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□半島記者 郭振亮
全市房地產業年均新開工總面積約1900萬平方米、2020年房地產市場庫存去化周期控制在8～15個月、實施棚戶區改造16萬戶、每千名老人擁有養老床位50張、3～6歲幼兒入園率達到99%以上、中心城區規劃建設公共停車泊位6萬個……12月27日,記者從市城鄉建設委了解到,《青島市“十三五”房地產業發展規劃》正式發布,截至2020年,青島房地產市場要發展成啥樣,請看清房地產規劃“大數據”。
■供應
在建商品房允許調整套型 按照規劃,未來島城將調整地產供給結構。推進供給側結構性改革,適度降低商品住房供應比重,適度提高產業用房供應比重。優先滿足公共租賃住房,人才公寓等保障性住房需求,全面放開商品住房套型建筑面積比例限制,在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下,對在建商品住房允許適當調整套型結構,滿足市場多層次居住需求。“十三五”期間,全市房地產業年均新開工總面積約1900萬平方米,其中,住宅地產約占55%,非住宅地產約占45%。
據介紹,青島市將通過業態轉化促進存量消化,采用貼息、補助等方式,鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑,改造為電商用房、創客空間、科技孵化器、人才公寓等；將長期滯銷且符合條件的寫字樓和商業營業用房,改造為中小學、幼兒園用房,緩解“上學難”、“入托難”問題。鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,支持房地產開發企業將持有房源向社會出租,建立開發與租賃一體化的運營模式。至2020年,青島市房地產市場庫存去化周期控制在8～15個月合理區間。
■建設
重點打造五大類地產項目 據介紹,“十三五”期間,青島市房地產將打造多元化產品市場,其中包括商務樓宇、旅游地產、養老健康地產、科創地產、其他復合地產五大類地產項目。
規劃推動市南、市北、李滄、嶗山、黃島、城陽等地的商務樓宇規模化、集聚化發展,鼓勵發展稅收過億元商務樓宇,力爭到2020年全市甲級寫字樓吸納量達到約16萬平方米；支持旅游資源與地產的有機融合,依托嶗山風景區、濱海風光、世界園藝博覽園等自然文化資源,大力發展主題公園、休閑度假區、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店等多種旅游房地產項目,著力培育旅游新型業態,并注重采用“前臺—中臺—后臺”三級開發模式；積極應對人口老齡化趨勢,不斷滿足社會民生需求,促進以醫療服務、休閑健身、醫療旅游、養老養生等產業為核心的養老健康地產發展。鼓勵房地產企業與專業醫療機構合作,支持健康社區發展,進一步加強社區養老,支持新建小區配建“老少居”、“老人房”、養老公寓；實施“311工程”,重點依托青島藍谷、青島西海岸新區、紅島經濟區和10條創業一條街、100個創客空間,建設多層次多樣化的創業創客平臺；針對教育、文化、體育等需求,依托中小學和高等院校、歷史文化街區和公共文化設施、體育場館和訓練基地,開發建設融合居住與文化教育、運動健身等多種功能于一體的復合型地產項目。
■行業
扶持3到5家本地房企上市 據了解,青島市將通過兼并、收購、重組等方式,鼓勵本土企業強強聯合,提高產業集中度,增強企業競爭力,提升行業發展水平。以“一帶一路”戰略為契機,布局全國、搶灘海外,加大外埠市場開拓力度,引導促進本地開發企業向三、四線城市擴張發展。“十三五”期間,培育扶持3～5家本土房地產開發企業爭取上市。加大項目招商引資力度,積極引進實力雄厚、資質水平高的國內知名開發企業入青聯合開發。
