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周某及房主向路平索要的損失費與合同中的逾期損失費相差懸殊。

　　文/圖　半島見習記者　齊娟

　　攢錢買套房子,安穩結婚過日子,是許多年輕人的愿望。近日,來自長春的小伙路平在青島買房時遭遇煩心事。他稱,3月初通過城陽區正陽路上的“21世紀不動產”看中一套108平米的商品房,交完39萬元首付款后,因辦理貸款業務延期與中介和代理人產生糾紛,結果不僅婚房不能過戶,首付也無法拿回。近年來,購房糾紛案件多發,律師提醒買賣雙方在交易時都應慎之又慎。

　　貸款遇延期,購房起糾紛

　　27歲的路平2017年3月份來到青島,目前在市區從事廣告傳媒工作,因喜愛青島,和女朋友商量決定在青島買套房子作為婚房安家落戶。2018年3月初,他通過安居客網站找到了位于青島市城陽區正陽路的21世紀不動產中介看房。

　　路平稱,2018年3月3日,他第一次到中介看房,通過21世紀不動產中介工作人員李某的介紹,看好了位于城陽區仁和居東區一個套二的房子。因自己未繳夠一年社保,雙方便約定5月15日社保期滿后交易,并于當天與房主的代理人周某簽訂了房產買賣合同,路平向中介支付了3萬多元中介費。

　　3月9日,路平給代理人周某打了房款的首付款39萬(含定金4萬)。據路平介紹,4月15日,中介李某通知其和代理人周某一起到杭州路中信銀行辦理網簽準備貸款。此時路平的社保仍未繳滿一年。幾天后,中介李某告訴路平貸款失敗,原因是銀行暫不辦理二手房貸款業務。據路平說,前期看房、簽合同、交首付款以及第一次到銀行貸款,房主一直未露面。

　　6月4日,路平再次與中介李某、代理人周某到位于城陽區一家銀行辦理貸款業務。據路平稱,房主仇某也一起陪同前往,這也是他第一次見到房主。

　　6月10日,該銀行通知路平貸款面簽通過,但是沒過幾天,周某與李某便要求路平支付一定金額的違約金。而路平稱這筆費用與原先合同約定的逾期違約金額相差懸殊。遭到路平拒絕后,代理人周某拒絕辦理后期房子過戶等相關手續。心灰意冷的路平想要回首付款,卻遭到了拒絕。

　　7月6日,在向中介尋求幫助未果后,路平將房主及代理人告上了法庭。

　　雙方各執一詞,法院已受理

　　7月26日,半島記者聯系到代理人周某,周某稱,5月15日房子無法正常過戶之后,路平是先向其索要的損失費,并且路平支付的39萬首付款目前在房主手中,轉賬也未經過他手辦理,其余將走正常司法程序,不方便回應。

　　7月25日,半島記者也聯系到了中介李某,對方卻稱自己沒有接過路平這個客戶,也沒有介紹代理人,對路平的遭遇并不知情。隨后,半島記者又聯系了位于城陽區正陽路上的21世紀不動產,接電話的工作人員小鄭表示并不知情,且店長有事也不在店中。

　　7月25日下午,半島記者聯系了21世紀不動產青島區域總部,工作人員表示,目前該事件已經開始走法律程序,具體細節不便透露,21世紀不動產將全力配合司法部門調查取證。

　　目前城陽區法院已經受理了該案件。

　　房產交易合同要注意這些

　　7月26日下午,半島記者聯系了上海錦天城(青島)律師事務所律師李鳴晗,李律師就房產交易過程中需要注意的事項做了簡單概括。李律師說,“房產交易過程中買賣合同至關重要,簽訂合同前需要注意以下幾點:買賣雙方應該建立信息溝通渠道,買房要了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件以及其他證件；在簽訂合同時,雙方要明確重要條款,比如付款時間、過戶時間、辦理產權變更時間以及明確雙方的違約責任,房屋買賣合同至少簽訂一式三份”。另外,李律師還強調,簽訂合同時,最好直接和房主本人簽訂。如果條件允許,可將中介加入條款,承擔連帶賠償責任。

