?　　半島記者 郭振亮

　　從1、2月份的利好漲勢(shì)，到5月份的成交高峰，從三季度的穩(wěn)重有升，到四季度的政策調(diào)控，2016年的島城樓市一路跌宕起伏。1月11日，半島記者梳理2016年島城樓市大數(shù)據(jù)，深度剖析這一年的樓市到底有哪些“不平凡”。

　　月度：金九銀十都沒(méi)賣(mài)過(guò)紅五月

　　2016年進(jìn)入紅五月，樓市可謂是“火力全開(kāi)”，一個(gè)月的成交量達(dá)到27485套。9月繼續(xù)延續(xù)8月的良好勢(shì)頭,島城新房共賣(mài)出20384套,前三季度成交總量已經(jīng)超過(guò)2015年全年總量；10月份,全國(guó)熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸政策頻出,島城樓市維持高位運(yùn)行狀態(tài),當(dāng)月新房成交22827套；

　　有數(shù)據(jù)分析，2016年全市商品房一季度成交一改往年的低迷之勢(shì)，受金融環(huán)境寬松、首付降低等一系列政策利好影響，2月開(kāi)始增長(zhǎng)明顯，5月達(dá)到成交高峰，三季度銀行利率優(yōu)惠達(dá)到最高，成交穩(wěn)中有升，四季度受房管局限簽、市場(chǎng)放量低等因素影響，成交出現(xiàn)小幅回落。

　　對(duì)此，銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理馬光明分析說(shuō)：“一個(gè)原因是五月份相對(duì)九月、十月供應(yīng)充足，四季度開(kāi)始部分區(qū)域幾乎出現(xiàn)無(wú)房可賣(mài)現(xiàn)象。另一個(gè)原因是一季度主要是剛需入市，而二季度剛需、改善、投資全面爆發(fā)，到四季度剛需、改善釋放的比較多了，再就是限制簽約的原因。”

　　平安好房市場(chǎng)分析師張斌同樣認(rèn)為，年初各類(lèi)利好政策出臺(tái)，刺激了購(gòu)房需求爆發(fā)，加上四五月份是市場(chǎng)第一個(gè)傳統(tǒng)高峰，成交創(chuàng)出新高。而金九銀十恰逢調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)熱度降溫，成為了次高點(diǎn)。

　　熱區(qū)：西海岸成就多年霸主

　　2016年,西海岸新區(qū)新房成交58343套,上漲77.88%,成交面積6046713.5平方米,上漲83.40%,無(wú)論是成交套數(shù)還是成交面積均居首位。2015年西海岸新區(qū)新房成交32799套，2014年，西海岸新區(qū)新建商品房共成交23626套，名列全市第一位。不過(guò)，這個(gè)數(shù)字與2013年西海岸27627套的輝煌成績(jī)相比，少了4001套。值得注意的是，西海岸新區(qū)中的膠南板塊，在今年的樓市頹勢(shì)之下，反而有了3.35%的漲幅，可以說(shuō)是一大亮點(diǎn)。從各區(qū)市的成交面積數(shù)據(jù)來(lái)看，西海岸新區(qū)的成交面積仍然以1476642.17平方米的數(shù)字排在全市第一位。

　　張斌分析認(rèn)為，“西海岸除了山海資源優(yōu)勢(shì)，主要還是國(guó)家級(jí)新區(qū)規(guī)劃利好，加上近年各類(lèi)基建設(shè)施成型，各大開(kāi)發(fā)商入駐，成交逐步提高。個(gè)人認(rèn)為，西海岸目前情況，從成交量看優(yōu)勢(shì)明顯。受限于規(guī)劃定位和土地面積等因素，紅島高新區(qū)和藍(lán)色硅谷短期內(nèi)尚無(wú)法與之匹敵。”

　　馬光明分析說(shuō)：“西海岸并區(qū)后，區(qū)域范圍、人口、經(jīng)濟(jì)都沒(méi)有任何一個(gè)區(qū)可以匹敵，預(yù)計(jì)未開(kāi)五年也不會(huì)有。”

　　主城：市北區(qū)“強(qiáng)勢(shì)反超”李滄區(qū)

　　2016年市北區(qū)新房成交22456套，較2015年上漲49.29%，2016年李滄區(qū)新房成交19399套,上漲僅10.71%；2015年李滄新房成交17511套，市北新房成交15135套；2014年，李滄區(qū)新建商品房成交11791套，相比城區(qū)內(nèi)第二大剛需集中區(qū)域市北區(qū)的9908套，多了1883套，在2013年，這兩個(gè)片區(qū)的差距是2255，幾乎持平，這說(shuō)明，李滄區(qū)的樓市在困境中仍然保持了較高的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　對(duì)于2016年市北區(qū)的“強(qiáng)勢(shì)反超”，馬光明分析說(shuō)：“市北區(qū)銷(xiāo)量上漲并反超，一個(gè)是并區(qū)原因，再一個(gè)就是老四方舊改項(xiàng)目入市逐漸增多，而李滄區(qū)，下半年價(jià)格漲幅較大，與市北區(qū)相比失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”