此外,逐步擴大裝配式住宅產業化體系的應用覆蓋率,至2020年,裝配式建筑項目占全市開工總量比例達到50%以上。制定混凝土預制裝配式結構生產企業質量信用體系評價辦法,推廣模塊化設計、工廠化制造、集成化施工。加快建筑模型技術(BIM)工程建設應用。強化專業裝備隊伍建設,培養一批具有專業技術知識的高級技術人才,一線操作工人持證上崗率達到100%。推廣一次性裝修或菜單式裝修模式,逐漸取消毛坯房,新建住宅一次性裝修比例達到70%以上。加快落實海綿城市建設要求,推進海綿型建筑及小區建設,提高棚戶區改造、老舊小區改造過程中海綿城市技術應用水平。
■管理
全市將建房地產預警系統 “十三五”期間,青島市將打造“互聯網+”服務平臺。注重用戶思維,創新市場營銷手段,運用大數據、云計算等互聯網技術,滿足適應線上購買、網絡中介等各類消費需求,構建房地產市場與線上服務有機結合的“互聯網+”服務體系。建立房地產開發、商品房交易、土地供應信息共享機制,加強對房地產市場運行情況及發展趨勢的分析研究,全面實行房地產交易信息日報制度,形成全面客觀反映市場運行的分類、分區域的房地產市場預警預報系統。
積極引導地產開發由投資驅動向服務驅動轉變,探索房地產業定制開發模式,鼓勵支持地產項目從“開發+銷售”向“開發+銷售+運營服務”模式轉變。增強企業資本運作能力,積極發展房產資產證券化、房產眾籌等新型融資模式,樹立運營創造價值的經營理念。
■改造
青島棚戶區將改造16萬戶 據介紹,青島市將大力推進棚戶區改造工程。堅持“先危后舊、先急后緩”原則,著力提高市民的居住條件和居住環境,按照“政府提供條件、居民自主選擇”方式,綜合考慮居民征收改造意愿、房屋產權情況等,重點解決居住密度大、規劃日照因素限制較多、無法實現就地安置片區,有序推進棚戶區改造工作。全面推行貨幣補償,搭建貨幣化安置服務平臺,歸集房地產開發企業資源提供的可售商品房,建立安置房源庫,讓棚改居民在平臺選購住房。“十三五”時期,計劃實施棚戶區改造16萬戶,征收安置面積約1000萬平方米。
■三大城區房產規劃早知道 ●東岸城區:市南區與市北區加強歷史文化名城風貌保護,重點推進城市更新與棚戶區改造,優化提升老城區人居環境。李滄區與嶗山區依托世園會與嶗山自然生態優勢,重點發展健康養老地產,商業地產,促進金融、商貿、旅游第三產業發展。
●西岸城區:依托西海岸中央商務區、靈山灣影視文化區、中德生態園等經濟功能區建設,完善行政、金融、文化、商務和科教設施,重點發展旅游地產、文化地產、商務樓宇、高端住宅,建設國際化低碳智慧社區。
●北岸城區:為市域城鎮布局空間中樞,統籌紅島片區、城陽區東部和新機場片區等重要區域發展,重點發展科創地產、文化地產、健康養老地產、高端住宅,穩步推進行政、文化、會展等功能設施建設,打造科技人文生態新城。
■五大地產類重點項目有哪些 ●商務樓宇:藍海新港城項目、青島浮山新區公交綜合樞紐示范工程、青島中介總部城項目、濱河商務城項目、全球家電電子商務港、星河灣生態商務島、綠城商業綜合體項目、南山航空商務基地項目等。
●旅游地產:郵輪母港城、青島啤酒文化休閑商務區、藏馬山國際旅游度假區、西海岸海洋公園、唐島灣海上嘉年華、萬達游艇產業園、澤山葡萄示范園酒莊、店埠大沽河綜合服務區、錦繡江山國際旅游城等。
●養老健康地產:嶗山灣國際生態健康城、芭東和園國際養生養老健康中心、青島市市民健康中心、寶佳健康城、國際文化健康生態谷項目。
●科創地產:惠普大數據數字園、核建青島科技園、海爾創新產業園、北京大學(青島)科技園、中國海洋科技館、藍色硅谷創新科技園、國家海洋設備質檢中心、中船重工青島國際海洋裝備科技城等。
●其他復合地產:青島數字文化體驗中心、中際色彩中心、中藝1688創意產業園項目、天安數碼產業城、青島國家廣告產業園、青島智谷創意經濟項目、東方時尚中心、北部新城奧林匹克中心等。
