?　　8月8日，備受關(guān)注的李滄區(qū)楊哥莊二期改造地塊掛牌結(jié)果出爐，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，天泰集團(tuán)最終擊敗另外其他競(jìng)買人，以樓面價(jià)3935元/㎡拿下該地塊，總金額超過(guò)4.6億元，溢價(jià)率5.92%。同樣是主城區(qū)的核心地塊，與老四方的宜昌路地王價(jià)格相比，這塊地?zé)o疑“掉價(jià)了”許多，但是，青島房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此地塊的上市利潤(rùn)毫無(wú)疑問會(huì)拉大。

　　天泰3935元/㎡低價(jià)拿到李滄核心地塊

　　8月8日上午9：30，李滄區(qū)楊哥莊二期改造地塊在網(wǎng)上交易系統(tǒng)拍賣。繼宜昌路16號(hào)之后青島主城區(qū)再有商住用地供應(yīng)入市，引發(fā)各界廣泛關(guān)注。該地塊共吸引7家開發(fā)商參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)7輪掛牌和23輪限時(shí)競(jìng)價(jià)，最終該地塊被9號(hào)買家——青島錢江景園置業(yè)有限公司以3935元/㎡ ，總價(jià)超過(guò)4.6億元成功競(jìng)得，溢價(jià)率5.92%。

　　據(jù)了解，青島錢江景園置業(yè)有限公司,工商注冊(cè)資料顯示為天泰集團(tuán)的子公司。

　　7月8日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布公告，將以網(wǎng)上掛牌的方式出讓一宗位于李滄區(qū)書院路以南、濱河路以北、青峰路以西的住宅兼商業(yè)用地，面積約44畝，規(guī)劃建面約1.17萬(wàn)㎡ ，掛牌起始樓面價(jià)3715元/㎡ ，起始總價(jià)超過(guò)4.35億元。

　　此次拍賣地塊實(shí)則為李滄楊哥莊二期改造項(xiàng)目地塊。據(jù)悉，楊哥莊改造項(xiàng)目與奧克斯廣場(chǎng)、偉東樂客城、維客廣場(chǎng)、銀座商業(yè)中心等項(xiàng)目同為2013年青島市“兩改”重點(diǎn)項(xiàng)目。目前李滄商圈內(nèi)的其他商住項(xiàng)目均已竣工交付，楊哥莊二期改造地塊卻一直被擱置。7月8日，這宗李滄商圈內(nèi)難得“黃金地塊”終于發(fā)布拍賣上市的公告，這也是這兩年來(lái)，在李滄區(qū)土地市場(chǎng)上亮相的、為數(shù)不多的新地塊。

　　楊哥莊二期地塊區(qū)位、配套優(yōu)勢(shì)明顯

　　根據(jù)拍賣公告顯示，楊哥莊二期地塊位于李滄區(qū)書院路以南、濱河路以北、青峰路以西，占地28998㎡ ，規(guī)劃建筑面積117294㎡ ，土地用途分為住宅、批發(fā)零售和商務(wù)金融。住宅用地占地22127.87㎡ ，規(guī)劃建筑面積89505㎡ ，出讓年限70年；批發(fā)零售用地占地3796.63㎡ ，規(guī)劃建筑面積15357㎡ ，出讓年限40年；商務(wù)金融用地占地3073.5㎡ ，規(guī)劃建筑面積12432㎡ ，出讓年限40年。整個(gè)項(xiàng)目將建設(shè)8棟20～28層的高層住宅，1棟17層的辦公樓以及沿青峰路和書院路的部分底商和社區(qū)配套，成交單價(jià)3935元/㎡ ，成交總價(jià)46155.189萬(wàn)元 。

　　該地塊正處于李滄區(qū)核心商圈內(nèi)，周邊生活配套成熟，人氣十分興旺。地塊四周均為成熟完善的老式居住小區(qū)，比如楊哥莊小區(qū)、濱河家園、君峰路小區(qū)、新村花園、華易春之都等，目前這里是李滄區(qū)二手房熱銷片區(qū)，二手房均價(jià)都超過(guò)萬(wàn)元線，普遍集中在10500～13000元/㎡ 。除此之外，李村商圈內(nèi)近幾年的新樓盤中海國(guó)際社區(qū)、寶龍城市廣場(chǎng)、鼎世華府、保利中央公園等超級(jí)大盤也都與地塊相距不遠(yuǎn)，新盤價(jià)格也維持在11000～13000元/㎡ 。隨著這些大盤相繼交付使用 ，周邊的人口數(shù)量越來(lái)越多，已經(jīng)形成了良好的生活氛圍。

