?　　半島網(wǎng)2月4日消息 國(guó)際權(quán)威調(diào)研顯示，人均GDP到達(dá)5000美元之后，文化消費(fèi)需求將出現(xiàn)井噴。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)人均GDP已達(dá)6629美元。與此同時(shí)，十八大以來(lái)，隨著文化產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)步伐的加快，青島憑借自然環(huán)境及政策扶持優(yōu)勢(shì)，迅速涌現(xiàn)出了青島東方影都、即墨古城、青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園等一批以文化旅游產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)為特色的地產(chǎn)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目將成為開(kāi)發(fā)商未來(lái)轉(zhuǎn)型試水的一個(gè)重要方向。

　　

靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)效果

　　規(guī)劃：靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)主打“文旅地產(chǎn)”

　　青島，向來(lái)以優(yōu)越的地理位置和宜人的氣候著稱，2013年中國(guó)避暑旅游城市排名中，青島市排在第五位；2014年，中國(guó)旅游研究院發(fā)布的2014年第三季度全國(guó)游客滿意度調(diào)查報(bào)告中，青島更是以81.19分的成績(jī)位居榜首。2014年6月，國(guó)家級(jí)西海岸新區(qū)獲批，提出打造靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)。作為新區(qū)主推文化產(chǎn)業(yè)，以科技、人文、生態(tài)為發(fā)展特色的功能區(qū)，靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)未來(lái)將由地方文化區(qū)向國(guó)家級(jí)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。據(jù)悉，靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)吸引了11個(gè)重大項(xiàng)目在此匯聚，山海資源成為靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，西海岸新區(qū)旅游人數(shù)和收入逐年增長(zhǎng)，其中旅游人數(shù)占比從2008年的23.6%增長(zhǎng)至2012年的34.4%，旅游收入占比由2008年的12.6%增長(zhǎng)至2012年的14.6%。“2014年西海岸新區(qū)獲批，隨著多個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，該區(qū)域今后的發(fā)展會(huì)更快。”克而瑞高級(jí)項(xiàng)目總監(jiān)陳彬表示，政策及項(xiàng)目的相繼落地上馬，有望進(jìn)一步推動(dòng)西海岸文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　

涵碧樓項(xiàng)目室內(nèi)高大上的游泳池效果圖

　　目標(biāo)：高投入打造高起點(diǎn) 開(kāi)拓高端消費(fèi)市場(chǎng)

　　據(jù)了解，相較于普通的商住項(xiàng)目，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有投入大的特點(diǎn)。以西海岸為例，總投資約百億元的國(guó)際數(shù)字娛樂(lè)港項(xiàng)目落戶靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，將吸引包括英國(guó)企業(yè)在內(nèi)的國(guó)內(nèi)外最頂尖數(shù)字娛樂(lè)項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)入駐，共同打造一個(gè)涵蓋創(chuàng)意設(shè)計(jì)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、節(jié)目制作、展示交易、教育培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流等功能的全球性高端創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，該項(xiàng)目將作為全球數(shù)字娛樂(lè)聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)基地；總投資500億元的東方影都是升級(jí)版的“好萊塢+迪士尼”，將對(duì)青島的城市定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，預(yù)計(jì)2017年將整體開(kāi)業(yè)；總投資300億元的生態(tài)養(yǎng)生城將打造全球領(lǐng)先、國(guó)內(nèi)一流的集養(yǎng)生、休閑、度假、醫(yī)療為一體的產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

　　縱觀目前西海岸的在建文旅項(xiàng)目，依托山海資源，高端產(chǎn)品成為普遍定位：世界知名建筑大師設(shè)計(jì)、超五星級(jí)豪華酒店、180度無(wú)敵海景房、高檔餐廳、SPA溫泉會(huì)館、室內(nèi)超豪華游樂(lè)設(shè)施等，令人嘆為觀止。據(jù)了解，星級(jí)酒店的單晚入住價(jià)大都在3000元以上。

　　

青島東方影都定制室內(nèi)飛行過(guò)山車

　　特點(diǎn)：編織“產(chǎn)業(yè)網(wǎng)”完善項(xiàng)目?jī)?nèi)涵  

　　半島網(wǎng)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中植入文化標(biāo)簽，已經(jīng)成為不少開(kāi)發(fā)商的新產(chǎn)品，而為了避免出現(xiàn)傳統(tǒng)園區(qū)內(nèi)涵單一、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)脫節(jié)等問(wèn)題。通過(guò)園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)，把企業(yè)、游客、購(gòu)房者等不同需求進(jìn)行有效鏈接，正在成為有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在做的事。

　　

青島東方影都鳥(niǎo)瞰圖

　　作為靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的“招牌項(xiàng)目”，青島東方影都占地376萬(wàn)平方米，總建筑面積540萬(wàn)平方米，包括影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視會(huì)展中心等多個(gè)項(xiàng)目，將打造影視拍攝、影視制作、影視會(huì)展、影視旅游綜合功能的全產(chǎn)業(yè)鏈。近日，該項(xiàng)目一名姓李的置業(yè)顧問(wèn)向半島網(wǎng)介紹說(shuō)，影視產(chǎn)業(yè)園將于2017年4月份全體開(kāi)業(yè)。