　　張斌進(jìn)一步分析說(shuō)：“市北區(qū)成交大多集中在原四方區(qū)，新都心的崛起和西部改造的增量，成為銷(xiāo)售主力，從而以量取勝。”

　　價(jià)格：嶗山區(qū)成均價(jià)唯一下跌區(qū)域

　　數(shù)據(jù)分析顯示，2016年嶗山區(qū)新房均價(jià)20606元/平方米,下降2.51%，為2016年島城新房均價(jià)唯一下降的區(qū)域。2015年嶗山區(qū)新房成交均價(jià)20346元/平方米，2014年嶗山區(qū)新房均價(jià)23006元/平方米。

　　對(duì)于嶗山區(qū)新房成交均價(jià)下跌的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嶗山區(qū)2014年項(xiàng)目少，新增供應(yīng)少，可供選擇的項(xiàng)目少，這是價(jià)格抬高的一個(gè)原因。但主要的原因，還是在于整個(gè)嶗山區(qū)幾乎全是高端項(xiàng)目，剛需項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。2016年不同于往年，嶗山前海高端項(xiàng)目很少，導(dǎo)致均價(jià)的下跌。

　　馬光明對(duì)這種說(shuō)法表示認(rèn)同：“嶗山區(qū)主要是成交結(jié)構(gòu)的原因。近幾年嶗山區(qū)沿海一線逐漸開(kāi)發(fā)完畢，沿海高端項(xiàng)目供應(yīng)越來(lái)越少，而北部區(qū)域項(xiàng)目逐漸增多，從而拉低了整體價(jià)格。”

　　張斌同樣認(rèn)為，嶗山區(qū)價(jià)格連續(xù)下滑，是結(jié)構(gòu)性原因，并非整體性?xún)r(jià)格下滑：“嶗山區(qū)嶗山區(qū)新建樓盤(pán)增多，改變了以前豪宅為主的局面，改善和剛需項(xiàng)目相應(yīng)增加，拉低了均價(jià)。”

　　面積：大戶(hù)型市場(chǎng)風(fēng)頭正盛

　　銳理數(shù)據(jù)顯示，青島多層商品房方面，2013-2016年不同面積段銷(xiāo)售占比中，70-110㎡產(chǎn)品保持市場(chǎng)主流地位，但市場(chǎng)份額同比縮減3個(gè)百分點(diǎn)；110㎡以上大戶(hù)型單比同比增加4個(gè)百分點(diǎn)，改善型需求增多，其中，2015-2016年青島多層類(lèi)各面積段銷(xiāo)量對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，110-130㎡同比漲幅51%，130-144㎡同比漲幅63%，144-160㎡同比漲幅62%，160-200㎡同比漲幅92%；2013-2016年青島多層類(lèi)不同總價(jià)段銷(xiāo)售占比中，80萬(wàn)以?xún)?nèi)總價(jià)段產(chǎn)品作為市場(chǎng)主力，成交單比75%，同比減5個(gè)百分點(diǎn)；100萬(wàn)以上產(chǎn)品成交量較少，但同比增加5個(gè)百分點(diǎn)，舒適型洋房產(chǎn)品市場(chǎng)接受度逐漸增加，其中，2015-2016年青島多層類(lèi)各總價(jià)段銷(xiāo)量對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，150-180萬(wàn)同比漲幅71%，180-300萬(wàn)同比漲幅159%，300-500萬(wàn)同比漲幅108%。

　　高層商品房方面，2013-2016年不同面積段銷(xiāo)售占比中，70-90㎡、90-110㎡面積段市場(chǎng)份額單比較高，市場(chǎng)認(rèn)可度高；90-130㎡面積段產(chǎn)品市場(chǎng)單有率擴(kuò)大，市場(chǎng)需求量增加；其中，2015-2016年青島高層類(lèi)各面積段銷(xiāo)量對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，110-130㎡同比漲幅60%，130-144㎡同比漲幅75%，144-160㎡同比漲幅64%，160-200㎡同比漲幅42%；2013-2016年青島高層類(lèi)不同總價(jià)段銷(xiāo)售占比中，40-80萬(wàn)各總價(jià)段產(chǎn)品單據(jù)市場(chǎng)份額最大，但呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；90-180萬(wàn)各總價(jià)段產(chǎn)品成交份額上升。

　　對(duì)此，馬光明認(rèn)為，一方面是居民居住品質(zhì)長(zhǎng)期處于上升趨勢(shì)，人均居住面積近十幾年都在緩慢增長(zhǎng)；另外二胎政策的放開(kāi)，對(duì)居住面積需求增加；還有就是前幾年已購(gòu)房客戶(hù)獲得房?jī)r(jià)上漲紅利，具備較強(qiáng)的換房實(shí)力。

　　張斌分析認(rèn)為：“改善型產(chǎn)品增加，主要是養(yǎng)老二胎等需求增加。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品升級(jí)，100平左右的三房，很多都雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置。既可以滿(mǎn)足家庭需要，又可以適當(dāng)經(jīng)濟(jì)承受，成為最受歡迎的產(chǎn)品。”

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