?　　14日，齊魯晚報·齊魯壹點《為了拉客來看房，不惜自費發紅包》一文報道后引發強烈的社會關注。圍繞難以完成的銷售指標，開發商或降價促銷，或不敢定價，又或是變更樓盤操盤手。濟南樓市降價和促銷愈演愈烈，究竟是何原因？開發商的日子越來越難過，究竟是什么帶來的？即將入市的高價地，還有沒有市場？

　　

　　推出幾百套房源只賣出去一二十套

　　從事地產營銷的劉磊（化名），所在的地產公司最近日子不太好過。年初山東公司制定的銷售指標是150億，如今大半年過去了，十多個項目沒有一個賣得好的。“上半年只完成了50億，這意味著下半年要賣出去100個億。”他說。

　　雖然劉磊公司的供應量主要集中在下半年，但是主戰場濟南的9個項目，要不集中在章丘濟陽的外圍區縣，要不就是拿的高價地，內部預期普遍不太樂觀。“如果完不成任務，意味著年終獎金就拿不到了。”劉磊說，他去年的年終獎是一筆不菲的收入。

　　和劉磊一樣，王鵬（化名）所在的公司最近銷售壓力也比較大。雖然公司上半年已完成100億的指標，但面對對于全年150億的指標，他并不太樂觀。“2013年公司上半年賣了32億，但下半年只賣了7億。現在市場給人的感覺有點像2013年的樣子。其實從今年6月開始市場就不好了，行業下行的速度快得讓人猝不及防，尤其是最近房子基本賣不出去了，市場很可能會大轉向。”王鵬說。

　　記者從多家公司了解到，上半年濟南多數房企都沒完成半年任務，和年初制定的高指標相去甚遠，整體的銷售情況都不樂觀。以高新區北側的一個樓盤為例，今年7月該樓盤推出了幾百套房源，面積在120㎡到180㎡之間，單價25000元到28000元，結果只賣出去了一二十套，成交情況非常不理想。

　　銷售預期差開發商不敢定價

　　由于指標壓力過重，上半年完成率不佳，加上市場日趨變冷，不少開發商對新項目不敢定價，即使定價也調低了開盤的預期。

　　市民田亮（化名）最近半年一直在看房子，已經明顯感受到了市場的變化和置業顧問態度的變化。他前期去南部華潤公園九里看6層洋房，置業顧問表示預期在3萬元上下。“最近給我電話，說6層洋房預計23000左右。”前期去東部濟南萬達城看房，置業顧問表示價格在18000元上下，近期則表示價格可能在16000-17000元。“6月份去看房，置業顧問說預期7月份開盤，如今都8月了還沒有開盤，置業顧問說可能要到8月底”。田亮說。

　　田亮稱，近期位于三孔橋街的山鋼錦繡華府首次開盤，開盤價在16000-18000元，低于周邊二手房成交價不少。該樓盤是2016年拿的最后一批低價地，但是兩年時間卻遲遲沒有開盤，本來預期會挺高的，沒想到會開到這個價格。

　　一位業內人士告訴記者，近期不少樓盤開盤加推價格預期都不高，像中新國際城單價15500元帶裝修，中新錦繡天地14800元帶裝修，整體銷售情況還不錯。“這些樓盤拿地比較早，前期地價比較低，如果市場變差，不排除精裝變毛坯，甚至繼續調低價格的可能性。”該人士表示。

　　

　　高價地成棘手難題，有樓盤更換操盤方

　　在前兩年市場好的時候，開發商對市場預判高，拿了不少高價地，其中以漢峪片區、長嶺山片區和唐冶片區最為集中，如今一兩年過去了，這些高價地都面臨著入市問題。對此，有的開發商選擇了延遲入市，等待下一輪市場熱點的到來，而有的地塊則選擇了合作開發，做優產品。

　　作為高價地最為集中的漢峪片區，其中金科的兩幅地塊樓面地價都在14000元以上，而另一幅地塊樓面地價則在18000元以上，保利的一副土地當時的成交價也在18000元以上，這些地塊上市后都面臨著高壓力。

　　一路之隔的長嶺山片區，去年也產生了不少高價地。一位業內人士表示，無論是路勁雅居樂聯合體13000多的拿地價，還是旭輝銀盛泰15000多的土地價，都是棘手的難題。“因為一兩公里外的幾個樓盤，15000元帶裝修的售價，銷售也沒有多火爆。”該人士表示唐冶片區的高價地可能會更麻煩。

　　因為市場轉冷，銷售不佳，一些多方合作樓盤面臨著更換操盤方的問題。位于工業北路的翡麗公館自從去年開盤以來，就長期銷售不佳，今年一度一平米降價三四千元，但是銷售始終沒有太大的起色，據悉目前操盤方已經由保利更換為世茂。

　　而有的企業由于對地產版塊不看好，已經開始了公司戰略調整，開始不拿地或收購一些二手地。一些開發企業的年度計劃也在不斷下調。

　　市場將趨于穩定，不存在大降的可能

　　談到下半年行業發展預測，業內人士劉磊表示，由于公司拿地單價很高，高位站崗，大幅降價很難，最有效的辦法就是在市場冷凍之前，盡可能早開盤早搶占客戶。“一些前期拿地價格比較低的地塊，如華山、雪山、潘田片區的多個樓盤，一旦市場冰凍，有降價的空間，也具備打價格戰的實力。”他說。

　　世聯行山東區域總經理朱江說，一系列調控政策出臺后，很多開發商會面臨資金緊張的問題，在這種情況下開發商只能加速賣房子，加速回款，搞起促銷，比如章丘、濟陽的房價就降了。

　　例如位于旅游路東段的三盛國際公園，最近推出98的兩室和125的三室，通過一些中介渠道等釋放出特價19999元，而此前的價格為25000元左右，降幅巨大。

　　“此前激進擴張，瘋狂拿地的開發商，在這種情況下就面臨較大的壓力。現在也出現了很多土地流拍的現象，表明市場降溫，預計這種冷卻會持續一段時間。”朱江說。

　　山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海分析，政府的一系列政策發布后，開發商資金流緊張，所以會強化銷售，加大回款，市場的預期也隨之發生改變。

　　對于未來市場發展趨勢，孫大海認為，未來的市場還是會逐漸趨于穩定，整個市場基本會與2017年持平，價格上漲是不太可能了，但是也不存在大降的可能。

　　齊魯晚報·齊魯壹點 記者 喻雯 魏新麗 孫慧麗

　　 [編輯: 張珍珍]