　　據(jù)介紹，從影視作品的產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，東方影都內(nèi)外景區(qū)、拍攝區(qū)和后期制作區(qū)一應(yīng)俱全，一部完整的影視劇作品，不出園區(qū)就可以完成。而從旅游層面來(lái)說(shuō)，影視工作人員及游客的吃、喝、玩、樂(lè)，都可以輕松解決。“園區(qū)內(nèi)的商鋪和酒店，可以解決吃和住；面積達(dá)3萬(wàn)平方米的濱海酒吧街和萬(wàn)達(dá)茂中的各種室內(nèi)游樂(lè)設(shè)施，可以解決玩和樂(lè)。”除此之外，東方影都內(nèi)部還建有商鋪、公寓和多種住宅項(xiàng)目，強(qiáng)大的旅游及商業(yè)配套為居住項(xiàng)目提供了完善的配套。

　　

青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園鳥(niǎo)瞰圖

　　另?yè)?jù)了解，由萬(wàn)科在城陽(yáng)區(qū)打造的青島國(guó)家廣告產(chǎn)業(yè)園，則在做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的同時(shí)，引入政策扶持。據(jù)悉，作為全國(guó)第9座國(guó)家產(chǎn)業(yè)園，國(guó)家工商總局特別設(shè)置了專項(xiàng)扶持資金，而城陽(yáng)區(qū)政府也針對(duì)入園企業(yè)出臺(tái)了稅費(fèi)減免政策。青島萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷中心助理經(jīng)理袁源表示：“這個(gè)項(xiàng)目是萬(wàn)科在全國(guó)的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也是集團(tuán)向非住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個(gè)標(biāo)志。等項(xiàng)目成規(guī)模后，將有至少200家企業(yè)入駐，形成完整的廣告產(chǎn)業(yè)鏈體系，大批的廣告專業(yè)人才也將集聚在這里，屆時(shí)不僅會(huì)促進(jìn)這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還會(huì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)區(qū)域軟實(shí)力。”

　　

2014年青島項(xiàng)目成交金額排行榜中，青島東方影都排在第4位（克而瑞供圖）

　　市場(chǎng)：政策利好推動(dòng)投資需求

　　2014年4月，淄博市民馮先生便在東方影都二期購(gòu)買了一套40平方米的小公寓。“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候，首付是20萬(wàn)起。等交房以后，我準(zhǔn)備每年夏天過(guò)來(lái)度假住，平時(shí)就交給酒店代我打理出租，賺的租金基本可以用來(lái)還貸款。”馮先生非常看好西海岸文旅地產(chǎn)的投資前景。

　　半島網(wǎng)采訪了解到，西海岸優(yōu)質(zhì)的旅游資源讓不少購(gòu)房者產(chǎn)生投資需求，其中以外地人居多，青島本地投資型客戶僅占3成左右。青島東方影都一名置業(yè)顧問(wèn)向半島網(wǎng)透露，某地區(qū)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)曾豪擲3億元購(gòu)買了該項(xiàng)目一棟樓作為投資，就是看中其后期的發(fā)展。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島東方影都項(xiàng)目以15.62億的成績(jī)，位列2014年青島全市項(xiàng)目成交金額排行榜第4位，僅次于主城區(qū)的中海國(guó)際社區(qū)、華潤(rùn)中心和上實(shí)中心，在西海岸新區(qū)各項(xiàng)目中穩(wěn)居首位。此外，雖然該項(xiàng)目13075元/平方米的成交均價(jià)在西海岸新區(qū)算是一個(gè)高點(diǎn)，但其去年仍完成了11.95萬(wàn)平方米的成交面積，位列全市第6名，市場(chǎng)需求可見(jiàn)一斑。

　　對(duì)此，青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟副理事長(zhǎng)龍江認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)投資應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策走向，才能最大程度規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，搶占最具價(jià)值的投資空間。他認(rèn)為，目前國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，其中一枝獨(dú)秀的文旅地產(chǎn)更是順應(yīng)了國(guó)家十二五規(guī)劃、三中全會(huì)等政策大勢(shì)。

　　前景：文旅地產(chǎn)為房企提供轉(zhuǎn)型方向

　　據(jù)相關(guān)部門預(yù)計(jì)，僅青島東方影都項(xiàng)目，到2020年，可實(shí)現(xiàn)平均每年為青島市增加185億元消費(fèi)額的目標(biāo)，為青島市消費(fèi)總額提高約3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，東方影都的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，將吸引眾多影視創(chuàng)作、影視制作、文化創(chuàng)意等文化產(chǎn)業(yè)人才集聚在一起，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到約20萬(wàn)人（含項(xiàng)目周邊配套產(chǎn)業(yè)），可進(jìn)一步優(yōu)化西海岸新區(qū)人才結(jié)構(gòu)，大專及以上學(xué)歷由15.1%提高到30%以上。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)此前曾在青島2015青島城建發(fā)展高峰論壇中表示，今后房地產(chǎn)業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將不再單單是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，拼的更多的是服務(wù)和特色。克而瑞高級(jí)項(xiàng)目總監(jiān)陳彬認(rèn)為，文旅地產(chǎn)將成為未來(lái)幾年房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要方向。“我發(fā)現(xiàn)，青島目前很多文旅項(xiàng)目大都是從外界引進(jìn)的觀念，其實(shí)青島擁有很多自己獨(dú)特的資源，如小漁山風(fēng)景區(qū)、文化名人故居、八大關(guān)風(fēng)景區(qū)、嶗山景區(qū)等。”陳彬表示，青島的文化地產(chǎn)想要自成一派，打造青島特色，還有很長(zhǎng)的路要走。

　　文/圖 江海峰　　

　　[編輯: 王好]