?　　許多營銷策略違規(guī)甚至違法

　　“這一層開盤賣8萬，下一層再開盤肯定就不是這個價了。”當北京某樓盤售樓小姐甩下這句話后，看房遭遇坐地漲價、囤積捂盤折磨的唐小姐心更慌了。

　　記者近期在全國多個熱點城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價“瘋漲”的背景下，一些樓盤隨意漲價、賣公寓捆綁銷售別墅、無證賣房，“火上澆油”的營銷策略不僅推高了樓市預期，而且已違規(guī)甚至違法。

　　明碼標價淪為“坐地漲價”，國家相關規(guī)定遭遇無視

　　記者9月份在北京、上海、福建等地采訪10余家新盤售樓處，都沒有找到相關價格公示，所有報價都是售樓小姐口頭報價。同時，還有不少樓盤強制消費者交納“訂金”，但這筆費用并不計入房款中。

　　多位購房者向記者表示，總覺得哪里有些不對，但是房價一天一個價，明明心里不舒服也無力追究。

　　實際上，早在2011年3月國家發(fā)展改革委就發(fā)布過《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，以加強房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管。各地也都相繼出臺了相關政策細則，劍指商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題。

　　但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這一系列商品房銷售明碼標價的監(jiān)管政策，目前基本上被開發(fā)商無視。

　　在上海，記者走訪了多個住宅項目發(fā)現(xiàn)，隨意漲價現(xiàn)象較為普遍。如在位于上海嘉定區(qū)的“碧桂園·嘉譽”，一位購房者告訴記者，6月開盤之前，售樓人員一直堅稱單價在每平方米2.3萬元左右，但開盤后直接飆到2.9萬元。目前，該樓盤9月的銷售單價已達到每平方米3.2萬元。另一位已經(jīng)認購的買房者告訴記者，由于該樓盤價格遠超之前的報價，他不得不放棄認購，但碧桂園逾期仍未退還其認購金。

　　在濟南，一些熱門樓盤的定價也十分混亂。如在購房者交納“認籌款”時，開發(fā)商并不會明確告知樓盤價格，只是有個意向區(qū)間。隨著房價不斷上漲，最終價格基本都高于這一區(qū)間，引發(fā)購房者不滿。

　　捂盤、搭售、無證賣房亂象頻頻

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，“饑餓營銷”已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)商的胃口，部分企業(yè)違反價格法、消費者權益保護法等法律法規(guī)，公然進行“恐慌式營銷”，直接推高了樓市預期。

　　——捂盤。在一些熱點城市，很多商品房經(jīng)營者利用信息不對稱進行捂盤。分單元賣房已成過去式，分層賣房的模式正在推開。“我們現(xiàn)在都是一層一層地賣，一口氣都賣了還怎么升值呢？”北京石景山區(qū)“紫御長安”樓盤的一位銷售人員對記者說。

　　《商品房銷售明碼標價規(guī)定》中明文要求，對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場恐慌效應。《商品房銷售明碼標價規(guī)定》規(guī)定，“對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應當予以明確標示”，但在位于北京亦莊開發(fā)區(qū)的“國銳金頂”樓盤售樓處，銷售人員向記者表示“僅剩最后兩套70年產(chǎn)權住宅”。記者在北京市住建委房地產(chǎn)交易信息公示查詢發(fā)現(xiàn)，截至9月27日，僅該項目“3B住宅樓”就有80套房源為“未簽約”狀態(tài)。

　　——搭售。同樣是在北京“國銳金頂”樓盤，要想買到那兩套“僅有”的房源，還要有個附加條件。銷售人員稱，若要購買上述公寓房，必須要同時購買同一開發(fā)商旗下位于北京密云的一套別墅，兩套房總計2300萬元。

　　消費者權益保護法中明文規(guī)定，消費者有權自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。

　　對此，消費者維權律師邱寶昌表示，開發(fā)商借樓市火爆強行搭售商品房，不僅涉嫌違反價格監(jiān)管法律法規(guī)，同時損害了消費者的自由選擇權，是一種強買強賣的行為。

　　——無證賣房。如碧桂園在廣西南寧天璽灣項目銷售搶跑，在未能達到預售條件的情況下，偽造證明辦理了預售許可證，其違規(guī)銷售的房源攬金6億元。而在北京周邊“北三縣”之一的河北香河“大運河孔雀城”項目，沒有預售證仍然讓買房者交數(shù)萬元認購款。此外，下半年以來，挖個坑就賣房的現(xiàn)象更是在鄭州等城市屢禁不絕。

　　價格監(jiān)管不能“一限了之”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府預售定價政策被鉆“空子”，是商品房明碼標價規(guī)定淪為一紙空文的重要原因。

　　在2011年中央和各地出臺價格監(jiān)管措施劍指房地產(chǎn)銷售領域中價格亂象之后，不少地方不僅要求開發(fā)商在銷售時“明碼標價”“一房一價”，還要求開發(fā)商在取得預售或現(xiàn)房銷售資格的同時備案最高銷售價，在實際銷售中房價不得超過此價格。

　　而據(jù)調(diào)查，在實際銷售過程中，各地的政策很難約束房地產(chǎn)開發(fā)商亂漲價的貓膩。濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司咨詢顧問中心總監(jiān)單俊忠總結了開發(fā)商應對的政策手段：一是申報價格遠高于實際定價，為后期推盤頻繁跳價留有余地；二是實際價格可以高出“認籌”期間的意向區(qū)間，實現(xiàn)“隱性”漲價。

　　此外，各地價格部門對房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)監(jiān)管執(zhí)法缺位，縱容了開發(fā)商的違規(guī)行為。

　　記者近期撥打北京市價格舉報熱線，反映上述商品房銷售違規(guī)行為。在舉報整個過程中，相關人員顯得對業(yè)務并不“熟悉”。記者按要求列舉違法違規(guī)行為后，接聽舉報的人員在記者的提示下，才知道北京市發(fā)展改革委2011年印發(fā)過《北京市〈商品房銷售明碼標價規(guī)定〉實施細則》，有關行為涉嫌違反其中規(guī)定。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，有關部門并不能對預售價等價格“一限了之”，應盡快出臺更加合理、嚴格的房價定價機制。福州大學房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認為，房屋預售價必須“一房一價”“明碼標價”，讓房價公開、透明是房屋預售價格制度的作用之一。此外，要加強監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”推動房價非理性過快上漲。（記者楊毅沉、鄭鈞天、袁軍寶、董建國）據(jù)新華社

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