?　　大眾網(wǎng)9月19日訊 今年以來,與實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相反,一二線樓市很火,尤其是二線城市,合肥、廈門、南京和蘇州被稱為“房價四小龍”。濟(jì)南也不甘示弱,尤其是東部城區(qū),有樓盤一月每平漲6000元,近日還出現(xiàn)了“日光盤”。樓市的異動已經(jīng)引起中央和地方政府重視,18日夜,杭州緊跟蘇州、廈門步伐,限制外地人購買二套房。近期樓市異常火爆的濟(jì)南,離限購還有多遠(yuǎn)？

杭州G20之后一周

　　杭州買房的四成是外地人

　　9月18日晚間,杭州宣布,為進(jìn)一步促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)國家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求,結(jié)合杭州市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況,經(jīng)杭州市政府研究決定,自9月19日起實(shí)施住房限購。限購政策明確,在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

　　限購時間明確,新建商品住房以網(wǎng)簽平臺商品房買賣合同簽訂時間為準(zhǔn)；二手住房以網(wǎng)簽平臺房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂時間為準(zhǔn)。

　　2016年上半年,杭州市新建商品房共成交11.3萬套,較2015年上半年增加了76.5%,上半年成交總面積1172.6萬平方米,總金額1830.2億元,均為半年度成交歷史最高值。截止到8月底,杭州市新建商品房成交突破15萬套,已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。因此,樓市調(diào)整是一個必然行為。

　　分析人士認(rèn)為,該政策主要打壓外地人的炒房需求,而非自住需求,且無社保約束,比蘇州、廈門寬松。

　　杭州房管局在官網(wǎng)發(fā)布解讀文章,引述專家意見解釋限購令出臺的必要性。浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所虞曉芬教授認(rèn)為:今年杭州房地產(chǎn)市場成交量明顯放大,價格也出現(xiàn)上漲。在一線和部分二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升的背景下,杭州逐漸成為購房者心中的價格洼地。

　　虞曉芬還認(rèn)為,G20峰會成功舉辦更是極大提升了杭州的城市影響力,外來購房群體更加看好杭州房地產(chǎn)市場。杭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過度投資、投機(jī)的“苗頭”,過度的投資、投機(jī)會提高杭州生活、創(chuàng)業(yè)的成本,降低城市吸引力,不利于杭州的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　杭州透明售房研究院院長方張接介紹:今年以來,杭州房地產(chǎn)市場外來購房群體增長較快,整體比例不斷攀升,8月份外來購房比例已經(jīng)達(dá)到了33.8%；G20之后的一周,外地人的購買比例達(dá)到了39.3%,外地購房者來源進(jìn)一步擴(kuò)大化；在今年來杭購房的外來購房群體當(dāng)中,74.6%的人購買了一套,25.4%左右的外來購房者購買了兩套及兩套以上的商品住房。

　　二三線城市開啟限購限貸模式

　　外地客群買房,大多是為了投資。此種現(xiàn)象在廈門更為明顯,外地人買走了廈門近七成的房子。廈門市國土房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年廈門市商品住宅購房人群中,本地客群購房117.17萬平方米。外地客群購房233.14萬平方米,占66.45%,共買了20501套商品住宅。

　　游資逐利,混合著剛需和改善性需求,帶動了交易也炒高了房價。今年以來,包括杭州、南京、合肥、廈門、武漢在內(nèi)的熱門二三線城市樓市成交活躍,房價上漲明顯,這些城市也逐漸走入被調(diào)控的行列。8月31日,廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱,自9月5日起廈門將執(zhí)行住房限購政策,成為繼蘇州之后第二個開啟限購的二線城市。武漢同日宣布收緊個人住房貸款政策,二套房貸款首付最低比例提升至40%。

　　隨后的9月14日,鄭州市政府網(wǎng)站深夜掛出《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,共包含9條內(nèi)容,其中最主要的措施就是限制土地價格的飆高。

