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　　半島全媒體記者　江海峰

　　市場上不斷出現的特價房,拉開了鏖戰樓市“金九銀十”的序幕。在往年的傳統里,每年一到這兩個月份,大多數樓盤都會加快推盤計劃,爭取在此時賺個盆滿缽滿。據記者了解,在各類樓市調控政策的重壓下,今年下半年,島城依然有數十個純新盤入市,大都位于西海岸新區和城陽區。那么,今年的“金九銀十”,島城樓市會呈現什么狀態?成交量和成交價格會有什么變化?我們一起來聽聽幾位業內人士的預測。

　　市場:二十余純新盤將入市　主打“高端”　　

　　據統計,今年9月份以后,島城將有20余家純新盤入市。放眼主城區,即將上市的項目也大都比較“高大上”。如位于嶗山區的雙地鐵項目青鐵華潤城,配建有大型商業中心萬象匯,項目分四期開發,其中,一期的2棟高層和9棟小高層計劃于今年四季度推出,小高層產品類型為99平方米~165平方米的套三、套四居,高層面積在包括107平方米和135平方米兩種,均帶精裝。市北區的藍光黑鉆公館項目,因是當年的“地王”而備受市民關注,項目預計9月份首次開盤,將推出127平方米~168平方米的高層及170平方米的商墅,參考均價為27000元/平方米。

　　這20多家純新盤,大多數集中在西海岸新區和城陽區,包括海信積米灣、海信花街小鎮、金鳳凰銘品、華融藍海洋觀海、綠地望海領御、銀盛泰博觀一品、保利觀堂、天泰陽光里和中車小鎮等。從房源類型來看,這兩個區域的樓盤推出的產品也大都為改善類產品,甚至有些打造得相當高端。如西海岸新區的海信積米灣項目,將打造三大系列高端住宅,包括面積在200平方米~280平方米的流水聯排別墅、面積在150平方米~170平主米的花境疊拼別墅、面積在118平方米~136平方米的山麓情景洋房。而位于城陽區的銀盛泰博觀一品項目,將打造13棟多層住宅,均為5~7層的高端洋房產品,面積在140~170平方米之間。

　　另外,即墨市將有兩個新項目入市,定位也都不低。其中融創青島灣琴灣項目主要打造11棟高層住宅,首次開盤的產品層高為32~33層,大都為102平方米~150平方米之間的大戶型,預計均價為15000元/平方米左右。保利堂頌項目將打造稀缺洋房和小高層產品,預計今年10月初開盤。

　　成交:“金九銀十”成交量或下滑　但仍將處高點　

　　據銳理新媒體統計,2016年9月份,島城新建商品房成交20384套,同比上漲近48.68%,成交面積為2254034.9平方米,同比上漲59.86%；其中,新建商品住宅成交18319套,同比上漲51.33%,成交面積為2033046.3平方米,同比上漲59.09%。2016年10月份,島城新建商品房成交22827套,同比上漲80.89%,成交面積為2447127.8平方米,同比上漲88.05%；新建商品住宅成交20884套,同比上漲81.92%,成交面積為2292268.5平方米,同比上漲92.96%,幾近翻番。

　　由此可見,去年的“金九銀十”可謂創下了不錯的成績。那么面對嚴厲的樓市調控政策,今年“金九銀十”的成交又會是一番什么模樣?對此,馬光明認為“肯定會降低,但相較于前些年的同期,依然會處在一個高位上。一般來說,新建商品住宅的月成交量在1萬套以上,便屬于高位。”

　　據統計,今年9月份以后,島城將有20余家純新盤入市,其中大多數集中在西海岸新區和城陽區。

　　“從目前的市場情況來看,不少購房者對房源的需求量仍然比較大。這主要是由市場供求決定的。”島城著名樓市分析專家張斌認為,今年上半年島城土地供應量的急劇減少是主要原因。“土地供應量減少,房源供應量就上不來,而上半年至今積攢的購房需求就無法得到釋放。”張斌認為,隨著“金九銀十”開發商推盤節奏的加快,這些需求也會在此時顯現出來,而成交量最大的區域仍然將集中在西海岸新區和城陽區,另外,膠州市和即墨因為“不限購”,也將成為不少購房者的置業片區。

　　信貸：政策將持續收緊 四季度多家銀行或將停貸

　　自3月份島城加入樓市調查大軍以來，信貸政策就開始不斷收緊。短短半年多的時間，不少購房者眼睜睜看著首套房貸利率從最低8.5折到如今的上浮。據記者了解，目前郵政儲蓄銀行、工商銀行、招商銀行的首套房貸利率，在基準利率的基礎上上浮5%；而中國銀行和農業銀行則上浮10%；中信銀行、光大銀行上浮20%~30%不等。此外，浦發銀行、平安銀行等則宣傳暫停相關房貸業務。

　　市民趙女士告訴記者，最近明顯感覺到了貸款難。“之前去一家商業銀行貸款，他們對我的資質就審核了半個多月，好容易審核通過了，還要排隊等貸款。原本以為交上首付、辦理了網簽就可以貸款正常還款了，沒想到一直等了一個多月，現在還沒有音訊。真的讓人很著急。”

　　據記者了解，目前島城各大銀行的房貸審核時間均有所延長，大部分維持在1~3個月之間不等，其中最長的為招商銀行，需要6個月以上，而農業銀行則表示不確定時間，需根據額度情況放款。

　　那么，“金九銀十”來臨，信貸政策會有所放緩嗎？對此，青島銳理數據公司總經理馬光明認為“只會收緊，不會放松”。“首先從大的政策環境來看，目前我們處在十分嚴厲的樓市調控時期。而從3月份至今的成交情況來看，目前島城的購房熱度依然相對較高，并沒有到變冷的程度，而信貸政策作為調控的重要手段，是肯定會繼續持緊下去的。”馬光明同時表示，由于今年一季度樓市比較熱，用掉了各大銀行不少額度，所以到目前，所剩的額度并不多了，而這一點，也是今年下半年信貸政策不可能放松的重要原因。“預計到第四季度，將會有不少銀行出現停貸情況。”馬光明說。

　　價格：或現回落 樓市有望迎來“拐點”

　　據銳理新媒體統計，今年7月份，島城新建商品房的成交均價為10975元/平方米，環比下降5.79%，同比下降11.74%。其中，新建商品住宅成交均價為10655元/平方米，環比下降1.91%，同比下降14.15%。另外縱觀整個8月份，島城樓市的成交均價一直處于比較平穩的狀態。

　　對此，張斌認為，從下半年的推盤情況來看，輔城區和近郊區域的樓盤居多，這在一定程度上將拉低成交價格。

　　另外，據記者了解，今年5月份，青島市國土資源和房屋管理局發布《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》，通知中明確要求，樓盤價格漲幅可高的，暫緩發放預售許可證；本次新開價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格。這就意味著，一些價格漲幅較大的樓盤，將無法取得預售許可證。

　　對此，島城著名樓市分析專家張百忍表示，目前主城區有多個樓盤因為房價過高而無法取得預售許可證，導致原本計劃的推盤時間一拖再拖。“有些樓盤為了達到要求，會將一部分價格高的房源搭配部分價格低的房源一起銷售，這樣有助于拉低成交價格。”張百忍同時表示，受近一素列調控政策的影響，“金九銀十”后的島城樓市，或將迎來成交價格的“拐點”。