在老城區歷史風貌保護方面,堅持“拆、改、留、修”并舉,對歷史街區、名人故居、老工業廠房等實施保護、保留、修繕和改造,整體規劃、分步實施,加強街區建筑綜合利用。按照“保護更新、功能置換、商業運作”的開發模式,拓展可利用空間,兼顧歷史人文價值與商業開發價值,積極引入高端旅游、休閑娛樂、商務辦公等新興服務業。探索運用PPP投融資模式,加快引入有參與意向、有舊城改造經驗和實力、有文化責任感的企業投資參與改造。確保城區能夠實現正常運營和長遠發展,實現歷史街區做優做美和保護復興。
■養老
每千名老人有床位50張 在養老方面,“十三五”時期,完善基層醫療衛生服務體系,在每個街道辦事處范圍或每3～10萬居民規劃設置一所社區衛生服務中心；鼓勵社區居家養老,到2020年,每千名老人擁有養老床位50張；構建廣覆蓋、普惠性學前教育體系,到2020年,全市計劃3～6歲幼兒入園率達到99%以上,“十三五”時期,利用配套費建設中小學幼兒園50所。結合城鎮布局與產業發展實際,按照分級配置、適度超前原則,推動發展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區,統籌落實中心城區與圈層節點的公共服務資源配置。將基礎教育、醫療衛生、養老服務、文化體育、社區管理等各類公共服務配套設施的配建規模、標準在規劃條件和建設條件中予以載明。
■停車
規劃建設6萬公共停車位 完善基礎設施建設覆蓋,建立完善規劃、建設、管理協調機制,至2020年,房地產開發項目各項配套基礎設施與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。構建以配建停車為主、公共停車為輔、道路停車為補充的停車供應格局,至2020年,中心城區規劃建設公共停車泊位6萬個,市內三區及嶗山區停車泊位數達到127萬個,泊位數與機動車數達到國際公認合理比例,最大限度方便居民生活需要。在新城區、各類園區、成片開發區域的新建主干道以上等級的道路,原則上同步建設地下綜合管廊,至2020年,建設地下綜合管廊50公里以上。推進“光網城市”“無線城市”等重點工程,至2020年,建成覆蓋城鄉的新一代高速光纖網絡和先進泛在的無線寬帶網,打造智慧城市示范城市。
■十三五 房地產規劃大數據
●1900萬平方米 產業大數據:“十三五”期間,全市房地產業年均新開工總面積約1900萬平方米,開發投資累計完成約6100億元,至2020年,全市房地產增加值預計達到約650億元,產業增加值增速約5%,“十三五”期間累計實現稅收約1200億元。至2020年,青島市房地產市場庫存去化周期控制在8～15個月合理區間。
●35平方米/人 人居環境大數據:至2020年,青島市人均居住面積達到35平方米/人,達到全面小康社會居住水平。推進老舊住宅小區整治改造26萬戶,建筑面積2100萬平方米。醫療、教育、體育、養老等新建住宅公共配套設施普及率達到100%；利用基礎設施配套費完成中小學、幼兒園建設約50所。
●80%以上 綠色建筑大數據:推進綠色建筑倍增計劃,至2020年,城鎮新建建筑中綠色建筑所占比例達到80%以上,新建居住建筑全面執行65%的建筑節能標準。
●16萬戶 棚戶區改造大數據:至2020年,逐步完成青島市16萬戶棚戶區改造任務,征收安置面積1000萬平米,基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造,全面推行貨幣補償。
●50公里以上 配套設施大數據:至2020年,水、燃氣等基礎設施配套完善,建設地下綜合管廊50公里以上。
