jié)束，杭州路28號(hào)（B地塊）“出師未捷”，因無(wú)人競(jìng)拍被出讓人收回。據(jù)了解，這已經(jīng)是該地塊第三次遭遇流拍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地理位置不占優(yōu)勢(shì)等因素致使后期商業(yè)運(yùn)作難度大，從而一時(shí)難以找到有能力且愿意開(kāi)發(fā)的大型房企。

　　事件：

　　青島首次網(wǎng)上土地拍賣(mài)慘遭“流拍”

　　

　　今年1月1日起，青島土地供應(yīng)實(shí)行網(wǎng)上交易。1月12日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布青土資房告字[2015]01號(hào)掛牌出讓公告，出讓地塊編號(hào)為330-321-370205-003-001-1010 ，土地位置在杭州路28號(hào)（B地塊），本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌開(kāi)始時(shí)間為2015年1月30日9時(shí)30分，截止時(shí)間為2015年2月9日9時(shí)30分。

　　2月9日上午，半島網(wǎng)登錄國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，因無(wú)人參與競(jìng)拍，該地塊成交結(jié)果顯示為“由出讓人收回”。

　　

成交結(jié)果顯示該地塊被收回

　　追蹤：

　　杭州路28號(hào)（B地塊）已流拍三次

　　出讓公告顯示，此次出讓的杭州路28號(hào)（B地塊）土地用途為商服，土地總面積是7841.3㎡，規(guī)劃建筑總面積是17250.86㎡，出讓年限是40年。該地塊競(jìng)買(mǎi)保證金是3498萬(wàn)元，掛牌起始價(jià)是樓面地價(jià)4055元/㎡。

　　

該地塊基本信息

　　據(jù)了解，杭州路28號(hào)原為青島雙桃精細(xì)化工（集團(tuán)）有限公司，屬于老企業(yè)搬遷改造項(xiàng)目。2012年12月7日杭州路28號(hào)A、B兩地塊同時(shí)走上拍賣(mài)臺(tái)，當(dāng)時(shí)吸引了包括萬(wàn)科、中海在內(nèi)的4家開(kāi)發(fā)商參與，經(jīng)過(guò)105輪競(jìng)價(jià)后中海成功拿下A地塊，如今為正在銷(xiāo)售的中海臨安府項(xiàng)目，然而同場(chǎng)拍賣(mài)的B地塊卻無(wú)人問(wèn)津。2013年6月，B地塊再次上市，但又一次流拍。雖然此次樓面地價(jià)已經(jīng)從一開(kāi)始的4287元/㎡跌到4055元/㎡，但最終仍然第三次“流拍”。

　　探因：

　　定位失準(zhǔn) 商服地塊運(yùn)作難度大

　　據(jù)了解，杭州路28號(hào)位于市北區(qū)規(guī)劃的濱海新區(qū)板塊，臨近海云庵商圈，為老企業(yè)搬遷改造集中區(qū)域。周邊有杭州路、瑞昌路、興隆路等道路，連通鞍山路、山東路、四流路、環(huán)灣大道等城市主干道；規(guī)劃包括地鐵M1號(hào)線(xiàn)、M5號(hào)線(xiàn)以及擬拓寬改造的瑞昌路商務(wù)大道。

　　

杭州路28號(hào)（B地塊）大致位置

　　房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌認(rèn)為，地塊流拍與其定位不無(wú)關(guān)系，“該地塊周邊是生活圈，但目前交通不甚便利，因此該地塊更適合做一些生活配套，不太適合做商業(yè)。”更有業(yè)內(nèi)人士直言，海云庵商圈看起來(lái)繁華，但層次偏低，知名商超不會(huì)選擇進(jìn)駐這類(lèi)地方。

　　據(jù)了解，目前緊鄰該地塊的中海臨安府項(xiàng)目住宅在1萬(wàn)2到1萬(wàn)3之間，底層商鋪在1萬(wàn)6到1萬(wàn)7之間。

　　觀(guān)察：

　　商服地塊回本慢 頻遭流拍

　　半島網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在青島土地拍賣(mài)市場(chǎng)，較之住宅用地，商服地塊流拍比率較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年10月份，世園板塊4幅地走上拍賣(mài)臺(tái)，萬(wàn)科11.19億拿下商服比例較低的前3幅地塊，而商服與住宅比例接近2.9:1的4號(hào)地塊遭棄；2014年12月，黑龍江路617號(hào)地塊琴牌乳業(yè)舊址同樣流拍，而這已經(jīng)是該地塊第四度流拍。

　　張斌介紹，與住宅相比，商鋪的去化周期更長(zhǎng)，另外商業(yè)一般有3到5年的成熟期，成本回收慢，除了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等有成熟產(chǎn)業(yè)線(xiàn)和充足資金的企業(yè)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意做商業(yè)地產(chǎn)；其次，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)周邊的居住人口、交通等要求都比較高，像銀座之類(lèi)形成品牌的開(kāi)發(fā)商，在拿地時(shí)會(huì)著重考慮地塊所在地理位置等信息。

　　文 葛飛　

　　 [編輯: 王好]