　　■相關案例

　　案例一

　　房價上漲后要求加價

　　2016年底,青島的張某經中介公司居間介紹,看中了李某所有的一套兩百多平方米的房屋,經協商,雙方簽訂了《房屋買賣合同》,成交總價200余萬元,張某支付了10萬元的定金。一周后,李某卻以房價上漲為由明確表示除非增加購房款,否則不再將房屋出售給張某,并愿意按合同約定支付違約金。

　　律師解析:張某與李某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效,雙方應遵循誠實信用的原則,按照合同約定全面履行各自的義務。李某向張某明確表示不再履行該《房屋買賣合同》,屬于單方違約,張某作為守約方按合同約定有權解除合同。但解除合同后,因房價上漲迅速,李某的違約行為導致張某獲賠的違約金已經不足以彌補其購買同等房屋的價格,故張某可以向李某索要預期可得利益損失的賠償。

　　案例二

　　簽合同前房產已被查封

　　2014年10月2日,張某經房產中介看好劉某位于青島市李滄區的一處房產,經與劉某協商,雙方以105萬元成交。張某當場交付了10萬定金并簽署定金合同,約定于2014年11月1日前簽署商品房買賣合同,到期后,張某多次催促劉某簽約,但是劉某一直找借口拖延,期間張某為劉某墊資2萬元用于房屋還貸,并約定此款在簽訂商品房買賣合同時優先抵扣。直到2015年3月,雙方也未能簽訂商品房買賣合同,于是張某向法院起訴。后經查詢得知,涉案房屋已經在雙方簽訂定金合同之前分別被貸款銀行以逾期還款和民間借貸為由被起訴,并被城陽區法院和李滄區法院分別查封。

　　律師解析:首先,被告在交易的過程中,存在惡意隱瞞事實真相的行為,即使該涉案房產簽訂了商品房買賣合同,該房屋也無法辦理過戶手續。按照法律規定,劉某應該返還張某雙倍定金20萬以及之前張某為劉某墊付的2萬元。在購買二手房產時一定要了解所購房產的具體情況,包括檢查一下房產證的真偽,房子是否被抵押、查封等事實。在實際的交易中,購房款的交接也應當讓售房者出具收款收條,做到保存好相關書面材料,一旦出現糾紛,可以作為重要的證據材料提交。

　　案例三

　　打下欠條拒付中介費

　　何某通過愛業不動產購買李某位于青島市的房屋一處,在愛業不動產的居間介紹下,雙方簽訂房屋買賣合同,何某向李某支付20000元中介費,后何某因資金不足,未按照合同約定支付首期購房款,逾期10日后,向李某提出繼續履行合同,李某認為何某沒有信用,以何某未按合同約定期限履行合同為由要求解除合同。何某與李某的購房合同中明確約定,愛業不動產的居間行為合法有效,何某應支付中介費10000元。何某向愛業不動產出具欠條,欠條內容為欠付愛業不動產中介費10000元。愛業不動產多次就該中介費事宜與何某協商,何某拒絕支付。

　　律師解析:買受人是居間合同的委托人,是居間合同的一方,其應負擔中介費,房屋買賣雙方及居間人同時約定,如出現違約事宜,中介費由違約方負擔,本案中何某作為買受人違反合同關于履行期限的約定,無論從居間合同的當事人還是違約責任的承擔人來看,其均應負擔該中介費。根據《合同法》關于居間合同的規定,居間人促成合同成立,委托人即應按照約定支付報酬,因此訂立房屋買賣合同或者主張解除房屋買賣合同之時都應該綜合考慮自身利弊,慎重考慮,才能維護自身利益,保證他人權益。

　　 [編輯: 張珍珍]