●5950萬平方米 住宅地產需求大數據:預測數據采用回歸分析法與人口指標法算術平均測算,結合青島市未來人口數量、規劃城鎮化率、小康社會居住指標、居民收入、市場利率、房價水平、調控政策等指標預測,預計“十三五”期間,青島市住宅地產需求總量約5950萬平方米。
●4949萬平方米 非住宅地產需求大數據:預測數據采用回歸分析法與比例推算法相結合測算,根據非住宅增長趨勢、第三產業發展水平、行業從業人員數量、調控政策等指標預測,預計“十三五”期間,青島市非住宅地產需求總量約4949萬平方米,其中,商業地產需求量約1952萬平方米、辦公地產需求量約2128萬平方米、其他地產需求量約869萬平方米。
●9840萬平方米 新開工量預測大數據:根據青島市“十二五”末房地產可售面積統計,結合需求量預測,考慮積極去庫存情況下,預測“十三五”期間青島市新開工總面積約9840萬平方米,其中,住宅地產約5374萬平方米,非住宅地產約4465萬平方米。
■相關新聞
“熔斷”生效倆地塊流拍
島城昨9宗地塊拍賣7宗成交 半島記者 于紅靚
27日,島城9宗地塊拍賣,其中高新區2宗地塊、即墨北安街道3宗地塊順利拍賣。主城區上市拍賣的4宗地塊中,市南區蘭山路35號、市北區臺柳路252號兩宗地塊拍賣過程也相當順利,最引人關注的為市北區A地塊和B地塊,最終在拍賣中,地價超過最高限價,觸動熔斷機制,地塊流拍。
兩地塊約56畝位置極佳 主城區4宗地塊拍賣從9點30分開始。拍賣伊始,市南區蘭山路35號地塊與市北區臺柳路252號地塊就快速成交。業內人士分析,這在預料之中,臺柳路252號地塊已經不是第一次登上拍賣臺,之前均以“流拍”結束,此次終于成功嫁出,或將改善周邊居住環境、活躍商業氣氛。
備受關注的倆地塊分別為:市北區華清及吉上地塊以東、規劃路及長沙路38號人才公寓以南、寧鄉路以西、原大山監獄以北區域A地塊和位于市北區華清及吉上地塊以東、規劃路及長沙路38號人才公寓以南、寧鄉路以西、原大山監獄以北區域B地塊。
其中A地塊土地面積26397.9平方米,約合40畝,起始樓面地價5815元/平方米,起拍總價約4.37億元。B地塊土地面積10435.4平方米,約合16畝,起始樓面地價5840元/平方米,起拍總價約1.46億元。業內人士分析,這兩宗地面積相對較大,而且位置極佳,為市場所看好。雖然出讓公告并未要求兩宗地搭配出讓,不過從出讓條件上看,被普遍認為將會被同一開發商競得進行統一開發。
24宗地塊今天拍賣 9時42分,市北區A地塊走上拍賣臺。該地塊共吸引了10家競買人參與競價,拍賣進行了10多分鐘,競價輪次就達到了40次,競爭相當激烈。一個小時之后,土拍仍在繼續,競價主要在三個買家之間展開,各方互不相讓。拍賣進行到12時40左右的時候,該地塊突然消失,進而開始拍賣下一幅地塊。這之前,系統顯示的最高報價11895元/平方米,此時地塊溢價率已經達到104.56%。系統發出公告稱:該地塊因當前競買報價(11905元/平方米),達到或超過最高限價(11900元/平方米),終止網上交易。請競買人辦理競買保證金的退還手續,出讓人將另行組織網上交易活動。
事實上,根據出讓公告,該地塊設最高限價。當競買報價達到或超過最高限價時,報價無效,出讓人將終止該地塊的網上拍賣出讓活動,土地出讓不成交。業內人士分析,由于該地塊達到了熔斷價格,已經流拍了。隨后進行的市北區B地塊,拍賣過程幾乎復制“A地塊”的,最終經過288輪拍賣,最高報價達到11900元/平方米,達到最高限價,觸發熔斷機制,再次流拍。
總體來看,27日,島城9宗地塊進入拍賣通道,最終,7宗地塊成功交易。但土拍盛宴還沒結束,28日,島城有24宗地塊進入拍賣通道,其中,包括市北區3宗,嶗山區1宗,西海岸新區7宗,城陽區6宗,萊西市7宗。（來源：半島網-半島都市報）
（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 高明良]