　　房價前十省會城市只有濟(jì)南等仨城市沒出調(diào)控政策

　　房價過熱,不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì),更不利于百姓生活。調(diào)控的大趨勢在所難免,今年上半年,蘇州高層相關(guān)人士已被中央約談兩次。而調(diào)控政策出臺后,一般會起到立竿見影的效果。比較明顯的例子是合肥。

　　合肥房價今年在全國可謂“名聲大噪”。以合肥為首的二線城市房價環(huán)比漲幅甚至超過北上廣等一線城市。坊間還將合肥、廈門、南京和蘇州稱為“房價四小龍”,可見這些城市房價漲幅確實(shí)令人咂舌！

　　然而近期,二線城市房價似乎有所回落。

　　9月3日-9日,合肥市住宅類商品房成交2272套,環(huán)比下跌207套,跌幅達(dá)8.35%；銷售均價為12002.81元/㎡,環(huán)比跌296.09元/㎡,環(huán)比跌幅達(dá)2.41%,其中蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、經(jīng)開區(qū)和濱湖區(qū)四區(qū)均較之前一周出現(xiàn)了超過2000元/㎡的下跌。

　　據(jù)中指院發(fā)布的全國百城房價指數(shù)顯示,合肥房價雖在上漲,但漲幅有所收窄,8月份合肥房價環(huán)比漲幅已經(jīng)跌出前十,而此前幾個月,合肥房價環(huán)比漲幅多次位居前三。

　　除了合肥,廈門樓市似乎也開始降溫。

　　廈門限購開始之后的一周,住宅成交價格雖然上漲,但成交量環(huán)比大跌,該市住宅成交均價29423元/㎡,價格上漲11%；住宅成交119套,環(huán)比下跌92%。同時廈門8月份房價漲幅也已退出前十。

　　近日,8月份省會城市房價出臺,前十名從高到低依次是北京、上海、南京、廣州、杭州、天津、福州、合肥、武漢、濟(jì)南。自杭州出臺限購令后,已經(jīng)有七個城市出臺了限購限貸政策。未出臺調(diào)控政策的僅剩天津、福州和濟(jì)南。

　　搶房景象是假的？濟(jì)南有開發(fā)商不達(dá)“日光”不開盤

　　濟(jì)南市民于女士買房提前認(rèn)籌,等了一個月卻被告知延期到下個月。市場火爆,開發(fā)商捂盤想漲價?焦急之下她托人打聽消息,結(jié)果是開發(fā)商沒攢夠客戶,貿(mào)然開盤怕冷場,為了一炮打響而繼續(xù)湊客戶。“蓄客”的營銷手段讓購房者“持幣代購”苦等還買不到房,加重了市場恐慌的同時,也造就了開盤“日光”常態(tài)化。

　　“說好的9月初開盤,怎么又延期到10月份了?”市民于女士上個月就在一個樓盤通過認(rèn)籌的形式,取得了開盤選房資格,隨后就湊了30多萬的首付款, 坐等選房。然而置業(yè)顧問卻告知,延期開盤,到10月能否真的開也不確定。交了兩萬塊錢的認(rèn)籌金,眼看著房價往上漲,是繼續(xù)等待還是另選其他樓盤,讓于女士 糾結(jié)不已。

　　于女士說:“我看好了這個位置和戶型,價格也還能接受。是不是開發(fā)商想漲價?拖著不開盤。”等得心焦,她托熟人打聽到了“內(nèi)部消息”:這個樓盤本來 確實(shí)計劃9月開盤的,但是旁邊的競品樓盤也湊熱鬧,在金九銀十的旺季加推一批房源,通過各種手段搶客戶。于女士的目標(biāo)樓盤本來已經(jīng)攢了500多個籌碼,沒 想到半路殺出個程咬金,搶走了接近三分之一。開盤推出300多套房源,原本希望開盤售罄的,這下排號的客戶數(shù)量少了,很可能“冷場”。如果在市場如此紅火 的行情下,哪個樓盤出現(xiàn)“冷開”,被競爭對手一傳播,以后就很難賣了。因此,只能暫緩開盤,攢攢客戶再開。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,開盤蓄客是慣例,開盤只是個形式,真正的工夫在蓄客上。為了營造“熱銷”現(xiàn)象,項(xiàng)目在開盤前,都要經(jīng)過一段時間的“蓄客期”,實(shí)現(xiàn) 預(yù)定的客戶積累后才開盤銷售。這種“蓄客”手法,使于女士這樣“持幣代購”苦等一個月還買不到房的人大量存在,加重了市場的恐慌,同時,也使開盤“日光” 常態(tài)化成為可能。

