?　　

資料圖：購房人在樓盤看沙盤并咨詢售樓工作人員。中新社發 湯彥俊 攝

　　貓膩一：做大公攤面積

　　一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬

　　一位不愿具名的業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況，并將其交給開發商。

　　也就是說，測繪企業和房地產開發企業對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

　　事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要采用包含公攤面積在內的建筑面積計算呢？

　　“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化?！鄙虾ｑ磮蚪ㄔO工程技術檢測咨詢有限公司技術總監李平說。

　　他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這么高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。

　　

網友評論。來源：新浪微博截圖

　　舉個例子：

　　易居房地產研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了10個月。

　　如上圖，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。

　　貓膩二：重復公攤、重復收錢

　　消防應急場所變停車位，又可多賺千萬

　　到底哪些屬于公攤面積？其內容的不明晰也給了開發商鉆空子的機會。

　　你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

　　“比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。

　　他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。

　　

北京某小區內停在停車位或小區路邊的車。中新網記者 程春雨 攝

　　以北京為例：

　　據北京青年報2017年的調查報道，北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環到三環間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。

　　假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。實際中，很多小區的車位價格要比20萬高。

　　貓膩三：業主的公攤面積被拿去牟利

　　小區廣告收入返給業主，可少交一半物業費

　　王清華說，還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這么做。

　　“小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或后期物業公司接管后出售廣告位牟利，難道不應該向業主交錢嗎？”他說。

　　

某廣告交易平臺上的社區廣告報價情況。

　　在某廣告交易平臺上，社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。

　　中新網記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發布周期一月。

　　王清華認為，一個中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。