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資料圖：購房人在樓盤看沙盤并咨詢售樓工作人員。中新社發(fā) 湯彥俊 攝
貓膩一：做大公攤面積 一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。
也就是說，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會把這份有詳細(xì)公攤情況的測繪成果報告交給購房者。
事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計算呢？
“按實際使用面積來算的話，開發(fā)商沒法實現(xiàn)利潤的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說。
他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。
網(wǎng)友評論。來源：新浪微博截圖
舉個例子：
易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續(xù)了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續(xù)了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續(xù)了10個月。
如上圖，以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。
貓膩二：重復(fù)公攤、重復(fù)收錢 消防應(yīng)急場所變停車位，又可多賺千萬
到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機會。
你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實在是五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。
“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。
他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。
北京某小區(qū)內(nèi)停在停車位或小區(qū)路邊的車。中新網(wǎng)記者 程春雨 攝
以北京為例：
據(jù)北京青年報2017年的調(diào)查報道，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。
假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區(qū)就可賺2000萬元。實際中，很多小區(qū)的車位價格要比20萬高。
貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去牟利 小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費
王清華說，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中很少有人會這么做。
“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎？”他說。
某廣告交易平臺上的社區(qū)廣告報價情況。
在某廣告交易平臺上，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
中新網(wǎng)記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。
王清華認(rèn)為，一個中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實際繳納的物業(yè)費其實可以減少50%。