　　“不得不承認(rèn),現(xiàn)在新房市場確實(shí)很好,但也不是每個項(xiàng)目都真正熱銷。據(jù)我所知,很多樓盤仍然在使用小紅帽拉訪等手段,從競爭對手搶客戶。另外從一些 現(xiàn)象,還是能看出一個項(xiàng)目的真實(shí)銷售情況,比如蓄客時間。”該負(fù)責(zé)人表示,是否真的日光盤,還可以在集中網(wǎng)簽后,在建委的網(wǎng)站上查看預(yù)售樓盤銷售情況。如果過一個月左右仍然有大量可售房源,“日光”的真實(shí)性就值得懷疑。

　　有的項(xiàng)目為了湊數(shù),允許客戶買“水籌”,即一個客戶認(rèn)籌多個選房號。正常來說,開發(fā)商是不愿意接受水籌的,一是沒有實(shí)際意義,二是不好掌控真實(shí)客戶數(shù)量。

　　東部一樓盤在開始認(rèn)籌時,置業(yè)顧問故意放出消息,將來可能按交認(rèn)籌金的順序選房,結(jié)果大批意向購房者蜂擁而至,將售樓處擠得水泄不通,有的人為了排 隊交錢,餓了一天的肚子。開發(fā)商則趁機(jī)派人拍下火爆場面,讓全體員工在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā),以示“不搶買不到”。一名置業(yè)顧問透露:“認(rèn)籌的客戶肯定要超過房源數(shù)量,怎么可能按認(rèn)籌順序選房呢?我私下里跟比較熟的客戶說,認(rèn)籌金晚幾天交沒關(guān)系,將來選房肯定要搖號的。”

　　“買房大家都知道,越搶越買,越漲越買,所以純新樓盤必須要蓄客,當(dāng)頭炮一定要打響,除非特別缺錢。”濟(jì)南一家房企的營銷負(fù)責(zé)人表示,如果開盤銷售 得不好,容易把盤“開死了”:“賣得不好”的名聲一傳出去,就更沒人買了。所以,開發(fā)商寧愿找理由拖延開盤時間,也不會“冷開”。去年有一個位置偏遠(yuǎn)的新 項(xiàng)目開盤,首日居然零成交,至今這個樓盤也賣得很艱難。此外,蓄客的過程也是試探購房者心理價位的一個過程,獲得的籌碼多,就可以適當(dāng)提高價格。一般來 說,蓄客時間在1個月左右,超過3個月的話,客戶可能沒有耐心繼續(xù)等而流失了。

　　按照市場監(jiān)管規(guī)定,沒有拿到預(yù)售許可證,開發(fā)商這種認(rèn)籌是否違規(guī)呢?業(yè)內(nèi)人士表示,如果開發(fā)商直接向客戶收費(fèi)就屬違規(guī)。但這個似乎難不住各大樓盤, 開發(fā)商變通一下就可以規(guī)避:通常委托電商來收取認(rèn)籌金,將來買房時能享受“一萬抵三萬”“五萬抵十萬”等不同程度的優(yōu)惠。購房者也樂于接受,開發(fā)商則成功避開了監(jiān)管禁區(qū),防止踩紅線被處罰。（綜合齊魯晚報、生活日報消息 統(tǒng)籌：毛德勛）