　　除此之外，該地塊還緊鄰李滄奧克斯廣場(chǎng)、偉東樂客城、書院商城、達(dá)翁建材市場(chǎng)、北方國(guó)貿(mào)以及即將重整待發(fā)的寶龍城市廣場(chǎng)等大型購(gòu)物商超中心，商業(yè)氛圍濃厚 ，周邊大大小小的商業(yè)配套可滿足居民日常采購(gòu)、休閑、娛樂全方位需求。不僅如此，教育、醫(yī)療等生活配套也是應(yīng)有盡有，青島第八人民醫(yī)院、青島新陽(yáng)光醫(yī)院、李滄文化公園、李村小學(xué) 、書院路小學(xué)等均近在咫尺。最值得一提的是，該地塊距離青島首條地鐵線路——3號(hào)線李村站只有不足1公里的距離，還有多條公交線路由此經(jīng)過(guò)，交通四通八達(dá)，未來(lái)居民出行十分方便。

　　上市利潤(rùn)比宜昌路16號(hào)地塊大

　　由于主城區(qū)地塊供應(yīng)量的緊張，每一塊土地的拍賣都會(huì)吸引整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注。此次拍賣的李滄核心區(qū)域地塊比不久前拍出的老四方地王的單位面積價(jià)格顯然低調(diào)得不少。7月20日上午，青島市一場(chǎng)被譽(yù)為2016年“最火爆”的土地拍賣會(huì)，拍賣的主角是市北區(qū)宜昌路16號(hào)商住地塊。在當(dāng)日的拍賣中有21家競(jìng)買人參與了競(jìng)價(jià)，最終以樓面地價(jià)12520元/㎡ ，總價(jià)近10億元，被四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司成功收入囊中。眾所周知宜昌路地塊周邊的二手房均價(jià)才11000元/㎡ ，引發(fā)了島城開發(fā)商的一次集體狂歡，同樣也引發(fā)了“蝴蝶效應(yīng)”，拍賣結(jié)束后很多開發(fā)商紛紛宣稱“要漲價(jià)”。

　　據(jù)估算，宜昌路16號(hào)地塊12520元/㎡的單價(jià)未來(lái)至少得賣19000元/㎡才能回本，所以藍(lán)光給了周邊樓盤甚至青島各樓盤一個(gè)漲價(jià)的理由。萬(wàn)科未來(lái)城、中海藍(lán)庭、中泰信上景、中海寰宇天下、海爾世紀(jì)公館等周邊樓盤紛紛提價(jià)500～1000元/㎡不等的價(jià)格。

　　2015年以來(lái)，李滄土地成交單價(jià)多在3000～4000元/㎡ ，且價(jià)格有上漲趨勢(shì)。顯然李滄的地塊價(jià)格相比宜昌路地塊便宜了一大截。這就促成了未來(lái)上市樓盤利潤(rùn)空間的擴(kuò)大。

　　青島鏈家網(wǎng)高級(jí)分析師張斌表示：李村楊哥莊地塊，天泰于多日前已經(jīng)豎起圍擋，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)的可能性較大。從地價(jià)來(lái)看可謂比較實(shí)惠，上市成本約在9000元/㎡左右，與當(dāng)前市場(chǎng)12000元/㎡左右的價(jià)格對(duì)照，利潤(rùn)空間比較有保證。而且地塊位于李村商圈外圍，交通便利，居住氛圍濃厚 ，配套成熟，瀕臨李村河景觀帶，將來(lái)銷售情況預(yù)期樂觀。從正常開發(fā)節(jié)奏來(lái)看，天泰書院一號(hào)項(xiàng)目有望在年底亮相，春節(jié)前后開始進(jìn)入銷售階段。從目前市場(chǎng)走勢(shì)看，政策面在今年會(huì)依舊寬松，李村區(qū)域新房供不應(yīng)求，價(jià)格13000元/㎡以上仍可接受。目前項(xiàng)目具體資料尚未公開，從天泰以往開發(fā)項(xiàng)目看，改善類產(chǎn)品操作更為熟悉，精裝和綠色住宅也屢有嘗試，項(xiàng)目定位價(jià)格很可能高出區(qū)域平均水平。

　　記者 張俊達(dá)

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